2014年楼市基本面未好转，2015年去库存仍是主旋律

万达房地产

　　2014年已去，2015年已来，对于中国房地产市场来讲，有必要反思一下过去，展望一下未来了。尤其是在楼市环境瞬息万变的阶段，怎么看待2014-2015年以及未来房地产市场基本面趋势？对于整体楼市来讲，会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关心的话题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为， 2014年住建部领导换帅后，楼市调控政策大逆转，政策聚焦至千方百计去库存。从全年来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力，价格仍然维持平价跑量的特征，由此对于房企来讲利润率也难保，楼市基本面并没有因为年底楼市翘尾行情出现实质性的好转。

　　对于2015年，由于中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，2015年楼市的主旋律仍然是去库存。

　　总结：2014年楼市的五点特征

　　第一、政策：住建部领导换帅，楼市调控政策大逆转，政策聚焦至千方百计去库存。

　　继4月29日陈政高被任命为住房和城乡建设部党组书记后，6月27日，陈政高又被任命为住房和城乡建设部部长，至此，住建部换帅完成。

　　随后，由于经济下行压力加大，房地产市场由于银行等金融机构的限贷、停贷等因素，市场短期内快速变冷，由此，楼市调控政策大逆转，政策调控的基调由“双向调控”转为“千方百计去库存”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年楼市调控政策的变化分为三轮：第一轮为限购政策大范围取消，截止目前仅仅北上广深与三亚继续坚持限购；第一轮为各省市地方政府的系列“救市”措施，基本上把过往用过的刺激招数用尽，但是，效果仍然不明显；第三轮以住房公积金、央四条、降息等 货币政策定向宽松为特征，总体来讲，这一轮政策对于“千方百计去库存”起到一定作用。

　　第二、成交量：年底楼市翘尾拉升全年成交量，但利润率难保。

　　从市场表现来看，在经历前三个季度市场低迷期后，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量出现翘尾的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好（存销比在15个月以下）的城市来看，市场基本面有可能会率先好转。

　　但是，市场仍然面临去库存的压力，开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现来看，年底出现“翘尾”行情背后蕴含着开发商更多的窘境，包括年底冲量阶段利润率难保、对于涨价“有贼心没有贼胆”、用房子抵扣工程款、内部折扣价销售给自己员工等等。

　　第三、价格：百城房价下跌城市数量年底略有减少，但仍然占据主流，短期内难改变。

　　中指系统数据显示，2014年12月，全国100个城市住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。 同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年12月相比下跌2.69%，跌幅较上月扩大1.12个百分点。

　　但从涨跌城市个数看，数据透露些许暖意。70个城市环比下跌，30个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加7个，环比下跌的城市数量较上月减少6个。

　　总体来看，尽管短期内百城房价下跌城市数量年底较少，但是，房价下跌城市数量仍然占据主流，并没有改变。

　　第四、房贷：央行新政、降息落地后，“惜贷”常态化的基本面并不会改变，楼市基本面难没有实质性好转。

　　从年底销售表现来看，由于限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，再加上房企冲刺年底销售业绩指标的压力，楼市出现了翘尾行情，但是，这并不意味着翘尾行情可以继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这会进一步影响企业的资金面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年银行“惜贷”的现象还会长久持续，此时，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

　　第五、库存：一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但大部分城市库存去化周期仍然在15　　个月以上，“去库存”仍然是市场主旋律，因此，这些城市的房价仍然有下行的压力。

　　从12月份36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。当前，对于大多数城市而言，“去库存”仍然是市场主旋律，房价年内仍然有下行压力。

　　尤其是在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，即使限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”、降息等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。因此，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。

　　预判：2015　　年经济有下行压力，楼市调控政策难从严，但仍面临去库存压力

　　当前，全球各大经济体经济基本面不同导致当前货币政策走向出现较大的差异。美国经济基本面好转，宽松货币政策开始退出，美元开始回归强势，国际资本开始回流美国，影响欧盟、日本、乃至中国的货币政策。而欧盟、日本经济基本面尚未明显好转，仍然处于水深火热之中，这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲，经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长，如果货币政策转向大幅放水，那么，此前的改革成效则付诸东流。此时，对于中国的货币政策走向来讲，处于两难境地。

　　从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。

　　但是，总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有出现大水漫灌的特征，当前主要还是通过货币政策工具适当“微调”平衡中国经济改革及增长需要、美日欧货币政策的不平衡。

　　那么，对于中国的货币政策的变化对于短期楼市来讲是否是机会？对于2015年或未来2-3年楼市来讲楼市基本面是否会好转？未来中国楼市将会有哪些市场趋势特征？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，笔者预计，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。

　　此外，近日全国住房城乡建设工作会议在北京举行，前几年该会议频繁提及的“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇并未涉及。在2015年的工作部署中，住建部部长陈政高指出，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异性，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，才能促进房地产市场平稳健康发展。从整个言辞基调来看，2015年楼市调控政策也不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。

　　这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

　　但是，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016　　年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，楼市仍然会面临去库存的压力。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

　　事实上也是这样，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变；对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016　　年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟