日本房产背后存隐忧 小心重蹈希腊覆辙

万达房地产

继美国、欧洲、澳洲之后，日本也被中国投资者占领。日元目前贬值至22年来的最低点，但房价却逆势上涨。根据日本不动产经济研究所的调查显示，由于中国资金涌入，日本公寓价格已上升至1990年代、房地产泡沫破裂以来的最高水平，比过去两年提高了11%。　

然而，笔者认为，目前日本楼市的繁荣之后存在着隐忧：众多投资者投资于日本楼市，是以日元贬值、人民币相对升值作为一个主要的投资点而进场的，并没有真正考察日本房地产市场的“今世前生”。从历史上看，日本在1990年代遭遇经济泡沫破裂，至今经济都未能完全复苏；从当下发展看，日本经济上升趋势并不明显，投资前景不明朗。尽管目前日本房屋的租金回报率相对高一些，但仍不能作为贸然进入日本楼市的理由。
　　
楼市泡沫 失去的十年
　　
日本，自1985 年后日元开始单边升值的短短5 年，房市和股市快速攀升到历史最顶点，期间的物业价格、投资活动趋向、市场中的货币和金融政策等都相应地发生了巨变。日本股指在1989 年12 月达到史无前例的38915 点，总市值为611万亿，相当于当年GDP 的1.5 倍；。而日本住宅用地最高价出现在1989 年的东京千代田区，达9 万美元/ 平方米，折合为人民币58 万元/ 平方米；日本商业地产最高价出现在1991年的东京银座，达42 万美元/ 平方米，折合为人民币265 万元/ 平方米。
　　
1985 年5 月“广场协议”后，日本央行为了对冲日币升值造成出口锐减的巨大冲击，开始连续5 次降低利率，放松银根，刺激国内经济由出口型向内需型转变，造成市场上资金极其充沛；而宽松的货币政策没有刺激和传导到制造业和服务业的实体经济，更多的资金流入房地产市场。当时的日本，投机心态盛行，房地产成为当时所有日本中产阶层参与的全民运动和投资盛宴，炒作和投资成风，高杠杆向银行疯狂借贷，并信誓旦旦相信：日本房地产是不会下跌的神话。但结果事与愿违。根据日本国民经济年报的统计，日本土地价值从1990 年至2002 年的12 年里总计损失大约900 万亿日元；日本投资者投资海外的不动产，特别是美国的商业地产和住宅，损失率超过50%以上；总计损失之大，时间之长，堪称世界之最。
　　
可以说，1990年到2000年是日本楼市泡沫破灭的十年。之后，日本楼市基本在低谷中徘徊，近些年也没有从低谷中走出来。国内宏观经济前景不太明朗，这也导致国内刚需购房者观望情绪较为浓厚，而投资者则止步不前。当地人都不看好的投资市场，作为境外投资者如果贸然进入，那很有可能是用自己的资金充实了“失去的十年”所留下的种种财政问题。
　　
投资日本的另一种风险：政治风险
　　
投资是投资，政治是政治，军事是军事，这几个方面有关系吗？不得不说，这几个方面不但有关系，而且有很大的关系。笔者之前就曾刊文指出，投资要规避种种风险，如资金欺诈、发展商破产等问题。其中，一定要规避和中国有经济重大冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区进行房产投资，如中国台湾地区，纷争不断的中东地区，近期爆发反华游行的土耳其，与中国南海主权发生冲突的菲律宾，还有就是钓鱼岛等历史遗留问题不能正视和解决的日本——一旦形势恶化，未来投资者在他国的财富是否能得到保护，就存在很大风险了。
　　
此外，尽管日元汇率走低，在当下看对于中国投资者是有利的，但房地产投资并不是“短平快”地赚快钱，而是要从资产保值、资产传承的角度，考察所投资的项目是否具有持久性。因此，长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。
　　
而且，目前日本房产的投资者，主要集中在日本东京等核心城市群，投资类型侧重于住宅，并且由于2020年东京奥运会的召开，城市基础设施改善等，日本房价会得到一定的提升。但是，因为其房地产规模较大，空置率依然较高，日本房地产的潜在风险依旧很大，加上日本房地产市场受到政府较多的保护和控制，这会对投资者未来获得收益，转让房产等，都产生很大的影响。
　　
综上，正确筛选海外房地产的投资区域，千万不要与个人的喜好产生关联，更不要跟风而上，或者仅仅着眼于“移民政策”“汇率下行”等“小便宜”，而要放眼长远、从长计议，为资本找到最安全的栖息地。
　　
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊