美联储加息将影响中国房价

万达房地产

中国经济放缓、人民币贬值预期增加、美国加息预期不确定性增强，使得近期全球股市、汇市、大宗商品价格均出现较大波动。对此，IMF总裁拉加德表示，美国的经济发展形势比预期要好。但一些新兴工业国家如巴西和印度则担心，美国加息会给他们的经济带来麻烦。因此她建议美国不要急于加息。

美联储加息会给世界经济带来何种影响呢?其一，美联储一旦宣布加息会加重欧、日等发达经济体复苏的难度，并加重其债务总额。数据显示，金融危机后，发达经济体的整体政府债务已占GDP的107%，须用GDP的2.9%来支付债务。其中，欧元区政府债务占GDP比重已从2008年的70.3%增至95.2%，日本政府债务的GDP占比更是从2008年的191.8%增至243.4%。美联储升息无疑将加重发达经济体财政负担，导致其政府债务支付额大幅攀升，甚至拖累欧日经济复苏。其二，美联储升息会使美元进一步走强，以致影响到石油为代表的大宗商品价格，使那些严重依赖大宗能源、资源商品出口的发展中国家遭受重创，引发这类发展中国家金融市场的震荡。其三，美联储加息会使亚洲经济不能承受之重。

面对美联储加息日期的逐步临近，国内经济学家很是淡定。他们认为，一方面中国拥有3.6万亿外汇储备作为后盾，美联储加息的影响应该不会太大。另一方面，中国的资本项目尚未完全开放，这会使热钱流出中国的速度放缓，避免经济和金融受到直接冲击。但8月11日、12日的两次贬值近4%的幅度，使人民币贬值预期上升，游资加快流出中国的进程将无悬念。现在大家关心的是，美联储加息会对中国房地产业造成啥影响呢?

首先，美联储加息会使游资离开中国形成趋势，9月份流动性环境将处于“紧平衡”的状态。在8月26日央行宣布降准降息后，8月31日央行通过SLO(短期流动性调节工具)投入1400亿流动性，9月1日央行又开展了1500亿规模的7天期逆回购操作，中标利率为2.35%。所以从流动性上来说，对中国房地产业造成不利的影响，因为房地产泡沫需要大量流动性支撑的。

值得一提的是，近期监管层为了稳定经济增长、避免房地产发生危机，放松了限外令，同时将二套房首付比例下调至20%。但是，由于流动性趋紧的掣肘，银行并不一定有资金来向房地产领域提供足够多的新增贷款。就算银行有资金可以贷给购房者，在流动性不足的情况下，房贷利率也会相应有所上调，购房者的成本并不会小。

再者，美联储加息以及人民币贬值需求上升，会使大量游资抛售人民币资产离开中国。很多学者认为，中国的资本项目没有完全开放，资金流出不会有太大影响。但我觉得，作为自由之港的香港楼市、股市将直接受到冲击。正是由于国际游资不断涌入香港，使香港楼市、股市近来纷纷在历史高位徘徊，如果一旦游资大规模辙离香港，那将会使香港的金融和经济受到重创，间接影响到内地的经济和金融的安全。

最后，由于人民币贬值预期以及中国经济结构转型的不确定性增加，国内外避险资金流出已是趋势。这必将使投机投资者调低房地产继续上涨的预期，国内房地产必将步入调整周期。而当中国房地产泡沫破裂之时，马上会引爆一系列的地方政府债务、制造业不良贷款、影子银行等一系列的原本蛰伏的危机。

来源： 投资快报