中国房地产真的回暖了吗？

万达房地产

考虑到库存因素，一线城市和二三线城市的差距还将持续。但问题是这种差距从何而来，房地产是否真的回暖了呢？

时隔一年，70个城市房价同比首次由降转升。
　　
9月18日，国家统计局发布数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。
　　
房价上涨逐渐从一线城市蔓延到二线城市，此前曾步入深度调整的杭州、宁波等城市房价开始上涨。
　　
上周公布中国8月房地产出现投资和销售背离的现象，一方面房地产开发持续放缓，另一方面销售数据却不断攀升。
　　
国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业房屋新开工面积95182万平方米，同比下降16.8%，降幅与1-7月份持平。
　　
此外，同期商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。
　　
高盛表示，投资和销售之间的差距会随着库存下降、价格升高而逐渐缩小。
　　
环比来看，8月主要市场的房价上涨0.4%，与7月涨幅相当。国家统计局追踪的70个城市中，只有27个城市房价在跌，从前一个月32个城市回落。一线城市房价表现涨幅高于二三线城市，但涨幅收窄：一线城市8月房价环比上涨1.9%，7月这一数字是2.1%。环比房价跌幅最大的城市是济宁。
　　
同比来看，把人口因素考虑在内，房价仍下跌1.9%，7月跌幅达3.4%。同比最大跌幅出现在辽宁丹东，下跌8.6%，7月下跌8.8%。
　　
高盛认为，考虑到库存因素，一线城市和二三线城市的差距还将持续。但问题是这种差距从何而来，房地产是否真的回暖了呢？
　　
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有机构认为，这种差距可能与房地产的刺激政策有关，而且很可能只是资本6月以后涌入楼市推升了价格，市场上购房热情并不高。
　　
野村证券表示，刺激政策有助于提升房价和销售，尤其是在大城市，但是效果正在减弱。房地产供应过剩的结构性问题可能暂时得到缓解，但还远没有得到真正解决，库存压力仍然很大。
　　
美国投行J Capital分析师AnneStevenson-Yang表示，开发商投资热情不高可能说明销售额上涨仅仅是6月以后资本导致的价格上涨，而不能说明购房需求在回升。
　　
房屋销售在上涨，但似乎不是所有开发商都感到兴奋。在一线城市，销售额8月上涨57%，二线城市上涨19%，三线城市上涨4%。
　　
为什么新屋开工和竣工仍在以两位数下滑，在建房屋也在下行通道？土地销售面积也下滑了30%，如果按销售额来计算，降幅更大。也就是说，开发商不想建房子。
　　
所以关于楼市是否反弹背后真正的问题是销售额是否能体现房地产购买热情，并将房屋用于投资或者获得其他收益？还是只反应了大规模资本6月以后涌入楼市，推升了资产价格，而导致购房者预期房价还会涨？
　　
官方销售数据目前无法回答这个问题，但是开发商投资热情不高很可能证明后者才是答案。

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