警惕“京津冀一体化”中的房产泡沫

万达房地产

在京津冀协同发展规划细则出台的前夜，有关“北三县”将被综合开发利用的消息广泛流传，(“北三县”，指的是河北省廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县。)促使以上区域楼市价格已现“亢奋”。专家指出，规划细则还未出台，地方规划就已经开始各自为战的调整，紧随其后的很可能是土地价格大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。

      4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。

　　而就在京津冀协同发展规划细则出台的前夜，有关“北三县”将被综合开发利用的消息广泛流传，(“北三县”，指的是河北省廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县。)促使以上区域楼市价格已现“亢奋”。专家指出，规划细则还未出台，地方规划就已经开始各自为战的调整，紧随其后的很可能是土地价格大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。

　　概念利好提前透支 盲目抢房吹大泡沫

　　记者调查发现，近一个月以来燕郊楼盘卖得十分火爆，位于南城的蓝湾已经清盘无房可卖，潮白家园和学府澜湾价格从6000多元/平方米涨到近9000多元/平方米，首尔甜城普通住宅大部分户型也至少在11000元/平方米的价格。

　　“千万别出现像前几年通州房价那样暴涨暴跌。”在燕郊一处楼盘看房的刘女士说，“供应量这么大，楼还是那栋楼，地还是那块地，价格却不断上涨！”

　　“京津冀一体化”曝出的第一天起，房地产业就已经成为透支它的急先锋。

　　从去年3月爆炒保定“副中心”到北京七环、“动批”搬迁再到现在的《京津冀协同发展规划纲要》，在国家层面，京津冀一体化的细节很多还在研究，但在房地产业，已经将京津冀一体化的概念透支过一番，燕郊、保定、武清、固安、香河……几乎所有的河北楼盘，都在借此展开营销大战。

　　目前市场上关于京津冀一体化详细规划的猜测，大多来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。

　　正如一位业内人士所言：“京津冀一体化是一个长期、漫长的过程，透支一体化的概念，使之成为卖房的噱头，结果很可能事与愿违，越是有“强概念”的地方，越容易滋生房产泡沫。”

　　盲目“抢房”导致的虚假繁荣势必会吹大短期的楼市泡沫。投资者应谨防通州在2010年至2011年出现的市场暴跌风险在京津冀重演。

　　“管理泡沫”泛滥 无证卖房埋隐患

　　比房价泡沫更大的是管理泡沫。

　　区域一体化的战略特别容易诱发房地产市场的异动，如果缺少强有力的统一规划和顶层设计，那么一体化的概念极有可能在各个地方政府各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头，甚至违规、违法进行操作。

　　例如2011年被媒体曝光的香河县政府大规模违规"圈地"事件，高价"倒卖"给开发商无指标用地，甚至将万科、万通等数家上市房企拖入事件牵连之中。事实上，无论开发商还是环京地方政策无不看到“大北京”地产的巨大商机和预期，所以才会有类似香河这样政府和上市公司“成批地”冒险违规操作。此次事件致使超千亿元的地产投资成为“被殃及的池鱼”。

　　香河事件虽然在被媒体曝光之后很快得到查处。但“专吃北京”的地方政府和地产商合谋的掘取行为一直没有停息。比如变相突破用土指标获取土地，违犯规划先建后罚转正，擅自改变土地用途甚至集体土地出让等，一直都普遍存在。

　　在房产销售环节中，更是违规严重。其中最为突出的是河北属地境内大部分县市并未严格按照国家规定的预售规定要求执行预售许可制度，开发商在无政府审批销售证情况下随意散卖各类期，固安、大厂等地有楼盘甚至将期房卖到了2019年！房地产商为抢占市场，超前预售，过度追求销售速度，不仅造成恶性竞争，助推市场泡沫的产生，还可能会造成房屋质量有所下降，交房品质大打折扣。近几年环绕北京的热点房地产区域，针对开发商交房品质问题引发的投诉，甚至大规模的群体事件时有发生。

　　记者了解到邯郸市、邯郸武安、固安、香河、永清等地的项目因质量、停工等问题已经引发多起业主维权事件。例如，2015年4月燕郊上上城青年新城业主因延期交房、工程质量问题等诸多原因发起维权；同月，廊坊香河香公馆二期由于资金问题而停工，既而引发业主维权；2015年3月河北固安富方园出现一房多卖，涉及95名业主。“大北京”楼盘在交房过程中发生的多起纠纷，究其原因，和开发商在开发项目过程中，只重销售而忽视后期服务不无相关。
　　
　　2015年4月燕郊上上城青年新城业主维权
　　
　　2015年3月河北固安富方园业主维权
　　
　　2014年9月河北永清龙城21-幸福家园项目上千业主维权

　　据河北省住建厅介绍，2011年以来，该省共开工房地产开发项目3386个，存在违法问题的有2079个，违法比例达61.4%。虽然大家都知道我国房地产项目违法违规现象不少，但一个省份的违法项目比例如此之高，还是不免令人震惊。

　　这不能不引起我们的忧思。在一个成熟市场，即使某些开发商想违法也难以得逞，一是有市场监管者“在场”；二是竞争对手之间会形成监督；三是违法要付出巨大成本。以此来看，河北楼市距离成熟市场还很遥远，不仅监管不力，而且违法成为一种传染病，在企业之间流行，开发商也敢于藐视违法成本。

　　回避泡沫 发掘价值洼地

　　“京津冀一体化”提速必然带动“大北京”地产各大板块升温。但作为投资人一定要理性看待不同的区域和不同的项目，做到理性投资。

　　业内资深人士对“大北京”地产各板块做出这样的评论：“燕郊“早熟”，热得有理，但热得过度；“固安”看得见未来，看不懂开发商乱战；“武清”北端位置距离占优，南部配套齐全；“廊坊”两核交汇处，京津走廊核心，尚处价值洼地。

　　廊坊市凭借优厚的地理交通优势与优越的自然生态基础，占据京津冀一体化桥头堡重要位置。资料显示，在2000年以前，廊坊市的房子每平方米在1500元左右的还可以挑地段，而05年同类的房子，廊坊房价已经达到了每平方米2700-2800元，一些高端的房产甚至已经达到了每平方米3000-3500元。而后不断随着北京购买力的外溢和交通配套的不断完善，廊坊房价走势越来越受到关注，廊坊房价也在不断攀升。尽管廊坊市当前房价略有上涨，但纵观“大北京”区域仍属价值洼地。

　　2015年，廊坊房价涨势不减。"京津冀一体化"被中央上升为重大国家战略，以及年初政策利好频现，这对于廊坊的发展也是很大的机遇，也是支撑廊坊市房价上涨的一大理由。

　　廊坊区域成熟前景好。距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，素有1小时"上天下海"之称。在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。廊坊市生活条件便利，配套设施齐全完备。比起大都市来，人口较少的廊坊更为宜居。廊坊以“园林式、生态型、现代化”为城市定位，全力打造绿色城市。

　　从已知北京周边所有区域房地产市场来看，廊坊市内地产市场属于相对最为规范的市场。无论预算制度，还是工程质量政府监管，甚至开发商的广告宣传都有管理部门进行必要的约束和监管。这对于购房消费者来说，则是最大的利好。

　　现在，随着京津冀协同发展国家战略的深入推进，大北京城市群京津廊铁三角核心区发展模式逐步浮出水面，廊坊迎来了历史上前所未有的发展机遇，在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为房地产行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，该区域房地产市场必然会持续升温。该区域房地产市场必然会持续升温。