叶檀：逃离北上广是传说 城市群富的越富穷的越穷

万达财经

中国没必要在经济指标中剔除房地产，在城镇化过程中把房地产作为城镇化的先行发展指数，心态要平和得多。

一线城市群成为中国中高收入阶层的追逐之地，而某些三四线城市群人口流失，经济低迷，房价回落。中国人类历史上最壮观的人口流动，最激烈的城镇化过程，形成新的特大城市群，中国人口流入地区不同截然不同。

人口主要流入东部地区。根据今年10月27日《观察者网》发表的《“逃离北上广”成传说：上海5年流入500余万人口》的文章，上海2009年常住人口1640万，2010年增长至2300万，2014年年底为2425万。排名第二的是北京，五年流入人口396万，广州、东莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分别为275、199、186万。笔者核查了官方统计与人口等权威数据，与上述数据相符，考虑到许多常住半年以上的人口并不登记，上述人口流入情况比官方统计只会多不会少。

35个城市中，人口流入超过100万的有13个，京津冀、珠三角、长三角三大都市圈占据8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。    长三角城市群上海 苏州 杭州 南京 宁波 无锡 常州=流入863万人;珠三角城市圈广州 深圳 东莞 佛山=流入796万人;渤海湾北京 天津=流入684万人。

这与中国房地产价格企稳的线索基本吻合。2014年中国经济GDP显示经济进入转型期，中国房地产从低迷到逐渐复苏，从一线城市到核心城市逐步复苏，而非全面复苏。

国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳同比增速居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%，前十名包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州，囊括四大一线城市和主要二线核心城市。同比下降的城市达到49个，跌幅前十名全部为三四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

在城镇化过程中，中国会出现特大型城市群，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民近日介绍，在“十三五”期间，我国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，形成经济发展新的增长节点。珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和，新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展，再造若干个珠三角、长三角、京津冀，形成经济增长新节点。

北京、上海周边有区域性核心城市天津、苏州等城市拱卫，还有更多的卫星城通过轨道交通连接为一体，已有百万企业主与工薪族聚集在燕郊、昆山等地。大流转中的人口首选资源聚集之地，而后是卫星城，而后是当地的核心城市，而后是其他，其他，其他地区，从目前中国的发展态势看，所谓的逃离北上广，绝大部分是嘴上说说而已。

所有城市的房地产限制措施都有可能取消。12月18日召开的中央经济工作会议表示，将努力化解过剩产能和房地产库存，推动地产商整合，鼓励改变营销策略。同时，将鼓励房地产开发商降低房价以去库存，并表示过时的（房地产市场）限制措施应予以撤销，将帮助农村居民在城市定居置业。保守估计，除特大城市以后的限制措施将全部取消。今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售。

无论怎么想就地安置居民、各城市均衡发展，但市场化的规律不会变，机会在哪里，资源在哪里，人口就会集中在哪里，尤其是具备消费能力的群体就会聚集在哪里。东京、首尔、北京，驱赶人口的政策不会取得成功。

一些人口流入的大城市，房地产依然保持平稳，没有出现爆发式增长。如成都人口流入156万，长沙人口流入67万，这或者因为高消费、有购买能力的人群进入不足，或与房地产库存较大相关。另一些城市则是由于区域整体流出，呼和浩特五年间有35万人流入，长春有16万人流入，但整个东北地区是人口流出地，长春的流入主要不是全国范围内的流动，而是当地人口流入到当地大城市的过程，正像黑龙江人口流入到哈尔滨，云南以及其他地区的一些人口流入到昆明，不足以消化庞大的库存。

中国的城市群如一团团正在孵化的星云，优质的城市群吸纳人口、吸纳更多的公共资源，普通城市或者成为区域中心，中小城市被吸纳，这是大重组、大分化的过程。