万达快模式遇复制瓶颈 长产业链将受运营考验

万达广场社区

　　11月末，国内商业地产巨头万达击退强敌保利地产(12.91,0.47,3.78%),以14亿元的价格拿下北京通州北苑商务区地块，拟建成北京地区的第三座万达广场。

　　尽管仍然保持着整体较快增长，但万达商业综合体的速度已经放慢了。万达日前公布的2012年业绩数据显示，集团上半年收入562.1亿元，同比去年减少9%，上半年收入首次同比减少，作为集团最为核心的业务之一商业地产收入也同比降低14%，商业地产公司收入494.6亿元，占比仍达90%以上。

　　面对业绩下滑，万达集团董事长王健林在“2012万达商业年会高端论坛”上表示：尽管整体经济形势出现了下滑，但万达还没有关店现象，最近两年万达开店还提速了，到年底，大约有70个万达广场已经开业，在建的接近50个，分布在全国二十七八个城市。整体收入的减少和开店速度的提速，意味着万达从综合体的大开发阶段逐步进入商业的大运营阶段。然而，这对于万达商业的“快”模式来说，商业运营的收益率和慢回报将是万达模式不得不面对的挑战。

　　“快进快出”遭遇复制瓶颈

　　尽管上半年收入同比减少在预期之内，但有业内人士认为，万达“快进快出”的商业模式正在遭遇瓶颈，其在有意放缓商业地产的扩张步伐。

　　2008年，万达逆势抄底土地市场的时候，几乎所有的业界人士都在为万达捏着一把汗。王健林握着万达的撒手锏——“一座万达广场可以带来上万人的就业、超亿元的税收，引领消费时尚、城市新中心。”这样的说辞，明显迎合了地方政府对于GDP、税收、就业的需求。

　　依托于万达广场综合体模式，万达首先以住宅地产开发和销售支持万达广场商业运营，而以万达广场的就业、税收和形象效应低价获取核心地段的紧缺土地资源，进而以可售物业的快速销售及旗下影院、百货等现金流回笼自持物业的投资，然后以自持物业抵押贷款快速推进下一个万达广场项目的开发。依托于此，万达得以实现“资金平衡”与“快速扩张”。

　　5年以来，万达越发强势，每年都要开业18个以上的万达广场，与地方政府的合作从被动变为主动。据不完全统计，2012年开业运营的万达广场将达55个，到2014年这一数据将变为70个。

　　对于2012年上半年增长的同比下降，万达内部人士有自己的看法，“上半年万达广场开业速度有所下降，作为一个千亿级企业，万达的增速只是逐步趋稳。”

　　在正略钧策管理咨询顾问赵丽燕看来，万达的大增长遭遇到了一定的瓶颈。在宏观调控大背景下，万达在一、二线城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，从而导致上半年万达商业地产销售额同比减少。

　　 但另一方面，地方政府确实也需要万达这样的产品。仲量联行研究部的数据显示，在三、四线城市，很多城市没有甲级写字楼，也没有五星级酒店，而包含这两者的城市综合体，既是当地的形象建筑，也是政府将土地价值最大化的手段。可以说，万达迎合了中国城市在特殊发展阶段的特殊需求。“城市综合体是大势所趋，至少10年内仍有巨大的空间。”

　　尽管上半年收入同比减少在预期之内，但有业内人士认为，万达“快进快出”的商业模式正在遭遇瓶颈，其在有意放缓商业地产扩张步伐；此外，三、四线城市的城市化进程、商业和消费的发展速度也将制约着万达商业地产规模的持续扩大。

　　据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。这意味着，商业地产领域的竞争已经进入“白热化”。近年来，万科、龙湖、保利、华润置地等国内住宅开发企业纷纷转型试水商业地产，希望通过该领域稳定的现金流，来对抗因住宅产品单一而导致业绩的起伏。

　　业内人士表示，万达商业地产独领风骚的时代或已结束，其优势在逐渐被对手削弱。

　　王健林也表示，未来十年，万达将持续加大在文化和旅游项目的投资，到2020年，商业地产收入比重将降到50%以下。

　　长产业链面临运营考验

　　“由于众多因素的变化，万达商业的扩张速度需要减速以适应其产业链上各产业的盈利周期。”

　　万达模式的调整不仅体现在加大文化和旅游项目的投资，对于其商业地产本身而言，万达也在升级其模式。随着万达广场第四代产品的出炉，以及万达商业形态的变身，万达商业本身也展现了一条逐渐拉长的产业链。

　　对于城市综合体而言，王健林认为，第三代城市综合体已经足够成熟。从一代店到三代店，万达一直认为其他开发商“难以复制”。如今，随着众多房企纷纷加大商业地产的投资，万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。这个被集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，投资额更大，面积也更大，也更加“不可复制”。比如万达在武汉汉街项目的总投资额将达到500亿元。

　　在美联物业成都公司总经理杨小华看来，早期万达商业广场以带租约销售模式，大多将商铺分割出售给中小投资者，靠销售平衡现金流。但由于产权多元化、经营分散化、商业模式单一和主力店与小商铺之间的无连续性，以及经济环境和投资者心理的不成熟，万达广场也因此经历了一些挫折，商户过高的投资回报期望没能实现。“一部分商铺投资收益仅在百分之二左右。”
　　2011年万达年报显示，已开业的49座万达广场平均每年租金仅约5000万元，窘迫的租金水平已经让万达商业的运营模式升级迫在眉睫。

　　2012年7月，万达集团旗下的万千百货更名为“万达百货”。不过，对于万达百货的目标，王健林仍表示“减亏”是首要之举。在他看来，百货对万达集团的最大贡献，不是销售额也不是利润，而是支持了万达核心业务的快速发展。与此同时，王健林还制订了更为庞大的扩张计划：未来5年，万达百货将继续以每年超过15家以上的开店速度布局全国，到2015年，连锁店数量将达110家。

　　就在王健林大刀阔斧地推进万达百货开店幅度的同时，由于扩张幅度过快，其合作的酒店公司已无法跟上其步伐。因此，万达在2012年提出了“到2015年开出80家酒店”的计划，其中有将近50家为万达自有品牌。

　　然而，作为城市综合体中一个重要的业态，目前看到的数据是令人担忧的。“商业地产中，80%的开发商自有酒店都处于亏损状态。”今典集团董事长张宝全表示。

　　同样是由于综合体开发速度过快等因素，其他院线无法跟进，万达开始成立了自己的院线。由于是既做院线业务，也做影院业务，因此，万达院线的收入水平高于目前行业一线城市院线。在2012年上半年，万达并购了美国第二大院线AMC。

　　万达商业的产业链条正变得更长，但产业链变长，同时也意味着市场风险更为多变。在万达商业地产年会上，王健林表示，在整个中国经济处于下行态势的背景下，万达广场出现了三个非常明显的趋势：一是客流增长在下降，万达广场今年全国的平均客流增幅掉到了个位数，其他一些企业也出现了下滑。二是消费单价在下降，表明消费者的消费能力或者说消费意愿出现了下滑。三是商家开店计划出现比较多的调整。

　　“由于众多因素的变化，万达商业的扩张速度需要减速以适应其产业链上各产业的盈利周期。”杨小华认为，万达的商业模式正开始遭到运营的考验。

　　但是拉长的产业链也给万达带来了另一种增长的可能。预计到2012年年底，仅文化产业的收入总和将达到220亿元，这将是继商业地产之后的另一个重大板块。“在很多人都大搞商业地产的时候，它又开始往文化、旅游地产上转，这种主动转型将为万达带来不断的战略升级。”中国商业地产联盟副会长王永平表示。