谢国忠：房地产面临拐点 房价泡沫将是最大泡沫

万达房地产

中国住宅市场是一个新市场。1998年引入住房按揭制度，催生了生产市场的巨大发展。从1998-2003年，新地产的销量每年以24.5%的高速增长，同期价格也快速上升。今年，新地产的销售将达GDP的8%。

中国地产市场可能正在进入新市场的第二个阶段。销售滞缓，居民储备停滞，意味着高收入人群的市场开发以近尾声。地产市场要继续快速增长，必须要降价，让收入低一些的人群也能买得起。

但是，地产的行业周期很长。目前的存货或者正在建的房子相当与2.5-3年的供给(即到今年底，按市场价格计算的库存将达到GDP的三分之一)。

地产发展商已经付了土地费，他们原认为房价会继续上升。当价格开始下跌，许多地产商会出局，身后留下一大堆烂账。十年前，当时中国地产行业还小得多，但形成的坏账已经占了一个投资过热留下的坏账的很大比重。

制造业的兴衰周期最终导致强劲的出口能力，成为支持中国经济增长的支柱。但地产也不会享受这一好处。地产泡沫破灭后，只会留下坏账，不会带来好处。这就是为什么我认为中国政府应该尽力防止地产业过热。

三条线分别是房地产、利率市场化和QE缩减。

第一条线是房地产，房价面临拐点预期，房地产销量下滑，这会让银行开始担心房地产泡沫破裂的风险，毕竟房价太高了，银行自然会主动减少个人房贷和房地产企业的贷款，这会加剧房地产销量的下滑，恶性循环就开始了。这就是一旦进入下行通道，一切都是恶性循环。而房地产又是中国银行也和信托业的核心资产，核心资产效益下滑，资金周转速率下滑，会导致金融系统资金链紧张。

第二条线是利率市场化，中国政府大力推行利率市场化，一个重要的原因就是实际存款利率已经接近市场化，不如顺水推舟。这将大大提高企业和政府的债务成本，也大大提高银行的资金成本，也提高了贷款利率，贷款利率的提高会导致房地产销量进一步下滑。企业成本增加，利润下滑也会导致职工收入下滑，职工收入下滑会加剧房地产销量下滑。中小银行主要资产是低收益债券、房地产项目和平台贷，而债券大多是3-5年期债券，收益率根本不能抵挡资金成本的快速上升，导致小银行亏损或破产。

第三条线是QE缩减，中国此时为了维持人民币汇率，会让本来就不宽松的货币政策更加紧张，导致央行在金融危机时缺少弹药，放水有限。小银行与大银行之间关系密切，同业业务规模巨大，小银行倒闭或亏损会把大银行拖下水，造成系统性金融危机。同时泛滥于全球资产投机市场的美元资金因为QE缩减将成本大增，不得不回流美国，进而造成全球的资产泡沫破裂，大宗商品暴跌，加元澳元暴跌。进而造成远超08年规模的金融危机。