叶檀：土地出让金创新高 地方财政仍难过

万达房地产

土地出让金创新高，地方财政仍然难过，不管是否愿意承认，土地财政仍然是地方收入的重中之重。

财政部公布的2014年财政收支情况，地方政府基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%。2014年财政预算报告对地方政府性基金本级收入为4.31万亿元，下降10.1%。其中，国有土地使用权出让收入3.63万亿元，下降11.8%。但结果好于预期，地方国有土地使用权出让收入不仅没有下降，反而比预算收入增长17%。

地方情况更加糟糕，去年，地方一般公共财政收入（本级）75860亿元，增长9.9%，自2003年以来，地方一般公共财政收入首次回落至个位数增长。

2014年土地出让金虽然创出新高，但同比增速大幅下降，2013年地方政府出让收入同比增速44.6%相比，其中增速只有3.2％。除了增值税涨幅较低之外，房地产交易环节税收增速也普遍回落。数据显示，前三季度房地产营业税和契税增速比上年同期分别回落33.6和30.2个百分点。

以往由大幅上升的房地产税费、政府基金增长满足地方财政需求，一旦土地出让金在下降，或者长期增速在5％以内，地方财政“饥荒”是大概率事件。

易居研究院2013年3月27日发布的《2012年房地产业对财政收入贡献率研究》，指出整体来看，从2002年开始，全国土地总收入占比就高于20%，一直在波动中上升，全国土地出让金收入只有2005年与2008年出现小幅回落，2009年与2010年连续两年涨幅显著，分别为65.7%和70.4%，2011年达到峰值，2012年土地出让金占地方财政总收入的31%，比2011年降低了7个百分点。不难看出，2005年等年份土地出让金下降后，必须依靠房地产市场大面积的反转才能消化此前的债务，如果房地产市场长期处于颓势，此前积累的债务风险化解的难度将急剧上升。按照宏源证券的预测，2015年地方政府要还的利息大概就有逾2万亿，存量债务则更大。土地出让金如果只能偿还利息，就意味着很多地方财政要实质破产。

与此同时，地方财政支出还在上升。在财政支出方面，全国一般公共财政支出151662万亿元，比上年增加11449万亿元，增长8.2%。为了拉动经济、保障教育等方面的支出，地方财政支出只升不降，加大支出成为趋势。以北京市为例，2015年全市一般公共预算收入预期4310亿元，同口径增长7%以上。按新口径，全市一般公共预算收入预期4513.5亿元，增长12.1%。而2015年一般公共预算支出4731.4亿元，增长14.9%。

正在清理地方债，加上各项支出增加，一些地方政府的财政收入不敷所出。笔者到某个中部市，当地政府官员跑到上级那儿紧急寻求财政支持，否则基层政府公务所工资奖金发不出来，年关难过。

为维持地方债稳定，保持房地产市场稳定是重中之重。部分城市取消限购、房贷新政、公积金新政等已经起到了一定的作用，中国指数研究院发布数据显示，2015年1月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次“回正”。100个城市中，44个城市房价环比上涨，56个城市环比下跌。

商品房库存量依然居高不下，政府购买商品房充当保障房减少库存与资源浪费等试点举措已经出现。住建部部长陈政高认为，在棚户区改造中，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，小城市房地产市场不会因为“棚改”出现增量住房。减少供地维持地价已经实行，2月1日，国土资源部发布《2014年国土资源主要统计数据》显示，全国2014年房地产用地15.1万公顷，同比下降25.5%，创下四年来新低。

保持房地产市场价格稳定十分必要，作为政府手里最大宗的资产，政府所有的负债与投资，都与资产价格对应，一旦资产价格下挫，债务与投资难以独善其身。