郎咸平再揭露惊人内幕:高房价是最大的谎言

万达房地产

“房子在通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。”

简介：“逆城市化”这个概念是美国地理学家波恩在1976年提出来的。它指的是西方国家的“城市化”发展到一定阶段之后，人口增多、交通拥挤、环境污染等“城市病”越来越严重之后，大量城市人口开始往郊区或者农村流动。

“逆城市化”这个概念是美国地理学家波恩在1976年提出来的。它指的是西方国家的“城市化”发展到一定阶段之后，人口增多、交通拥挤、环境污染等“城市病”越来越严重之后，大量城市人口开始往郊区或者农村流动。美国“逆城市化”的时候，第一步，富人先搬出去，因为他们很有能力，有钱，可以把自己照顾得很好。他们搬出去之后，附近的一些基础设施就建起来了。第二步，中产阶级搬出去，因为富人搬出去之后，相关配套设施也慢慢出来了。更多配套设施出来了后，一些工厂也搬出去了，到最后形成一个具有多项功能的小城镇。这小城镇交通不拥挤，环境优雅，治安良好，工厂、公司又都在附近，慢慢就成为一个相对独立的、依附于大城市的小城镇，这就是一个富裕社会发展到最后的必然结果。

而我在《财经郎眼06》中就指出，中国的“逆城市化”是完全不一样的。我举个例子，根据2010年8月15号新华网的报道，浙江全省“农转非”数量从2004年的57.7万人降到2009年的18.9万人，降幅高达67%。我这还有一个数据，杭州、义乌、桐乡等地有200多名公务员把户口迁到农村了，我们平常说的是“农转非”，现在这个词叫“非转农”。为什么会出现“非转农”?其实就是土地的利益。目的很明确，就是为了争夺补偿分红。你看在我们“城市化”快的地区，农民即使什么都不干，靠租土地一年坐收几十万。这种现象太有意思了，难道这代表说我们的“逆城市化”是我们富裕的开始吗?

我们的“逆城市化”其实就是基于严重的分配失衡，它是由利益或者是土地诱惑所催生出的，并不是真正的“逆城市化”。就像我们刚刚讲的，土地现在越来越值钱了，透过土地可以拿到很多高额的回报。这也是中国城市化的另一个注脚，就是由于城市的不断扩张，需要不断地征用土地，所以你有农村户口，就有够享受土地增值的红利。所以我们今天是在整个大的城乡二元结构之下思考这个问题的，其实现在有两个制度是亟待突破的，一个是我们之前说的户籍制度，其实户籍制度的要解决的不是户籍本身，而是户籍背后庞大的利益集群。另一个就是刚才说的土地制度，因为土地能生钱，而且越来越值钱，土地就是财富，在这个情况之下，拆迁、征地过程中就出现越来越多的跟土地相关的案件。最近有一些可恨的学者提出要搞土地私有化，一旦搞土地私有化，你晓得什么结果吗?土地迅速增值，它的涨幅不是百分之几，而是百分之几千。

现在东部沿海的问题只是当下中国“逆城市化”的一个潮流，还有一个更加波澜壮阔的潮流，就是很多白领已经害怕了城里的高房价、高成本、交通堵塞、高污染、能源不足这些问题。之前媒体炒作一个概念叫“逃离北上广”，就是白领要逃离北京、上海、广州，进入二线城市，追求更加舒适的生活。之所以说要逃离北上广，其中一个很重要的原因就是现在的“城市化”有很多病，而且有很多的误读。其中一个引起很大争议的就是，我们很长一段时间把“城市化”简单理解为“工业化”。这非常糟糕。你晓得什么叫“工业化”吗?“工业化”带动“城市化”，让更多的人聚居在城市，这样就要开发房地产，房地产开发好了之后呢，转而要消耗工业用品。那我问你，“城市化”完了以后呢?不用更多房地产的话，那像钢筋水泥这样的工业产品谁消费?这个后果太可怕了，所以这个趋势一定要打破。

其实中国这个思维是延续了美国的旧思维。美国工业革命的时候，确实是工业革命带动了城市化的发展。但是你晓得中国的情况不太一样。我举个例子，根据我们的研究显示，中国经济80%的增长来源于钢筋水泥，20%来源于劳动力的投入，到最后我们发现，城市没有任何技术进步。更可怕的是，只要“城市化”一停止，什么都停摆了。这种“工业化”带动“城市化”的思维非常可怕的，是错误的思维。那我请问你，美国是如何应付这个问题的呢?美国是花了几十年的时间，慢慢地把工业转移出去，变成服务业了，所以美国的服务业是工业的3倍。我们不可能在10年之内搞一个像美国一样庞大的服务业群体出来。而如果没有服务业来支撑城市的发展，房地产又拉不动了，到最后就是一个解体。

最近媒体，包括各大机构在争吵的一个问题，就是中国的“城市化”何时见顶?这个话题跟中国经济发展动力是直接相关的。中国社科院最近出了个报告《宏观经济蓝皮书》，它说中国将在2013年左右结束高速“城市化”过程。他们总是非常乐观的，我总觉得非常地可疑。

我们看看发达国家，它们都是按照人口的自然流动的规律来发展城市的，我这里有个数据，巴黎只占2%的国土面积，却产生28%的国内生产总值；德国汉堡人均国内生产总值和每平方公里国内生产总值分别是德国东北部落后地区的2倍和100倍，但是这两个地区的福利是一样的。就是说，你住在汉堡也好，住在东北部也好，福利是一样的，整个配套也是一样的。像美国那样子土地肥沃而广阔的国家，一共有51个州，但一半以上人口集中在5个州，80%的美国人居住密度区的面积从1900年的占国土面积的25%，降到如今的17%。日本的东京呢，居住人口占全国的41%，国内生产总值占18%。韩国首尔呢，人口占全国25%，国内生产总值占24%。那么中国呢，上海的国内生产总值也不过占4.4%。我们和这些国家相比差得太多了。我们的城市化进程还远未结束。

但“城市化”当然是人进来才有“城市化”对不对?问题是这些人进入城市后做什么?对于一些人来讲，城市就是一个暂时打工、暂时居住的大工寮，我们有几个城市在谈到城市化的时候，让农民工进城的时候，想到了一个完整的系统工程的就业配套?那我请问你，你城市的特色是什么?未来城市发展很简单，就是工业化必须转向服务业。那么怎么转向?政府必须要有一套好的规划，而不是到处盖高楼大厦，搞招商[简介最新动态]引资，这不是我们关切的话题。要让老百姓生活更美好，不是搞硬件建设，不是搞工业化，而是要把我们老百姓最关心的就业问题解决了，治安问题解决了，交通问题解决了，住房问题解决了，这才是我们各级政府应该干的事。

所以，中国也还根本就没到“逆城市化”的阶段。其实邓小平是非常睿智的，他当初说沿海地区城市优先发展，这个发展确实造成了30年改革开放的成功，我们不能否认，而且他提出的这个策略和欧美国家是一样的，就是说大城市的发展是历史的必然，目前中国就是大城市发展的阶段，因为只有它的配套是最好的。配套不是说光盖高楼大厦，用工业化拉动城市发展，而是要解决老百姓的困难，譬如我刚刚讲的治安、环境、垃圾，还有就学、住房，让大城市更完美，让城市居民的生活更美好。然后呢，一些有钱人就会像欧美国家一样，慢慢搬到郊区去住，郊区的配套也就起来了，然后中产阶级再搬出去住，接着就会有很多的公司、工厂搬出去，最后形成一个配套完善的城镇。这才是真正的“逆城市化”阶段，我们还差得很远。

著名经济学家郎咸平日前在“长春经济投资2012名家高峰论坛”上表示，目前中国特殊的市场环境使房地产产品具有很强的保值功能，堪比国际上公认的保值工具黄金。同时，他也指出，房地产投资也应该紧跟中国“M型”的消费态势，“所谓M型消费，即14%的老百姓只买高端产品，使得高档产品一片火爆，而86%的老百姓比较贫穷，买不起中档产品，转而购买低档产品，这样就使得中档产品逐渐萎缩。”因此，郎咸平建议，投资房地产市场应瞄准高低端这两个市场区域。

虽然郎咸平的观点有非此即彼的片面之嫌，但其所指的投资方向不无道理。纵观2012年的南京楼市，在楼市的这波销售小阳春中，热销的主角无非两种：一种是面积小、总价低的刚需盘，一种是价格相对合理的高端盘，甚至是一些公认的豪宅。

通胀之下房产仍是投资热点 增值胜过黄金和股市

在目前物价上涨，投资渠道单一的情况下，房产依然是普通老百姓一个重要的投资方向。

郎咸平曾经指出，长期情况下高端房产最能保值，“通胀一来，富裕人群通过投资最保值的高端楼盘能达到避险的目的。高端豪宅之所以保值，首先是因为占有稀缺自然资源，得天独厚；其次，具备良好的人文、生活环境等良好软环境，具有超越其价值本身的附加值，才能在未来的经济状态下抗跌、保值、升值。”

郎咸平说，“中国和美国的情况正好相反。在美国，股票的保值性要强于房产，美国的股票年增值率能达到7%-10%，美国股票长期一定看涨。”

而在中国，情况却正好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场投资者支招时，郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。

郎咸平说：“民国初年，1两黄金可以买2亩良田，而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的今天，同样的一公斤黄金等于30万元人民币，却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适合短期炒作，长期投资的话，房地产的增值空间要比黄金好。”认为当前国内形势下最具有投资价值莫过于楼市，尤其是高端住宅，引起了不少投资者的共鸣。

房地产市场渐有回暖态势

市场不会长期暗淡，投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。

近来，中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%；同比价格下降的城市达58个，少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据，我们发现，在调控不变的大背景下，市场渐有回暖态势。尤其是二、三线城市，对这种趋势的反应比较明显。不过，房价上涨幅度减弱，力度大不如前。

与统计数据相呼应的是，政府重审了“抑制投机投资需求”和“抑价保量”的政策基调与调控预期。中央对于防止房价反弹的明确要求，也表明了中央对市场调控的坚决与谨慎。那么，在这样的阶段下，市场回暖的苗头到底会带来什么样的预期呢?调控的作用将如何呢?国务院对16个省(市)“各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”的基本结论，还是可以让人比较放心。

市场不会长期暗淡，投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商，政府也着急。房地产市场的下一步走势将是什么样呢?根据目前的情况分析，可以分为短期、中期、长期三个阶段：短期，市场已经初步探明价量的短期底部；中期，市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖；长期，成交量增长可期但价格走势难料。