库存警报解除 楼市或步入上涨周期

万达房地产

“市场回暖速度比较快，接下来价格就要提升了。”一位营销总监表示。

一个积极的信号是，开发商的库存的压力正在减弱。截至2015年5月底，业内地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米，环比下降1.3%，同比增长6.3%。目前库存规模已连续3个月出现下跌。相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达的城市，去库存的效果更为明显。

存销比也从另外一个方面证明了开发商库存压力正得到明显的缓解。5月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.0，这也意味着市场需要用15个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年4月份，该存销比数值为15.4个月。

某研究院研究员认为，这说明5月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情持续改善有关系。在各类救市政策效应发挥作用的背景下，包括改善型购房需求将积极释放，这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。

另外一个信号是，房价正在出现上升的迹象。6月18日，国家统计局发布5月份70个大中城市房价走势，与上月相比，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个；下降的城市分别有43个和28个，分别比上月减少了5个和6个。

5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，不过楼市回暖范围已经开始扩散，更多的城市进入价格平稳甚至上涨周期。其中由降转为平稳的城市包括福州、郑州、安庆等，而转入上升周期的包括南昌、成都、无锡等。

王晓燕认为，根据国家统计局的数据，全国商品住宅待售面积出现了3年来的首次下跌现象，反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续3个月的环比下跌，反映了此类城市在去库存节奏更快，因此当前全国主要大城市的库存压力警报可以解除。

某研究机构分析说，持续不断宽松的货币政策，不但使得市场流动性充足，而且贷款利息已处于历史低位；除此之外再加上大量股市资金的获利外溢，使得房地产市场供需双方资金情况均开始盘活，由此也带动了更多城市商品住宅价格的上升。其中，一线城市基于其特定的城市优势仍处于引导地位，部分三四线城市也开始加入这一行列。

研究表示，虽然受到经济形势影响，中国房地产市场已整体进入“慢行道”，但其中一线城市仍然具备较强上涨动力。

以北京为例，2014年北京市商品住宅用地实现供应517公顷，仅完成计划的51.7%，而2015年商品住宅土地供应计划环比减少了25%。由此看出，北京商品住宅用地供应处于持续减少的阶段，土地供应减少将直接导致未来北京商品住宅供应的减少。与此同时，北京居住证制度新规将在2015年内出台，它将曲线打破限购政策，支撑有效需求快速增长。一方面是供需的强烈失衡，另一方面是供应减少带来的土地成本飙升，两相作用将导致未来北京商品住宅价格水平步入上涨周期。

观察2011年以来的房价和存销比走势，两者存在较好的相关性。其中，2011年10月全国70城房价由涨到跌，此轮降温周期历时8个月。2012年6月房价止跌反弹，此轮复苏周期经历23个月。2014年5月房价出现下跌，截至今年4月份的数据，历时12个月。

存销比的运动轨迹也有类似的周期波动性。2011年10月为14.2个月，随后继续扩大，说明去库存压力增加。2012年6月为16.4个月，随后总体下行，说明去库存压力减少。2014年5月为16.9个月，随后总体上升，说明去库存压力加大。

专家表示，根据历史规律，35城的存销比达到15个月左右，很容易导致房价出现拐点，其中降至12月以下则房价必涨无疑。而本轮降温周期大致经历了12个月，目前存销比的数值大致相当于2014年3-4月份的水平。回顾2014年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。预计70城房价指数综合环比增幅已于5月止跌反弹，也即房价上拐。