商业地产将迎来“供应井喷”

万达房地产

记者谈健报道：近日，DTZ戴德梁行召开2015第三季度广州房地产市场新闻发布会指出，第三季度，国内各项宏观经济指标走势低迷；房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。8月26日，央行年内第四次降准降息。此外，降低房贷首付与公积金优惠、便利等政策也相继出台。

戴德梁行数据分析表示，土地方面交投走出低迷，回暖热度有限，年内出让节奏有望加快；住宅方面，宽松政策加码，住宅成交量高位盘整、均价温和上涨；料四季度量升价稳；商业地产方面写字楼与商业物业将双双开启“供应井喷”模式。

土地成交走出低迷，年内出让节奏有望加快

戴德梁行分析，住宅市场逐渐回暖，房企土地购置意愿回升。广州三季度土地成交面积环比增加106%，成交金额环比下降24%。商业地块“定向”出让仍是本季度重头戏，突出表现为琶洲电商总部与花都万达定向出让。住宅用地除广纸片区两宗地位于配套成熟的中心城区，其它大多集中在增城、南沙、萝岗等价格相对较低的外围区域，因此总体土地成交金额并不出彩。

据戴德梁行数据统计三季度共成交51宗地块；5宗溢价成交，溢价幅度位于45-57%之间，比上半年明显回暖。不过，分析5宗溢价地块不难发现：它们要么位于成熟片区，要么享受特殊政策或规划红利。除此之外，其它土地全部为底价成交。究其根本，房企在经济前景不明朗的情况下，对于土地储备还是相对谨慎。

截至三季度末，广州土地出让面积离全年目标还有大约7成的差距。在此背景下，戴德梁行预测：随着楼市成交的持续畅旺，年内广州土地出让节奏有望在四季度加快。

商业地产后市供应井喷，商业格局改写

据数据统计，2015年1-8月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速比1-7月升0.2个百分点；但比去年同期下降了1.3个百分点。另一方面，电商销售还在加速增长。戴德梁行分析，尽管如此，优质商业新增供应并未放慢脚步：前三季度，广州新增优质商业37万平方米。快时尚、餐饮、儿童亲子业态，以及电商线下渗透扩张明显，成为商业空间吸纳利器。数据显示，新增供应刺激与上述四大业态的积极拓展，共同促进商业租赁成交回暖：1-8月全市商业租赁成交面积同比增长29%。

戴德梁行分析，商业物业将迎来供应井喷期。2015年四季度到2016年，全市计划开业的优质商业面积共计110万平方米，大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付，广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米；而传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至34%。无疑，传统商圈存量占比减小，意味着市场多极化的格局更加突显。

对于即将井喷的商业供应，戴德梁行广州及郑州分公司黎庆文先生指出，根据过往经验，受制于工程进度与招商进展，110万方商业体量未必能全部如期交付。从品牌扩张需求角度看，快时尚在广州还有充足的发展空间。此外，还有诸多新品牌待进广州——机遇和挑战同在。

如何在消费疲弱、电商生猛的夹缝中迎战加剧的竞争？黎庆文从“差异化、流量为先、业态品牌优选组合、积极对接资本与技术”四方面提出了建议：“只有把握好流量与租金收益的动态平衡，才能帮助商业地产成功打好持久战。”

谈健

本文来源：金羊网-广东建设报