中央鼓励楼市降价 房地产商会真的听话吗？

万达房地产

中央经济工作会议对2016年经济工作进行了全面部署，将“房地产去库存”纳入明年五大任务之一，并鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房地产企业适当降价。对此，广大百姓欢欣鼓舞，很多人表示，大城市房价太高，自己不吃不喝几十年也买不上一套房子。而中央政府要求开发商降房价，说明决策层已深悉老百姓苦房久矣。
　　
当前，中国的房地产市场正经历人类历史上空前的建筑业产能过剩的问题。2013年，建筑业住宅竣工达到28.63亿平米，所有房屋竣工为42.34亿平米，施工面积达到124.98亿平米，人均分别达到2.09、3.09、9.14平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。而到了2015年末，我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房去库存就需23至24个月。
　　
特别需要说明的是，一线及部分二线城市房价节节攀升，投机性需求氛围极为浓郁，造成了住宅供不应求的局面。而三、四线城市由于前几年住宅地产投资过多，造成了产能过剩的局面。大量房产积压，房子空着卖不出去。
　　
所以，中国的房地产业同样面临的是结构性问题。现在问题是，中央鼓励房地产商降价，房企会主动降价吗？我觉得，开发商或许会响应中央号召适度微调房价可能性大，大幅下调房价的概率是不存在的。
　　
首先，鼓励降房价，必须也要鼓励降各种税费(包括土地价格)。政府所收的税费，到底占到房价中的多少，不同地方、不同楼盘必定有一定差异。有的地方、有的楼盘，相对低一点，也有的高一点，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了。现在看来，开发商在一线城市高价拿地后，其利润并没有太高的空间。而二三四线城市拿地后，造出房子库存积压严重。
　　
正因为如此，所以中央提出的是“适当”，而不是“大降”房价，是“鼓励”，而不是“强制”。就意思是叫开发商们再给市场让点利。但开发商也有难处，如果刨去房地产投资贷款、各种税费(包括土地价格)，开发商能降的也只能是10%-15%的房价了。所以，地方政府不将土地市场价格降下来，光让开发商让利于市场，房价的降幅当然有限，去库存的效果不会太大。
　　
再者，就算开发商响应中央号召要降房价，地方政府也因土地财政收入下降而出手阻止。2007年万科宣布楼盘全面降价，地方政府害怕万科降价引发周边楼盘降价，进而影响到土地出让价格和税收，马上派出调查组进驻万科查税。南京物价局更是向万科开了4000万罚款单，理由是万科率先降价。通常物价局开罚单是哄抬物价，但此次物价局降价是以“打击垄断”为名。所以地方政府并不会支持开发商调整房价。
　　
最后，开发商自己也不想降价，因为目前中国楼市是投机性为主导的市场，大多数人买房是希望房价上涨，而在当前去库存的紧要关头，如果开发商将房价下调，不仅吸引不来多少购房者，而且会使去库存更加困难。之前，房地产开发商习惯于营造房价上涨预期来吸引消费者排队购房，这样才能把房产买得更快一些。所以，如果不是市场因素主导，让开发商自己大幅降价几乎是不可能的是，至多就是降个5%的房价意思一下就可以了！
　　
中央鼓励开发商降房价，并不意味着房价会一落千丈，更不代表楼市高库存会快速消化。鉴于目前成本和利润的关系，部分开发商会微降，但自己不会主动将房价大幅下降。所以真正要降房价必须要降高地价和税费，更要让地方政府摆脱对房地产业的依赖。否则，房价即使微调对去库存的影响也不大。

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