房地产税将“胎死腹中”？

万达房地产

中国房地产业协会副会长任志强昨日在出席某财经论坛时提到，“房地产税和房价没关系”。同时，对于房地产税的未来，他坦言，“我个人觉得到目前为止，房地产税也就是说说，至少今年税务总局的立法中，没有这个计划”。那么，事关公众切身利益的房地产税到底会不会出台呢?

　　【中国经营网综合报道】

　　房地产税只是说说?

　　今年3月，全国政协委员、财政部副部长朱光耀表示，目前由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中，立法程序一定会充分听取和反映民意。“我们是非常审慎的，人民群众的要求、大家的关注一定会在其中得到反映。”但他没有给出具体时间表。

　　拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

　　无独有偶，财政部财政科学研究所原所长贾康日前也表示，房地产税有望在2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。贾康表示，房地产税启征，将形成不动产(包括住房)保有环节对于持有者的税收负担，有利于抑制对于住房的市场炒作和炒作引起的泡沫化倾向，保障房地产市场的健康发展和房价的沉稳。

　　不过，在任志强看来，上述言论只是说说而已。

　　据新京报报道，昨日，中国房地产业协会副会长任志强在出席清华大学公共管理学院和《财经》杂志举办的“现代政府与公共治理”系列论坛时提到，“房地产税和房价没关系”。甚至由于受到房地产市场近一年多的低迷发展影响，房地产税立法也被推迟。

　　任志强昨日表示，“房地产税和房价没什么关系”，“导致房价来回波动，是因为现在的税收不是一个合理的税收税制和稳定预期”。任志强坦言，“我个人觉得到目前为止，房地产税也就是说说，至少今年税务总局的立法中，没有这个计划”。

　　针对业内流行的说法，期望通过房地产税改变地方政府卖地冲动。任志强更表示，“不可能”。

　　据介绍，房地产税主要涉及两种，包括流转环节和保有环节。任志强说，现在流转环节大概有四大税，保有环节也有几个税。中国现在这四种税或者五六种税(房地产税)加起来大体占到国家税收的11%到13%，高的时候占到17%到18%。而土地收入占地方财政收入的比例，高的时候达到78%。他认为收房产税难改地方政府卖地冲动。

　　任志强认为，目前已经在试点房产税的两个城市上海和重庆也没有获益。他算了一笔账，上海大概两三个亿的收入，乘10倍就是20多个亿，还不如卖一块地的钱多。“据房产局说，大概收税成本和税差不多，我们按照上海方法推论，重庆收的税还不如收税成本，就是亏的”。“所以，用一种理论说，用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法，基本上是不可能的”，任志强说。

　　不仅如此，原国家税务总局副局长许善达也表示，土地国有制下征收私人住宅的房地产税，少有他国的可借鉴经验，即便将来全面开征，规模也会比私有土地经济体房产税的规模小很多。

　　许善达透露，税制结构的调整，一定是随着经济发展逐渐演化的过程，难以主观设计，在中国经济发展水平不太高、土地资产国有的情况下，设计大比重的财产税是不符合国情的。许善达现任联办财经研究院院长。

　　“财产税要实现像发达国家那么一个比重，在政府的收入中占那么大的份额，我觉得至少不是近期内可以看得见的。”他称。他指出，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。

　　即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大小。

　　中国房产税试点自2011年1月28日启动，虽已过去四年多，但范围仍仅限于在重庆和上海这两个最初的试点城市。

　　许善达强调，提出一个新税收政策，用对单一的封闭经济体的经济学分析已经不够，必须要考虑在一个开放的多个经济体，人、钱、资产都可以自由流动的情况下，政策会有什么效果。

　　他举例来说，上海试点房产税，最高兴的是苏州、杭州等城市，因为人才会往那边流动，上海为此规定特殊条款，凡是纳入上海市人才引进计划的，一律不征房产税。同时试点房产税和营业税改增值税，房产税未有城市跟进试点，而营改增，各地却很积极。

　　中国财政部此前曾表示，将配合做好房地产税等的立法工作，积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

　　房地产税怎么来的?

　　据中国社会科学网报道， 长期以来，我国对房地产宏观调控的主要思路是以控制需求为主，如限购、限贷、提高利率、增加开发和交易环节的税收。从实践看，控制需求的政策确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果，但房价短期小幅下跌后，便更为猛烈地持续上涨，甚至几乎失控。这一政策之所以失效，与其制度缺陷关系密切。

　　以控制需求政策的税收制度为例，我国房地产宏观调控主要在房地产开发和二级市场转让环节提高税率、加强征税。本意是通过增加房地产开发、提高转让成本，以减少需求、平抑供求，结果却是通过税收提高了成本，对抑制需求的作用有限，而助推房价上涨的作用明显。

　　党的十八届三中全会提出了与以往不同的房地产改革思路，即由控制需求转向扩大供给，希望通过增加土地供给，建立为中低收入者提供保障房和为中高收入者提供商品房的多元住房体系，保障房地产供给以平抑房地产需求。

　　然而，由需求管理转向供给管理不可能一蹴而就，需要一个过渡缓冲期。在过渡期内应采取包括限购、限贷、增税的需求管理，以及扩大土地供给、降低开发成本、减轻开发税收的供给管理，即税收结构性调整的二元管理。

　　实际上，我国从计划经济下的保障供房转向市场经济下的购买商品房，形成大规模的商品房开发。在这个过程中，根据税源特点，主要在开发环节征收房地产税。随着中国住房制度市场化的快速发展，相当一部分城市居民开始改善住房条件，出售旧房购置新房，由此进入商品房开发萎缩、二级市场转让逐步增大的阶段。在这个阶段，我国税收重点转到转让、交易环节，并因商品房价格暴涨取得巨额税收。

　　从世界各国房地产市场发展过程看，未来新房开发将逐渐减少，二级市场交易也会逐渐平淡，税收将转向居住持有环节。我国在经历了相当一段时间的商品房市场发展后，财富占有出现巨大差异。未来我国房产税可能更接近日本房产税，即在交易和持有环节同时征税。

　　通过降低开发、转让环节税负，提高持有环节税负，建立开发、转让、持有三个环节并行的税收体系和制度。

　　不过，我国房地产的一个突出问题是税多费杂，结构极不合理。

　　十八届三中全会提出的加快房地产税立法，与长期以来所提出的房产税改革比较，虽只一词之差，但意义、性质完全不同。这不但是因为房产计税价格包含土地，还因为房地产税改革是包括房产税在内的整个房地产税制改革，涉及开发、转让和持有三个环节。

　　由于未来税制改革的基本原则是不增加新税，如果要增税必须先减税。因此，未来适应经济发展方式转变，进行税收有增有减的结构性调整，其改革思路是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收。

　　简言之，我国现行房地产税主要是指房产税，以及与之相关的土地使用税。按现行房产税政策，我国对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产按年计征房产税。征税对象主要是生产经营性房产，对包括个人居住用房在内的非营业用房实行免税。

　　因此，对个人而言，房产税存在“重交易、转让，轻保有”的特点。并且，受征税范围、计税依据等制度性因素制约，现行房产税在我国房地产税制体系中的占比和在地方税收中的地位均不高。

　　党的十八届三中全会就完善房地产税，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。改革的基本框架是对现行房地产税进行改革立法，改革的核心内容是对个人居住用房由免税向逐步征税改革转型，并以法律形式将其稳定下来。

　　然而，将房地产税由仅对企业经营用房征税向包括个人居住用房在内的房地产逐步征税转型，不仅涉及房产税本身的改革，也涉及与土地使用税关系的处理。对个人居住用房恢复征收房地产税意味着，将在房产和土地合一前提下，取消对企业征收的土地使用税，对企业和个人统一征收包括房产和土地在内的房地产税。

　　更加需要指出的是，房产税改革已为我国大多数人所认可和接受，但由于缺少统一规范的法律制度，改革困难重重。三中全会明确提出落实税收法定原则，并要求加快房产税立法，使房产税改革路径由“先行先试”转为“先税收立法、再扩围改革”。

　　但立法同样面临艰难的制度设计抉择。

　　首先，在纳税范围的确认上，需要选择按增量还是存量征税。对增量房产征税是有优势的：能体现法律上的既往不咎、先告知再征税的原则，更容易让居民接受;可以按交易价格征收，而交易价格相对简单，具有管理上的可行性。但按增量房产征税的制度缺陷也很明显，税收规模偏小使房产税难以发挥调控功能。

　　其次，无论是增量改革还是存量改革，都涉及普遍征税和选择征税的抉择。选择性增量房产征税主要针对投资性购置房产征税，出发点是保障居民基本生活购置房产不征税，从而发挥房产税促进收入分配和调控经济的作用。但选择性征税也存在问题：一是使得税收制度复杂化;二是不符合财产税普遍征税原则;三是不符合公正原则。

　　再次，房产税立法涉及计税价格，需要选择采用交易价格还是评估价格。主张交易价格的观点是以静态视角进行分析，而现实房产价格处于较大的变化过程中，如果从动态视角出发，采用交易价格就显得不合时宜。从长期来看，无论是增量改革还是存量改革，以评估价格替代交易价格是发展趋势。

　　最后，房产税立法涉及税率结构，要在比例税率和累进税率之间作出选择。在现行增量改革同时实行限购和限贷前提下，依据交易价格确定税率有其合理性和必要性。但从未来改革方向看，当更多采用房产税来调控时，或者要对存量房征税时，可考虑将按价格设计税率改为按房产套数来设计税率。