日本不只有爱情动作片 不学日本是我们的损失

万达财经

王石曾去日本考察6天，在日本住宅考察之行感慨良多，国内住宅产业化发展路途还很遥远!

　　王石曾去日本考察6天，在日本住宅考察之行感慨良多，国内住宅产业化发展路途还很遥远!

　　1、多少人买的起房?日本人多地少，房价高收入不高，40岁前买房的仅占30%，大学青年毕业生买房无异痴人说梦。

　　2、土地终身私有化，新房供应量极少，可买地自己盖，全年供应套数仅和南京差不多你信不信? 3、房价最高卖多少?东京银座最贵单位要卖120万人民币一平，平均3-8万。 4、住宅产业化超90%，搭积木造房速度快、能耗低、科技含量高、质量好更抗震。使用生命能到100年。

　　5、100%成品房，节能科技住宅，全程透明盖房。 6、买房首付仅需10%，全国开发商仅20多家，买房放心安心。楼盘甚至不需做广告。 7、日本公寓户型设计普遍客厅大卧室极小，追求实用性第一。 8、需警惕：瞄上中国住宅产业化需求，日本多家大鳄已悄然与万科签约战略伙伴进军国内开发、建材市场。

　　富士山与日本民族精神每一个国家、每一座城市都有一座可以代表民族精神、城市精神的文化名片。比如中国的泰山、南京的紫金山，今天参观了世界文化遗产-日本精神象征的富士山!

　　日本人最引以自豪的是"日本造"，这是一个可怕的民族，他们具有高素质、文化、科学技术、认真与态度、坚持与创新，谦逊又好学，更可怕的是他们比你优秀并 且还更努力! 导游说高房价导致日本人均居住面积还不到15平米，40岁以下能买房的中年人还不到30%，但他们依旧很努力，而我们呢?

　　为什么我们要学习小日本日本参观3天感慨良多，发现这个国度有太多值得我们学习地方! 在日本随处可见70、80岁的老者在从事司机、接待等服务行业，不是他们没有丰厚的退休金，而是他们最怕被这个社会淘汰，在他们看来退休就是与社会脱轨会被所有人瞧不起!

　　日本房价知多少? 作为全球第一大国际都市，日本东京的房价究竟有多贵，和上海、南京比呢? 今天和万科参观了位于东京1小时都市圈横滨市的一处海景新盘，20多万方的建筑面积规划1000多套坡地公寓，海景、科技建筑、精装成品房只要35000 每平(套内面积)还送大阳台，折算国内建筑面积约30000元每平米不到，每月物业费约1000元，精装标准硬件绝不输江湾城。

　　下午参观位于东京市中心池袋，万科合作伙伴东京建屋开发的精装城市公寓，折算人民币5万每平，终身私有产权，房价比上海低多了，据说开盘时18人抢一套日本全国目前仅有20多家开发商，仅凭图纸就可以卖房，同时定价随行就市不需物价审核，但却没有人敢炒房投资!

　　因为买房每年需交土地费、修缮和保险费，外国人不能随便买需合法来源证明，据说某温州炒房团携巨资来买房投资被拒!

　　日本你知多少? 抛去历史因素，作为中国近邻的日本你究竟知多少?一天的参观下来感慨良多，这个国度值得我们学习地方太多。 1、国民素质，不要以岛国爱情大片的角度来审视，日本是国民教育素质最高的国家。这里人民彬彬有礼，非常友善。服务意识太强。

　　2、干净整洁，全国饮用水直供，污染率仅4%发达国家最高。 3、拿来主义，曾经学习欧洲植树造林，学习英国汽车，学习美国家电制造，无疑这些产业日本现在都是全球老大。 4、收入：日本大学生今年毕业平均月收入22万日元约1.3万人民币。

　　5、日本首富是谁?不是丰田索尼和松下老板，金融危机下竟然是优衣库创始人。 6、判断一个日本家庭有没有钱，要看园内盆景植物修剪好不好。 7、日本环境为何这么好：国民教育+严厉法治+植树造林+产业转移。 8、日本消费高不高，一瓶可乐7元、一顿晚餐套餐约40元，地铁票约15-60元，但一个哈根达斯也只有15元。

　　【日本住宅产业考察归来之感想】此番日本六日行，对该国房地产市场有初步了解，简单记录一下几点与国内不同之处。一、土地私有制。我们都知道我国土地属于 国家，在日本土地属于私人或者企业 ，当然也有国家行政机构买下的土地。在日本，开发商想买土地，必须和土地权属人进行谈判，只有“地主” 同意了，土地才能交易，绝对没有强拆一说。

　　目前东京成田机场内仍有田地，地主不愿卖，天皇老子来了也没用。二、土地出让基本通过银行。日本没有土地出让招牌挂这个流程，而开发商如果想知道土地出让 信息，多是通过银行来了解，因为银行知道市民的资产状况，知道哪些人有土地出让意向。 三、卖的都是成品房(精装房)。也许全世界也只有中国在卖毛坯房。在日本，开发商出售的都是成品房，部分楼盘实行定制装修，由业主自己来选择装修风格。

　　四、图纸通过就能卖房。需要说的是，此时开发商只能收总价房款十分之一的钱，剩下九成要等房子交付才能收取，相比国内开发商，日本开发商在资金上承受了巨 大的压力。 五、开发商自由定价。由于拿地成本、建造成本基本透明，客户基本可以算出开发商利润有多少，对比市场行情再选择是否购买。特别要说的是，定价一经公布不能 再修改。

　　六、卖房不提未来只说现在。在中国买房，只要是个楼盘，置业顾问必然会向你吹未来周边规划有多好，未来升值潜力有多大。在日本，楼盘也会做项目推荐，但介 绍的内容基本是项目的基本情况，另外就是周边的配套，还没有成型的东西绝对不会说，更不可能会说三五年后这里会发展成怎样。

　　七 、买房不是生活的唯一。日本房价高，举世闻名，东京普通住宅房价在3—8万每平，40岁前能买房的人不足30%，更多年轻人选择租房住，日本街头募居者广告甚多。

　　让人惊叹的日本建筑服务理念! 参观横滨住宅项目 ，曾经是日本天皇小舅子的“宅基地”被开发商买下土地再次开发，成品房交付，每套面积约80平米，按照使用面积计算，且送阳台，划到人民币3.6万每平。

　　开发商为了方便业主出行，在地下60米处挖通了一条隧道，业主可乘地铁直达地下隧道，步行3、4分钟即可达地铁站!仅电梯和隧道费用就耗资10亿日元。 微评：相比之下，那些动不动就宣称花了多少钱买了棵名树的开发商，简直弱爆了!

　　零距离了解日本房地产在我们中国，你要进工地，一般都要穿厚一点的鞋子啊，以防被钉子把鞋子戳破。但在日本，人家的工地打扫得干干净净，你要穿鞋套才能进去。

　　在我们中国，几乎每个大型房地产公司，每个月都会死很多工人，如果哪个月没死工人，大家都要鼓掌庆祝。而日本房地产开发，已经多年“零事故”，整个国家没死一个工人。