王健林悬赏12%回报率 寻投资人助万达地产转赴内地上市

万达房地产

据美媒报道，中国房地产和娱乐企业集团大连万达集团股份有限公司对加入其40亿美元商业地产业务股票收购的私人投资者说，这部分业务在内地上市后，他们的投资会增加两倍。

据彭博社报道称，中国富豪王健林坚信，那些帮助他完成将大连万达商业地产从香港转移回中国内地上市计划的投资者将能从这笔交易中获利，王健林对此信心十足，以至于他愿意为此签下一纸对赌协议。

万达发给潜在投资者的一份文件的显示，该集团正在寻找潜在投资者，帮助他们收购万达商业地产最高14.41%的股份。这正是香港上市的万达商业目前并不被王健林以及其他内地股东所控制的股份数量。

如果万达商业地产在2018年8月31日以前，或者从香港退市两年之后，依然无法达成内地上市的话，万达集团将会回购股份，回购价格将保证为国内投资者提供12%的年回报率，海外投资者则是10%。为了证明其信心来源，万达表示，中国内地挂牌的一些地产公司，它们的估值水平是香港上市可比地产公司的三倍还要多。

根据这份文件来看，如果考虑到万达商业地产在香港的股价被“严重低估”，那么万达提供的条件则为投资者创造了“相当丰厚的套利空间”。彭博新闻社拿到了一份该文件的副本。

实际上，在王健林之前，已经有一众中国的商业大佬们希望为旗下公司拿到更高的估值而尝试将它们从香港以及纽约退市。花旗在4月18日发布的一份报告中称，恒大地产的董事长认为该公司的港股估值被扭曲了，有鉴于此，恒大可能会考虑私有化然后转移到中国内地上市。尽管如此，市场分析师们表示，进行这类交易的阻碍还是很高的，而且两地估值差异可能也没有万达的分析所形容的那样言之凿凿。

值得注意的是，中国内地上市地产股的平均预期市盈率为29倍，万达所说的这一估值水平是基于四家公司基础上的，而且这四家公司业务范围包括自贸区和开发区管理，而万达商业地产是一家地产开发商以及购物中心运营商。如果从一个更大范围的18家内地上市地产股名单来看的话，这一名单万达也提到了，那么平均估值就降到了13.8倍。

彭博整理的数据显示，包含10只成份股的恒生地产指数的预期市盈率为11.45倍，如果范围扩大到53家在港上市的中资地产股的话，那么这一估值倍数就要降到只有6.5倍。在某些情况下，这种估值差异还要出现倒挂。上海挂牌的保利地产市盈率只有6倍，而它的姊妹公司保利置业在香港上市，市盈率却有23倍。

根据上市公司的年报，由亚洲首富王健林所控制的大连万达集团，截至2015年底时控制着万达商业地产50.8%的所有权。在《华尔街日报》周三曝出王健林寻求将万达商业地产私有化前不久，万达集团曾在3月30日表示，它正考虑为万达商业地产拿出每股48港元，甚至更高的出价，这一消息刺激该股跳涨了21%。去年7月份，万达商业地产曾公布过一份在A股上市的计划。

有分析师表示，中国的地产公司可能是在通过战术性地放风私有化来拉高它们的股价。毕竟，转换上市地点并不容易，而且对企业来说保持香港上市地位还是有很多好处的。

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王健林要挑战世界首富？

2016年福布斯富豪榜第一位比尔·盖茨拥有750亿美元的资产，而一旦万达商业回归A股，目前排名世界富豪榜18位的王健林则有机会挑战世界首富。

万达商业在A股上市后，从王健林家族的财富来看，王健林夫妇持有万达商业63.09%的股权。

如果按照最高市盈率计算，仅万达商业一项最高就可为王健林家族贡献约4340亿元人民币(约670亿美元)的个人财富。

此外，王健林还拥有另外一家A股上市公司万达院线60.41%的股权，以万达院线停牌前的价格计算，王健林所持股份的市值为569.6亿元人民币(约88亿美元)。再加上万达集团旗下的娱乐、体育、金融、百货等多项资源并未注入上市公司，王健林未来很可能成为世界上最有钱的人。

万达商业将成全球最大商业地产商

目前，万达集团旗下有三大业务板块，分别为万达商业、万达文化集团、万达金融集团。

2015年万达商业全年营业收入为1242.03亿元，同比增长15.14%，核心净利润为170.16亿元，同比增长14.79%。其中地产业务合同收入1640.8亿元，同比增长2.5%；新开业的万达广场26个，万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%。预计到2020年，万达广场总数将达到400个。瑞信预计2015年至2018年的总收入及核心净利润的年复合增长率分别为9.7%和12.2%。

万达广场重点选择在三、四线城市的核心区域，万达披露的地价信息显示，万达拿到的地为1000+元/平方米，建造成本为5200—5500元/平方米。

此次私有化的万达商业的三大主要收入来源依次为物业销售、投资物业租赁与管理、酒店运营。在2015年的总收入中分别占比82.5%、10.9%、4.0%。其中物业销售收入1025.15亿元，占比由2014年的85.05%下降至82.54%，虽然仍是主要收入来源，但整体结构占比减少了2.51个百分点。同时投资物业租赁及物业管理及酒店经营的收入增速明显加快，分别为物业销售的3倍和2倍。

而王健林一直提到的万达商业要转型轻资产模式，将彻底改变此前所走的重资产路线。

所谓的轻资产模式，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目，所投资本由外部第三方资本投入，万达总体统筹，这样可以减少万达商业的土地储备和贷款。截至目前，已完成3个资产包共计15个轻资产广场的合作。

2011年至2014年，万达商业可持续收入的年复合增长率达到40%，花旗预计在2015年至2018年，此数字能维持在30%。同时，花旗预计2017年万达商业可以超过西蒙，成为全球最大商业地产商。

来源：中国商网综合