不动产登记暂行条例3月1日实施 利好高周转地产股

万达房地产

从3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。

不动产登记条例是2007年物权法中规定出台的，其范围不仅包括商品房，更多包括土地、森林、海域等不动产，这次登记条例的重心是在梳理以土地为主的权属问题。

对土地的不动产登记，主要涉及土地流转方面，当前土地流转仅涉及经营权转让，不涉及集体建设用地入市，限制的原因在于权属不明和补偿不明，在不动产登记之后能够得到解决。这对楼市带来的影响是政府土地收储成本的下降，成本推动型的地价上涨能够得到缓解，但由于最终商品房土地供给主体暂时还是只可能是政府，所以对楼市的影响不大，更多的是对开发商毛利率改善的影响。

对商品房的不动产登记，后续就是推行房地产税，针对商品房市场来说，税收种类的归并和增加势在必行，可能就是保有环节税收增加和交易环节税收减少，这对楼市的影响相对较大，能够挤出投资性需求，所以对楼市的量价来说会有负面冲击，也使得商品房的投资属性下降。

有分析认为，条例正式实施对土地储备较多的房地产企业会形成一次性的冲击。对此，光大证券认为，此前房地产行业的估值下行主要是因为内销售增速下行、毛利率趋势向下、行业不健康发展，不动产登记条例出台后，销售增速预计可能受到进一步冲击，但开发商毛利率有望企稳回升，同时开始进入健康发展阶段。从这个角度，对整体行业是估值提升带来的利好超过销售增速的利空，这个和降息后银行股上涨逻辑类似（不良率下降、资产质量改善、估值提升，但息差收窄）。至于哪些企业利好，并不与城市分布有关，而是和企业周转速度有关，因为不动产可能带来土地改革更为关键，地价上涨速度减缓对高周转企业有利。建议关注万科、首开股份和华业地产等。