叶檀：深圳房地产尽享人口红利

万达房地产

房地产330新政后，房地产市场分化更加剧烈，一线城市上涨，深圳一枝独秀。

深圳是中国人口红利最明显的地区，这得益于深圳的市场化。

转引《21世纪经济报道》的数据，中原地产研究中心统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到8.4%，同比涨幅更是高达20.1%。其中一线城市前5月签约17.11万套，同比涨幅41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平，四线城市成交量轻微下调。

一线城市资源集中度高、资产品价格高的态势不会改变，高铁时代以后，处于资源核心区域的高铁之城，得到了更多的溢价。

令人瞩目的是，深圳房地产成交量、成交价格一枝独秀。美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市继续上涨，深圳一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。

深圳尽享人口红利。转引《第一财经日报》6月5日的报道，据深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度最高的。

深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9% 作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。

第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市，儿童与老龄人口少，而劳动力人口多，这也导致深圳的房子需求相对较为紧张。外来年龄人口需要租房、需要买房，导致深圳的住房自有率，截至2013年底为30%左右。看中深圳的潜力，投资者也在聚集，据《大公网》6月10日的数据显示，截至2015年5月，香港人来深圳置业同比增长3倍，而且有一部分买房都是投资行为，5月份深圳的投资型置业占比已达18%。

外来人口聚集于深圳，主要是源于深圳的市场活力，30年前是制造业，现在是创新企业。

民营制造业的兴盛带动了珠三角人口规模的大幅增长。今年1月26日，世界银行发布《东亚变化中的城市图景：度量十年的空间增长》。报告指出，2000至2010年期间东亚地区有近2亿人迁入城市，相当于世界第六大国的人口数。无论就地域还是人口规模看，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。

制造业的下行，也使这一期间珠三角一些镇区人口下滑，据中山大学城市化研究院的专项调查，26.75%的地区出现负增长，仅17.21%的地区人口有增长，且主要集中于广州和深圳。

深圳需要提升新的竞争点，创业与创新就是深圳的下一轮引擎。笔者每每询问年轻人愿意去哪里创业，第一选择是深圳，第二是北京。数据显示，截至2014年底，包括企业、个体户在内的市场主体总量超过100万户的城市有6个，其中，深圳和重庆并列第一，均为171.9万户；上海第三，市场主体有168.22万户；广州114.95万户，成都103.1万户；北京屈居第八，恰好超过100万户。以常住人口计算，深圳是创业氛围最浓厚的城市。深圳2014年底常住人口1078万，每百人中市场主体数达15.95，这意味着深圳每6个人就有一人是企业“老板”。

房地产市场长期相对价格高是地方竞争力的体现，也是人口红利与资源红利的体现，这与房地产周期不是一个概念，深圳房价有涨跌，但是市场活力决定了深圳在全球市场中的地位。