2015年房企还是要做最坏的打算

万达房地产

1月21日，房地产行业有两个“特大”新闻。一是绿地集团发布了雄心勃勃的目标：2015年整体经营目标为4500亿元，房地产要达到2800亿元。二是万达宣布出资4500万欧元收购马德里竞技队20%股份，王健林同时透露，万达正在西班牙洽谈超30亿欧元的新项目。

虽然不少房地产大佬都在说不追求规模，但不可否认的是，龙头房企现在越玩越大，越玩越远了。于是绿地董事长张玉良可以不无自矜地说“不要走在太后面，想快一点”，万达董事长王健林可以轻描淡写地“踢着足球进欧洲”。

可是绿地只有一家，万达也只有一家，再扣除万科、恒大等几家龙头房企，对其他数量众多的房企来说，宏图是别人的，自己首先要考虑的还是眼下如何生存的问题。绿地54%的房地产销售来自商办产品，还有金融投资、地铁产业，有几家能比？万达可以畅想2020年总资产达到一万亿，这又有几家可比？

追不上别人，那还是好好考虑自己的事情吧。2015年对绝大多数房企来说并不轻松，怎么样卖房，要不要买地，这才是头等大事。

日前，国家统计局发布的统计显示，2014年全国商品房待售面积达到6.2亿平方米，较2013年末增加了近1.3亿平方米，待售住宅面积也增加了8000多万平方米。库存已经成为压在房企肩上的“泰山”。库存积压，房企到位资金在下降，定金及预收款成为房企资金来源中下降最大的一块。

从整个的房地产市场来看，库存积压以及销售回款下降背后的相对需求不足，是房地产市场在接下来一段时间会面临的头等大事。北京也概莫能外。

但是在年初，我们看到的却是开发商的高调“抢地”。没有最多，只有更多，不少业内人士担心，高价地仍会层出不穷。高价地必然带来高价楼盘的增多，但是市场的消化能力能有多大？近两年北京成交的几十块高价地未来售价都要达到8万元/平方米的水平。而据中原地产统计，2014年成交的单价超8万元的住宅不过400套的水平，在全部纯商品住宅中的占比不到1%，如何想象后续众多高价项目入市会成为成交主力？

一旦这些高价地项目遇困，特别是手中持有多个高价项目的企业面临的资金压力就不容乐观了。而许多手中储备高价地的企业，往往并非融资成本较低的企业。

与此同时，二手房市场容量越来越大，以后到底是二手房参照新房定价，还是新房参照二手房定价？是新房抢二手房的市场，还是二手房抢新房的市场？对开发商来说，好消息似乎太少了。