退市令成空:央企三年未"退房" 78家退出不足1/4

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[提要]即便是限购调控带来的楼市寒潮，也抵挡不住央企从事房地产的热情。《国际金融报》记者统计发现，2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4。
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即便是限购调控带来的楼市寒潮，也抵挡不住央企从事房地产的热情。《国际金融报》记者统计发现，2010年3月国务院国资委发布央企退出房地产行业的通知至今，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4。

退市令成空

2010年3月18日，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。
退出还是继续？此后的近3年时间内，被列入名单的78家央企经历了八仙过海式的调整，转让、并购、剥离、继续开发，由于78家企业在中国房地产市场都是巨无霸级体量，每一家的变化都会带来一次地震，高潮迭起，不一而足。

2011年年初，国务院国资委规划局局长王晓齐表示，主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。

市场研究者发现，退市令第一年效果显著。在2011年2月22日国务院国资委举行的新闻发布会上，国务院国资委副主任邵宁针对一年来央企退地的情况进行了通报，他表示，中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，2010年已有14家中央企业退出。估计2011年将有20多家企业完全退出房地产业。

在今年2月中旬召开的2012年度央企产权管理工作会议上，国务院国资委的报告再次披露了2011年非房地产主业央企“退地”的进度，航天科工等27家非房地产主业的央企公开挂牌转让了40宗房地产企业股权。去年，中央企业通过产权市场转让国有产权663宗，成交金额326亿元。但有研究者表示，这只能说明报告中所提及的27家央企正在退出房地产过程中，并不能由此认为他们已经完成了退出。

时至2012年岁末，《国际金融报》记者根据公开资料统计显示，除了21家被允许继续从事房地产业务的央企外，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。

“抗命”扩张

与国务院国资委要求彻底退出房地产市场的精神相反，一部分央企凭借地方政府资源、土地储备资源，央企融资优势，开始了新一轮扩张。

仅以北京市场为例，来自北京市土地整理储备中心信息显示，多家“退出榜”上有名的央企，仍在逆势扩张拿地。

2012年3月16日，中国铁路物资股份有限公司竞得北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区29309.9平方米商业金融用地。2011年12月12日，中国机械工业集团有限公司全资子公司中国国机重工集团有限公司竞得北京经济技术开发区南部新区10868.5平方米商业金融用地建设用地使用权。2011年11月2日，中国航空油料集团公司竞得北京市顺义区新城87179.45平方米多功能用地。

这表明，部分非房地产主业的央企依然在坚定地从事拿地，进而直接进行新一轮的房地产开发。中国房地产研究会副会长陈国强在接受《国际金融报》记者采访时表示，央企退出房地产行业进程缓慢的原因主要有二，一是利益纠葛，二是缺乏具体操作方式和时间表约束。

陈国强表示，由于房地产行业的利润丰厚，以及涉及到的央企人员复杂，相关利益的考量使得部分央企不但没有退市的动力，反而会更加激进。同时，如果国务院国资委能够给出明确的退出时间和操作方法，让央企在退出房地产行业时有章可循，央企退出房地产市场才有可能出现较大的突破。

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(来源：时代周报) 近期有媒体报道称，北京市昌平区沙河镇南一村二类居住项目用地正式出让，央企中石油意外出现在昌平沙河地块争夺行列中。

由中石油下属的盘锦辽河石油房地产开发有限公司以12.8亿元配建限价房6.35万平方米的条件竞地成功，不少开发商戏称“卖石油的打败卖房子的”。而2012年8月8日，隶属于中石化的中国石化工程建设有限公司拿到朝阳区安慧北里一商务金融用地，成交价格约为6289万元。


中石油表示盘锦辽河石油房地产公司并非旗下企业，但央企退房令再一次引起关注。
“实施两年半，退房令可以说对市场并没有产生太大影响。”知名房地产评论人、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，“事实证明，退房令就是出来玩儿一下，没有落实，也不可能落实。”

2010年3月，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的疯狂后，2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，命令78家不以房地产为主业的央企退出房地产，同时公布了16家房地产央企名单。同年3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案。这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业的高调举动作出回应，也拉开了央企退出房地产市场的序幕。随后多家银行根据国资委的名单，要求旗下各支行对清退名单上的房地产企业的存量贷款采取保全措施，并到期收回。

两年半的时间过去了。尽管央企拿“地王”的势头有所遏制，但并未完成“两年内全部退出的目标”。根据北交所发布的交易数据显示出，2012年上半年房地产业务共成交34宗，其中有中国冶金地质总局等11家非房地产主业的央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。

北交所集团董事长熊焰表示，从2012年业务部门的数据来看，这项业务无论从项目数量或是资产保值增值率来看增长都有限，甚至许多央企要退出却无人接盘。

“目前真正落实退房令的央企并不多，比例不到30%。”一业内人士表示称。

“退房”变数多

“退出并不是那么容易的事情，很多央企的房地产项目与民营企业合资，导致央企房地产项目股权结构复杂，利益也是盘根错节，导致退出难度增加；部分央企面对房地产的利益诱惑，在中小城市利用职工安置问题，为房地产退出设置界定障碍，将退出时间表一拖再拖。”陈宝存告诉记者。

央企退出房地产还有一大问题，就是国有资产退出的法律程序特别长，中间存在着很多变数。

业内人士表示，央企退出房地产项目基本分三个阶段，前期准备阶段，这个中间包括政策咨询，委托中介机构，可行性研究和制订转让方案，报请上级审批、进行清算核资、审计、评估等工作，制订职工安置方案、资产处理方案，国有资产评估备案。第二个阶段就是进场转让阶段，这个过程包括挂牌转让，与受让方签合同、资金结算等。最后是后续工作阶段，进行工商、国有产权证变更登记。

由于央企退出房地产涉及到国有资产转让，从决策退出到真正实现转让过程特别漫长，手续繁多，尤其是前期准备阶段的时间最长，涉及到审批、资产核算等，或许在等待审批的过程中，土地或房地产市场等又发生变化，导致部分项目到最后只能是半途而废。

在央企退出房地产过程中，为了避免国有资产流失，退出房地产项目需要通过第三方专业评估公司对项目进行评估和审计，再交项目权属单位审核，也要报国资委，最后通过产权交易市场公开挂牌。为了保证第三方公司评估的公正性，同时还启动价格发现机制，若征集到两名或以上的意向受让方，须采取竞价方式来决定最终受让方。

业内人士表示，78家央企下面的227家房地产开发公司，由于很多央企目前已在A股市场上市，资产与股权早已盘根错节，难以剥离。央企地产公司的股东关系太复杂，一般公司也不敢轻易接手；也有传统的一些问题，比如有的土地可能质量不高，想接手的人就不是很愿意，如果质量很高，可能就会有利益方面的一些需求，这些地块可能还有一些属性变化。有一些央企，由于主业优势不明显，或者产能过剩，而房地产利润高，而且政府资源优、融资成本低的央企可以拿到大地块、好项目，在退出上是能拖则拖，退出难度自然增加。

央企退出房地产由于操作时间长、一些进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题。

“央企退房这本来就是一个很难操作的问题，资产如何转让、以什么价格转让，以及涉及资产的分配、人员分流、谁来接盘，资产评估是否合理，是不是会造成国有资产流失等一系列问题，都比较复杂。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者。