楼市“谜局”

万达房地产

自2016年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。进入11月，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政，楼市“拉锯战”仍将持续。

楼市进入“拉锯战”：高价地频现 调控持续
　　
11月21日，当福州市在一天内推出9宗住宅用地、其中4宗已超过3万元的单价成交之时，几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策，且政策力度较大的城市之一。
　　
今年9月28日，福州发布全面调控楼市的“榕七条”，其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日，福州又出台限购政策，福州五区的市民对144平以下房源限购2套，同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。
　　
于是，福州再度出台政策予以调整。11月23日，福州下发调控文件，要求二套房公积金贷款首付提高到50%，同时要求新房价格“零增长”。
　　
过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”，意为在经过最初的剧烈调整后，市场与政策正在互相角力，以求达成新的平衡。
楼市降温 土地市场仍火热
　　
自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。
　　
住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。
　　
其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。
　　
价格方面，根据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。
　　
土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。
　　
11月22日，武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”。尽管如此，武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿。
　　
11月22日，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。
　　
此前的北京也有土地成交纪录，在设置最高限价的情况下，北京并未诞生高价地。但在交易中，开发商触动了“住宅全部自持”的条款，其对企业带来了强大的资金压力。
　　
易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市场出现冷热差异，主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。
　　
因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外，在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。
“博弈”仍将持续
　　
就在高价地频现的同时，各地的调控政策并未停歇。据不完全统计，2016年11月以来，全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政，分别是广州、南京、西安、成都、东莞、武汉、深圳、福州。北京在土地出让中推出的“住宅部分自持”条款，同样也被视为新政。
　　
中原地产指出，自今年9月末以来，全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。其中，福州、广州等地在短短不到两个月内出台三次调控措施。
　　
尽管本轮调控并非全国通行的“一刀切”，而只是集中在部分热点城市，但政策出台的密度之高、力度之强，仍然被认为是前所未有。且从房地产成交全面下滑来看，其影响力已经波及全国。
　　
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，此轮政策的主要特征体现为“打补丁、加压力”。也即，一方面将政策延伸至此前未覆盖到的领域，另一方面强化执行。
　　
如上海近期就发文严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定的行为，并叫停了“接力贷”、“合力贷”等业务，正是对此前调控政策的“查漏补缺”。
　　
北京某知名房企相关负责人将此形容为一场“拉锯战”。“市场有内生动力，房价和地价都在供需关系的驱使下试图上涨;政府部门则希望市场平稳，所以全面打压。”该人士向21世纪经济报道记者表示，博弈的双方分别是“看得见的手”和“看不见的手”。
　　
上述人士表示，在本轮政策出台之初，由于力度较大，市场出现全面降温。近期土地市场升温，既有部分城市推地规模较大的原因，也说明市场正在试探性地回暖。但这可能招致政策的进一步打压。
　　
易居克而瑞认为，为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，该机构认为，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。
　　
张大伟也指出，预计本次调控将可能持续6个月以上。受此影响，高价地的出现频率将可能降低，市场也会进一步降温。预计四季度大部分城市的房价都将趋于平稳，更多的城市将会出现房价下调。
是馅饼还是陷阱? 起底房企土储热情再燃原因
　　
风云突变，11月22日过后，在经历了福州、长沙、广州、武汉几场土拍之后，房企土储排名又更新了。新一轮的拿地窗口，对于房企而言，是陷阱抑或机会?
　　
易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据(剔除了混合出让用地与工业用地)。据此数据统计，2016年内买地金额前五名分别为：融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产。
　　
近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：第一，这几个城市的基本面较好，一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备，现阶段政策下带出土拍市场排他性条件，对于某些房企而言是机遇;第二，大部分房企每年有投资目标，个别区域公司年底仍有投资额度，若不完成，则对区域公司的激励等产生影响。
　　
总部位于上海的某房企执行总裁指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。他认为，现在的地价相比高点的时候会回落一点，但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候，会导致城市分化，这时区域负责人的动力会变得更强”。
　　
一名深谙深圳与上海市场的业内资深人士指出，房企大部分并无明确战略目标，仍是机会导向，一二线城市就是房企眼中的机会点，能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地，只有转而求其次去二线城市”。
土储与去化逻辑
　　
房企土储情况与库存情况一直有微妙关联，并且近期房企开启新一轮拿地窗口，加上市场供应节奏变化，多方变化合力之下，楼市变局在所难免。
　　
常规来说，以下三类企业会积极进行土储，即企业在本年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱(项目资金来源也有可能来自销售回款、集团融资等)还没有用完。以碧桂园为例，该公司2016年初宣布今年将花500亿买地，但是以易居研究院的数据看来，不过才花了计划金额的1/4。
　　
2016年1月至11月22日，包括上述五家(融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产)拿地较多的房企在内，买地超过百亿的房企有26家之多。
　　
各家房企的土地储备高下立现，这也与它们的库存正相关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情况，一方面房企存货金额呈现持续增长趋势，另一方面高周转又带动了激进的土储策略，导致存货增加。根据今年三季度A股上市房企存货排名情况，存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。
　　
激进的土储战略导致成本增加。中原地产研究中心统计数据显示：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到了37家，合计拿地为9108亿，合计建筑面积为8066.7万平米，平均拿地成本为112910元每平米。相比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均成本增加高达42.8%。
　　
然而，市场的变化，房企冷暖自知，高周转或将成明日黄花。以上海为例，进入4季度后，商品住宅备案交易量大跌，最近一两周的备案交易量基本上在10万-12万平方米左右。9月份之前，基本上在25万-35万平方米左右。
　　
张宏伟分析认为，如果房企今年买了高价地，两年之后开始卖(拿了高价地一般不会立即进入高周转，市场条件也不允许)，在随后的1-2年销售周期内，或许还能赶上下一轮的资产增值机会。这也是企业愿意出手补仓的逻辑，前提是企业已对项目开发周期拉长有所认知。
　　
中原地产首席分析师张大伟分析指出，50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。
　　
易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高价地项目后续伴有的城市规划利好，进而影响相应土地的价值和价格。但如果企业后续融资不到位，这些高价地项目潜在的经营成本会比较高。
危险信号，颓势延续?
　　
中原地产市场研究部分析师卢文曦指出，市场去化节奏不太好，对于房企来说也并非坏事，土地供需矛盾明显，意味着未来1-1.5年内市场新增供应减少，供求关系决定价格前提下，抓住时机仍然有机会出货。比如近期上海部分10万元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周(11月14日-11月20日)豪宅成交82套，环比增加115.8%。
　　
然而并非每家房企都能踩准销售节点。市场瞬息万变。一个鲜活的案例发生于长三角地区城市——无锡：今年5月底开盘的万科海上传奇，最低售价1.1万元/平方米，价格一路飙升，到9月的时候，已卖到2.8万元/平方米。万科是去化能手，在10月2日无锡出台限购令之后，“海上传奇”项目降价至1.5万元/平方米，目前近乎清盘。反观万科周边的竞品，例如在无锡最贵楼盘——万科信成道旁边的宝能城，最初定价8000元/平方米，由于去化困难，一直封盘，等到9月市场疯狂的时候，宝能城由于调价等问题迟迟未能开盘，白白错失销售时机。万科信成道另一竞品——融科瑷颐湾定价策略也有短板，相比万科信成道一直保持的3.2万元/平方米均价，融科瑷颐湾却以2.2万元/平方米一路降至1.6万元/平方米;中海凤凰熙城定价1.8万元/平方米，在万科海上传奇突然从2.8万元/平方米价格高峰降至1.5万元/平方米的低谷时，只好也随之降到了1.2万元/平方米。
　　
无锡市场变化可以看作是一二线城市的缩影。21世纪经济报道记者多方了解获悉，上海多家房企已经有意将预售证申请时间押后，有个别拿了预售证的高端项目也不想大张旗鼓销售，希望拖延销售周期，争取涨价空间。其中一家房企高管透露，或许明年一季度后期会出现推盘时机。
　　
多位业内人士也判断，房企在明年一季度大体上不会有推盘动作。主要由于2017年1月底处于春节假期，按照往年经验，1月下半月至2月初不会有新盘推盘。推盘周期会集中在4月下半月，也就是说，一季度在政策高压、春节假期、开盘时间点等因素叠加下，房企基本不会有营销大动作，届时甚至会出现交易量跌至低谷的状态。
融创中国董事长孙宏斌：房地产行业再增长已经很难
　　
11月23日，北京银泰中心柏悦酒店，融创中国董事长孙宏斌出现在由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。自2010年融创中国上市以来，孙宏斌拒绝了不少业界公开活动邀请。除了自家“场子”，孙宏斌几乎不再参加与同行公开交流的活动。
　　
融创中国公告显示，截至2016年10月底，实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%。已经跨入千亿俱乐部的融创中国，在房地产行业多轮调控中迅速实现了“弯道超车”，并在行业低谷期频繁发起多起大笔并购。故在行业看来，其对宏观经济的理解和行业投资逻辑分析具有行业借鉴意义。
　　
这一次孙宏斌拿到的演讲主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严厉调控之下，行业频繁震荡，并购、转型成为行业主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。未来在哪里?这是很多人想要知道的答案。
　　
对于本轮调控政策，孙宏斌认为，非常严峻。“对于这次调控的严密程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”
　　
孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”
流动性依然会相对充裕
　　
在房地产行业，能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化，进而影响企业的投资决策。
　　
在孙宏斌看来，房地产行业的判断和投资逻辑很简单。“这是我们天天干的事，所以比较简单。”孙宏斌对21世纪经济报道记者表示。
　　
对中国宏观经济的判断，总体而言，孙宏斌的判断是谨慎而不恐慌。他认为，即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。
　　
21世纪经济报道记者对其判读进行了总结。第一，全球经济下行的压力依然较大，在这样的时段，不管全世界哪个政府都会实行较为宽松、低利率的政策。这是必然的选择;第二，资金流动性依旧充裕，经济下行必然会实行偏宽松的货币政策;第三，汇率问题需要重视，企业美元债汇兑损失也依旧在，国内融资和发展仍然有机会;第四，谨慎看待杠杆问题，“谁能借到更便宜更长的钱，穿越周期的钱，谁就厉害”;第五，建议企业谨慎看待海外投资，因为海外投资过程中仍然存在一些限制和区别，包括市场环境、银行效率、服务等问题的存在，不如在国内做投资发展。
　　
对于时下备受诟病的高房价，孙宏斌也坦言，如果算房价收入比，很多人都买不起房，但大多数人是通过资产收入而非工资收入买房。在他看来，坚持做高端、坚持做改善仍然有机会，而且会越做越好。
市场预期会降
　　
国庆期间，北京等多个城市陆续出台了房地产调控政策。一些城市调控手段的严厉程度达到了史上之最。近期，又有多个热点城市调控进一步升级，市场整体政策环境持续从紧。
　　
孙宏斌也深感本轮调控之严峻。他认为，很多同行并没有认识这次调控的严峻性。“再怎么重视这次宏观调控都不为过。为什么地价那么贵?原因是房子卖得不错，贷款也不错，开发商有钱了。所以，前几个月踏空的一直没买地的开发商急了。地价会便宜吗?一定会。快了。”
　　
在孙宏斌看来，银行信贷收紧对开发商影响特别大。表面上，市场购房预期还未发生改变，但最终会发生改变。“(楼市)一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，(当前调控背景下)投资者买不了。首付款太高了，有的城市首付高达70%，甚至80%。”
　　
基于上述判断，孙宏斌认为做房地产很简单。分两段：买对地，盖好房。首先把投资做对，什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要，地买错了，盖什么都错。要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不平衡状态，做好时间和空间的选择。
　　
“有的第一阶段(买地)做得差，第二阶段(盖房)做得好，有的第一阶段做得好，第二阶段做得差，都不行。但首先要买对地，也就是做对投资。房地产行业的投资比别的行业都难，因为买一块地三年后才能看到收入，再加上杠杆的利用，使得事情变得很复杂。地买错了，盖什么房子都卖不出去。地买对了，能够把产品和服务做好，把品牌做好，房子就更好卖了。”
　　
孙宏斌判断，房地产行业的趋势是集中度越来越高。现在前一百名房企的市场占有率是40%多，相信5到10年后会集中到70%多，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成“小而没”了。截止到今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿。房地产到10万亿规模再增长很难。
　　
根据CRIC的《中国房企前10月销售排行榜》显示，房地产行业规模化愈发凸显。从前10月房企的销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。其中1000亿房企中，除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创7家企业以外，华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛。在3000亿规模，恒大、万科成为首次突破3000亿大关的房企。另外，碧桂园今年以来销售增长也十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。
　　
对于未来，孙宏斌认为，有钱就买地，没钱就卖房。任何形势再不确定，企业的选择都是确定的。

来源：21世纪经济报道