房地产互联网中介有价值吗？

万达房地产

老上海人林逸（化名）说起自己的二手房卖房经历，禁不住一声长叹。

他的房子是上世纪80年代末建的老房子，不但没有电梯，户型也是小客厅的布局。最近林逸终于下决心按揭买了一套新房，而老房子在委托房产中介销售的时候，却为林逸带来了无尽的麻烦。在卖房的过程中，林逸每天都会收到十几个陌生中介打来询问房屋状况的电话，他知道自己的房源信息可能被泄露了，但是为了不错过买家，就算电话被打得发烫，林逸也不愿拒接。

更有一次，林逸为这套房源找到适合的买家，之后却发现自己的房屋却被查出“成功网签，无法出售”，林逸一头雾水，买家也悻悻而回。经查才发现，一家小型中介公司业务员为了抢下这单生意，他私下对这套房源做了“网签”，希望能留住这笔生意——这却耽误了林逸。

几经周折，疲惫不堪的林逸最终选择将房屋登记给爱屋吉屋、Q房网这样的互联网中介，几周后方顺利将房屋售出，佣金也远低于传统中介的2.8%，省下了4万元。

林逸的案例绝非个例。如今，对绝大多数的房屋中介公司来说，过去的如“寸土必争”的中介版图竞争格局似乎正被打破。互联网中介正以一种更加粗犷的方式、更高的效率和更好的体验闯入二手房中介这个市场。

据上海房产交易中心最新数据显示， 2015年6月上海二手房市场中，排名前三的经纪公司分别是上海德佑房地产、上海中原物业、满懿房地产（爱屋吉屋）。其中爱屋吉屋则是一家典型的互联网企业，其创始人均为互联网人士。

资料图

这家成立不到一年的互联网中介公司，居然不设一家门店，却快速的挤入了上海中介三强，其二手房网签量已经超过了我爱我家、太平洋[5.26% 资金 研报]等耕耘本地多年的主流传统中介企业。传统、板结的国内中介市场，被一家互联网O2O公司敲开了一条裂缝。

传统中介带来的隐痛

租过房子的人都知道，和其他传统行业一样，房产中介也是一个低技术水平的行业：客流来自门店、房源来自扫街，加之二手房（租房）是非标准化的商品，需要经纪人进行匹配和撮合——这让中介更像一个劳动密集型的产业——门店和经济人数量决定了成交量的规模、企业对集团员工的管理水平成为了企业的核心能力。

但数字化程度较低、门店经营的弊端也很明显：一是门店服务半径有限，经纪人为了自身利益往往忽视客户对房源的真实需求，而是千方百计的将客户控制在自己的服务区之内；二是企业边际成本高企，每一个门店租金昂贵，都要自负盈亏，而门店租金都需要客户来买单。

这最终导致传统中介重资产、低毛利的普遍现状（利润率大约不到4%）。而传统中介的商业模式和重成交、轻服务的经纪人团队则决定了客户体验一直不尽如人意——这也成为了买房、租房人群的隐痛。

而传统行业的隐痛，则是互联网创业者眼中的破局点。

互联网中介的革新

“传统中介的份额看似很大，但无数个门店也把北京上海挖成了无数块地，这是一种效率低下、如自耕农、小农经济一样的基础建设。”爱屋吉屋的联合创始人邓薇告诉笔者，“但在互联网中介的眼中，一个城市的中介市场是完整的：北京是一块地、上海是一块地，那我们就用全城投广告的方式来做，就像飞机播种一样——撒广告的时间和钱当然比进门店的速度快。”

笔者通过互联网访问体验了搜房网、Q房网、爱屋吉屋等互联网中介的官方主页，这些网站首页上都提供了二手房、租房的服务，笔者注册并提交了自己的基本房屋需求之后，互联网经纪人则会通过电话进行后续服务，合则约见。对互联网中介来说，客源的来源基本是官网、分类信息网站等流量较大的平台，和传统中介等客上门的模式，完全不同。

运营模式的差别让互联网中介不依赖门店的客源，转而寻求互联网上的用户。而在中介公司的核心资产“房源”方面，却成为了大部分互联网中介的罩门——一位业内人士向笔者表示，互联网房源信息混乱，始作俑者是经纪人和分类信息网站：经纪人为了尽可能多的的吸引客户，往往虚假重复录入房源信息；另外是分类信息网站为了丰富平台信息，纷纷互相利用“爬虫”抓取竞争对手信息，进一步加剧了信息的混乱。

链家地产董事长左晖曾公开表示：目前北京约有700万套存量房，每月合理在售房源套数为10-12万套之间，但行业总公布在售量远超40万套，其中重复、虚假信息带来的水份可见一斑。

虚假的房源造成了经纪人虚假的“带看（带领客户看房，下同）”，严重影响了客户的服务效率，成为了行业的毒瘤。

真实房源成为了解决传统行业隐痛的唯一出路，这一制约迫使邓薇不得不把爱屋吉屋打造成很重的一家互联网公司，“房产行业是主力行业，房源、客源等服务都需要最终用人来完成。我们有6000名员工，其中5000名是房产经纪人。” 邓薇告诉笔者，爱屋吉屋不希望用“人海战术”来提供服务，但这些经纪人是真实房源的保障，为了客户服务的效率，公司不得不“变重”。

笔者查阅资料发现，美国有一个对外公开的房源共享系统MLS，本土房产经纪人都把房源信息传输到这个系统上，美国房源信息在这个系统中得以透明展示——而这正是中美房产中介生态的根本差异所在——中国的真实房源是如此的稀缺，以至于成为了国内中介公司的竞争门槛之所在。

中介圈的“人欲即天理”

房产中介另一个备受打工青年诟病的地方在于传统房产中介人员极差的执业能力，这个毫无执业资格门槛的行业已经成为了中国人抱怨的集中地——豆瓣、贴吧等网络社区上一边抱怨一边互助换房的租房者就是明证。但住房需求的“刚需”让传统中介行业根本没有提升服务体验的迫切性。

长期以来，传统房产中介经纪人都被贴上了“文化水平低”、“朴实”、“勤奋”、“卖房骤富”等标签，但行业的真相是残酷的：经纪人的底薪水平长期徘徊在城市平均工资以下，生存无比艰难，甚至到了难以果腹的程度。

“传统中介的工作原则非常简单：带看的时候hold住客户，‘拖死他’直到成交。”一位传统中介行业人士告诉笔者，“如果是购房者，则诱导他交付看房保证金，用押金锁定住他；如果是租房者，则带他遛弯儿，等到他用尽选择时间之后再给他相对好一些的房子。”

这位不愿意透露姓名的人士告诉笔者，在一个只有2000元底薪的行业，这是普遍的生存策略，有时候经纪人也会利用客户“货比三家”的心理，将客户推荐给自己的搭档，一同耗光客户的时间，最终平分中介费。

人欲即天理。在传统中介的商业模式之下，房源被不同的门店瓜分了，经纪人只能依赖门店半径之内的房源，因此想法设法的让客户在自己的“领土”上签约，成为了唯一的诉求。督促成交有很多战术和技巧，可以软硬兼施，客户服务质量自然被忽视了。

和其他“轻资产”的互联网公司不同，爱屋吉屋是行业第一家大规模雇佣经纪人的互联网中介企业，这家依靠融资的科技公司大肆挖角传统经纪人，雇佣底薪提高到了6000元以上，搅动了行业的薪酬水位。

然而即使有融资（爱屋吉屋D轮融资1.2亿美元/36氪报道），这样大量的劳动力配置是否是能让企业持续的运营下去？针对笔者的质疑，邓薇称：“如今公司确实在烧钱，但经测算，如果停掉广告轰炸的费用，爱屋吉屋已经稳定盈利。”邓薇向笔者强调，“经纪人在传统中介里的生存策略在爱屋吉屋不成立，公司除了较高的底薪，也设立了一系列的管理激励制度让最勤奋的经纪人赚到钱，而不是最会hold住客户的——好的制度能让人变好。”

中介的本质是撮合交易，属于服务行业。房产中介领域的“互联网+”或许能让产业更加淳朴、让经纪人更加回归服务的本质，从而让客户更加便捷、满意。

房产互联网+的价值

如今在房地产的产业链条上，出现了很多的互联网公司：如整合开发商新楼盘做电商的房多多、主导了互联网中介市场的爱屋吉屋、提供中介装修一体化服务的搜房网、提供透明化标准化装修服务的构家网。在这些产业链上，互联网最大的贡献在于信息透明化，消除供需双方的信息壁垒将会尽可能的去除中间环节并有效的提升资源配置的效率（例如滴滴快的消除了司机和乘客的信息不对称）。

在这些类型的公司中，有如房多多、Q房网等依靠整合传统资源来提供服务的互联网模式；也有如爱屋吉屋“重服务”“重资产”，干苦活累活精细化运营的模式；也有如构家网、齐家网等提供一体化方案的标准产品公司。

但无论是什么模式，只有真正的提供实在的服务，而非制造概念的互联网企业，才可能最终在市场上胜出。

来源：每日经济新闻