猪肉涨价了 房价悬了！

万达房地产

猪肉价格走向了台风口。

国家统计局数据显示，今年6月全国猪肉价格同比涨10%；环比由降转升，涨幅达到了4.6%，半年内猪肉价格涨幅超过30%，创下三年内新高。

对资本密集型的房地产业来说，这是一个不妙的信号。原因在于，猪肉价格上涨增加了货币政策的变数。

在我国居民消费价格指数(CPI)中，猪肉价格在CPI权重约为2.88%。同时，由于养殖周期和需求缺乏弹性，猪肉价格每一次波动都不会温和，因而CPI指数与猪肉价格保持着高度正相关，也由此被坊间形容为“猪肉CPI”。

这在以往的周期中均得到验证。统计数据显示，猪肉价格和CPI之间的相关性达到0.87。猪肉价格同比上升30%，拉动CPI提升约1个百分点。2007年和2011年均出现猪肉价格同比走高拉动CPI同期飙升的现象。2007年猪肉价格同比上涨曾一度达到80%，拉动CPI涨幅高达2个百分点。

伴随猪肉价格走高，CPI出现走高将不可避免。综合经济学界的研究来看，综合考虑肉类消费的季节性因素和养殖户补栏的周期性因素，猪肉价格对CPI的拉动的最高点极有可能在2016年1至3月份出现，届时将形成一个CPI的阶段性高点，CPI涨幅达到3.0%左右。

这有可能影响货币政策的取向，至少将影响短期货币政策调控的节奏。在货币政府的调控目标中，稳定物价和经济增长最为核心。但眼下，这个政策的两个目标在短期内将不可避免地出现矛盾。一方面，积极的货币政策有利于促进投资，以稳定经济增长促进就业；另一方面，因猪肉价格带来的CPI上行压力将给货币政策带来压力，打乱原有的降息降准步伐。

因此，一旦货币政策短期受到猪肉价格上涨的扰动，楼市的影响也将逐步呈现。在房地产市场上，降息降准的利好影响最为明显。由于贷款成本大幅下降，使得借款人利息负担明显减轻，刚性需求和改善性需求置业成本明显改善。加之流动性充裕下，银行放贷意愿强烈。多重因素叠加，有效地促进房地产市场的向好。

此外，短期波动剧烈的股市，也将更显著受到货币政策的影响。这轮由降息周期开始而大涨，因场外配资清算而暴跌的股市，本质上就是依托资金驱动。一旦流动性趋紧，或资金难以为继，对股市的影响将立杆见影。股市财富效应的消失，也让楼市相应需求随之减少。事实上，近期来自销售一线的数据已经显示出股市暴跌后的负面效应，中高端楼盘成交和回款不振，明显是受到股市暴跌影响。

或许会有不同的声音认为，由于经济持续，稳增长压力巨大，决策层对CPI的容忍度可能放宽。但是，即使中长期的货币政策方向不会改变，至少在短期内，货币政策可能进入观察期，短期因猪肉价格带来的扰动因素不可视而不见。

多重因素的叠加，导致楼市短期充满变数。 在具体的时点上，今年四季度至2016年的一季度，房地产市场或面临更严峻考验。至于影响的时间，猪的生长周期在十个月左右，但价格大涨传导至新增加供应出栏的时间滞后。因此，至少在明年六月前，房地产市场行情将被猪肉价格绑架。