房地产去库存靠农民工？呵呵！

万达房地产

昨日晚间官方发布消息称，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，其中提到“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

在讨论这个问题前，先看几组数据。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。《中国住房发展报告2015—2016》称，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。社科院研究员倪鹏飞公布的测算数据是，2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中，现房过剩1亿，期房过剩19.923亿。中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠曾在贵阳召开的中国城市规划学会年会上称，全国新城区规划人口达34亿。他援引国务院一项关于12个省会城市和144个地级市的调查结果称，省会城市平均一个城市规划4.6个新城或新区，地级城市平均每个规划建设1.5个新城或新区，某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成城区面积的7.8倍。

看了以上数据，相信所有读者都会大吃一惊，且不说最后一组数据所列的全国新城区规划人口34亿有多荒唐（中国人口目前才14亿左右）。但就之前的房地产库存量就足以令人担心。根据社科院测算，要消化这些房地产库存至少需要8年时间。此前，社科院曾预测明年房地产价格将出现断崖式下跌。

在此情况下，我们的智库专家们又突发奇想。指望依靠农民工来消化库存。农民工数量的确庞大，根据统计局数据显示，目前我国农民工数量约为1.7亿。但是，农民工平均收入也不足3000元/月。如今，根据专家智库们的建议，未来可能加大公积金征收范围，鼓励共有产权制。究竟未来会如何演变谁也说不准。但是，就如今的这种发展趋势看，房地产行业难逃一死。

首先，农民工的收入根本不足以购买住房。即使扩大公积金征收范围，给予财税补贴也没有任何意义。因为多数农民工本身在农村就有住房条件，他们进城务工无非是想赚取更多财富。而现今提倡的房地产去库存方案只考虑到农民工有没有能力买，根本不考虑农民工会不会买。一旦在城市买了房，农民工势必会成为负债者。这与他们本身进城打工的目的背道而驰。而且，退一步说，即使他们负债买房，在眼下经济衰退的大背景下，也没有人能保证自己收入稳定。更而况是本身就文化水平低下的农民工。在工业4.0的发展趋势下，未来，机器代替简单人工劳动将是必然趋势。农民工正是要被淘汰的群体。他们未来的就业都将受到机器的威胁，更别谈能否支付每月的房贷了。

其次，即使给予了落户政策也不足以吸引他们买房。根据智库专家们的建议，在地级市给予农民工买房落户的政策优惠。但是，这其实根本没有意义。因为，除了一线城市的户籍因为有教育、医疗、社会保障体系等资源优势较有吸引力外，其他二、三、四线城市的配套资源根本无法为户籍创造足够的含金量以吸引农民工落户。

再次，即使放开政策，就算有农民工会考虑买房，银行业未必肯放贷。如今银行业的不良资产率与日俱增。在国家要求控制坏账规模的前提下，各家银行人人自危。实际上，银行坏账问题也真的到了不能再忽视的地步。因此，为了控制坏账增长，银行方面势必不愿给经济收入低下且不稳定的农民工放贷。这是理所应当的结果而非什么道德问题。

所以说，依靠农民工来消化房地产库存从本质上来说就是个伪命题，根本不存在可行性。

另一方面，即使是专业人士，也对房地产前景表示悲观。今年9月23日，花旗银行发布了一篇报告，该报告从各种角度论证了过去10-15年各国央行信用扩张的严重程度，而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘，也就是说，各国的信用已经完全透支，增无可增。

一位看过该报告的分析师表示，信贷透支伴随而来的最大影响，将会是各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。

潘石屹太太张鑫宣布SOHO中国将会在全球范围内停止购买土地。

地产大亨张欣表示，不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。

虽然唱空中国房地产的案例已经发生过多次但却都没实现，不过，这次可能真的不一样了。

来源：中金网