房产专家揭秘新房价格上涨背后的玄机

万达房地产

看一下房地产新闻，我们总会发现它在“自相矛盾”着：一方面是房地产市场形势遇冷，库存量高企，房企倒闭、转型以求自救；另一方面确是一线城市房价呈现上涨行情，价格方面屡创新高。最新数据称：7月一线城市新建商品住宅成交均价为27981元/平方米，环比增长1.1%，同比增长24.8%，同比增幅创近五年新高，成交均价再创历史新高。

刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

很多投资者以此数据就简单地认为，房地产市场春天来了，是大笔资金注入房地产的时候，从而坐等2009年房价高速增长形势的再度出现，获取暴利。对于投资者这样的认识，笔者作为房产投资专家、国际注册理财规划师，只能说是“太天真了”；投资者还在用十年前的思维和认识去分析当下的市场环境，还在以价格的高低作为衡量是否值得投资的标准；他们知道“追涨杀跌”，却不知道什么样的“涨”才值得追，才不会是一团美丽的泡沫。

二手房价格才是衡量楼市复苏的标准

中国房价在过去十多年里为什么快速增长？因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了目前已经超过 120万亿。15年增长了10倍，远远超过经济增长速度。中国的钱已经比整个欧元区还多，是美国的1.5倍。所以，在很多年份里，老百姓是带着对通胀的恐惧抢购房子——即便是空置率已经很高了，住房供应已经过剩了，租金回报率还不如银行存款收益了。那么问题来了，指望着靠房地产赚一把快钱的投资者也好，把房子当做保值增值工具，对抗通胀的普通居民也罢，真金白银换来的房产，未来真的能带来预期的效果吗？有人会说：“你难道没有看到新房价格在上涨吗？”没错，是在上涨，但和你未来的财富没有半毛钱关系：未来你的房产的价格，并不是新房市场决定的，而是二手房市场决定的。

放眼全球，其他发达国家房价监测机构也好，统计局也罢，都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling rate ）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势； 中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的，唯独不去参考新房价格。 因为新房价格从理论上讲（地价分摊、建筑成本、税务承担、人工增加等复合CPI 因素后）一定是上涨的，但新房价格的上涨并不能够做房市趋势向上的结论， 还必须结合成交量连续三个季度增长的数据才能做该上升趋势的判断。

举例而言， 第一期有1,000套新房完工，售出500套， 新房成交价格33,000元/平米；第二期完工1,000套，售出200套，新房成交价格34,000元/平米；第三期完工1,000套，售出100套，新房成交价格35,000套； 从新房成交价格来看是价格长了，但如若成交量急剧萎缩 ，空置率创新高，租金回报率创新低，二手房市场的价格体现不升反降或者无人承接的话，都说明房市已经步入寒冬和陷入危机中了。

发达国家对于房产市场的合理价格、流动性判断、未来走势等方面都是以二手房产交易真实数据来参考的。 很显然，中国的新房成交价格的统计结果不应该和房市未来繁荣与否产生关联，而且新房交易占比越高，说明这个房产市场就越不成熟——而这一点却没有清清楚楚地告诉投资者和居民，致使他们冒高房价风险于不顾，赌博性的购买不是财富范畴的自住房，及投机与完全背离房产投资规律的房产市场。

海景湖景美，但收益已不再

事实上，这并非笔者纸上谈兵，过去几年中，已经有很多投资者用自己毕生财富来证明了这残酷的事实。比如旅游地产和度假式房产财富，不知道中国有多少被海景、湖景催眠，最终套牢的房奴们。一个江西人，跑到广东惠州海边买套房子，这种现象已经不算什么，因为还有众多牡丹江的人们跑到三亚、海口买房子。这些房子最大的特点是：业主很少住、难出租、难卖出——没有二手房市场。这些无法带来收益的房产，不但占用了投资者大量的财富，牵制了其投资其他更好的项目的能力，更重要的是：未来房产税开征后，这些房子将遭遇“天黑，请闭眼”的考验。由此奇怪的事情也在此发生了：一面是海景发展商涨价，一面是大片的海景房空置；看似房价上涨了，却仅是帐面增加数字的安慰罢了， 却变成了可能永远无法套现的远期承兑票据。

此外，在三四线城市根本没有二手房交易量和需求的地方，前期跟随一线城市猛涨的房价，变成了空中楼阁摇摇欲坠，一旦崩塌，摔坏的将是投资者的财富——因为开发商早已通过高昂的新房价格将风险转嫁给投资者和购房者了。比如在邯郸、榆林、鄂尔多斯，很多人的人民币就拿不回来了。很简单他们大量介入了民间借贷；而借贷的资本变成了无法套现的房产了。最终是房产价格降了， 房产财富也缩水了，这里保持了同步。

商业地产里的房产财富也不乐观，互联网正在重塑商业，但房地产商还在拼命建各种综合体。在沈阳、成都、重庆，甚至在深圳，都出现了商铺过剩的情况。写字楼和商务公寓也有类似现象存在。“一铺养三代”正在成为痴想，未来触目可见的恐怕是“三代养一铺”的被摧境遇。因为人气最旺的商铺，都搬到了手机上，变成了APP和微信号。即便商铺和写字楼的价格没有下跌，但租金大幅降低，甚至退租盛行，收入变得比之前更少了；特别是商业地产的抵押和融资价值在10年后消失了。由此产生的财富效应是：房价不降，财富值却缩水和降低了。

综上所述，房产投资完全不同于消费购房，不是对房子的质量、小区环境、单价贵贱的考虑，而是分析本地化的供给和需求关系，消费者和投资者们承担能力，支持本地价格的相关要素，如收入比、租售比、空置率、利率走势等诸多要素的综合分析而做出的投资经济行为。因此，即便是有了完备的新房市场的统计数据及数据的变化，也一定不能片面解读，从而带来对市场的误读，导致错误的投资而造成财富的蒸发。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师。

来源：中国台湾网