北京楼市走上“神坛”:地王或刺激新一轮上涨

万达房地产

时隔两个月后，北京楼市再度因三宗“地王”的出现而陷入不安。

5月5日下午，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，经过近3个小时的角逐，三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价，均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。

这也给北京房地产市场带来不小的刺激。开发商在惊呼“天价”的同时，也暗自庆幸，区域内的其它项目将迎来“解套”良机。购房者则变得恐慌，因为不断攀高的地价，也被视作房价新一轮上涨的信号。

在此之前，北京已有68天没有经营性土地供应。过去两年，北京的商品住宅用地供应计划完成率均不到64%。一面是巨大的供应缺口，一面是涌动的市场需求，在“地王”的刺激下，分析人士认为，恐慌情绪已经开始酝酿。

巨大的缺口

即便在寸土寸金的北京，一天之内出现3宗“地王”的情况也不多见。2010年3月15日，北京的“地王”纪录曾在一天内三度被刷新，但40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台，“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

今年5月5日出现的三宗新“地王”，单价创下区域新高，含金量虽不及上述情况，但其背后的动因同样不可忽视。

北京前一次有经营性用地交易还是在今年2月26日。据北京市国土局统计，今年第一季度，北京仅成交经营性用地8宗，建筑规模约107万平方米，除去保障房和自住型商品房，纯商品房建筑规模仅90.5万平方米，比去年同期几乎腰斩。

若拉长时间轴来看，北京的土地出让情况同样堪忧。根据亚豪机构统计，2013年北京房地产用地完成了供应计划的156%，是近5年来唯一超额完 成计划的年份。2011年和2012年，计划完成率分别为77.21%和60.89%；2014年和2015年，完成率为63.62%和60.57%。

随着去年以来房地产销售升温，库存也在不断减少。根据北京市住建委的数据，截至5月5日，北京商品住宅库存（期房+现房）为68414套。按近6个月的月均成交量计算，去化周期仅8.6个月，已经处于8-10个月合理库存的下限。

土地供应也出现结构性缺口。根据中原地产统计，2015年北京共成交46宗居住类用地，有25宗地块的纯商品房用地单价超过3万元。在这其中，单价在3万-4万元的有12宗，4万-5万元的有4宗，5万元以上有9宗。

按照行业惯例，当土地单价超过3万元时，产品需要做成高端住宅才可获得合适的利润。也就是说，去年北京供应的土地中，有近半数将以豪宅形式呈现。再算上配建的大量保障性住房，北京中小户型商品房面临严重缺口。

这也不难理解，在5月5日出让的昌平区两宗地块中，出现这样的规定：“除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”，即“70/90政策”。

“解套”难题

在上述“地王”出炉的当晚，就有北京开发商指出：“接盘侠”来了。因为按照业界估算，这三宗地块的价格“超出预期”。

以昌平南邵为例，目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右，明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格，同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来，已屡见不鲜。

中原地产首席分析师张大伟认为，按照这三宗土地的成本计算，未来房价成本将超过6万元/平方米。

从历史上看，北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言，难题似乎并不容易解决。

如上所述，土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型，显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。

张大伟测算，按照要求，昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源，按照户均面积80平方米计算，可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格，这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。

北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出，此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。

具体而言，开发商可能将相邻的房屋“打包出售”，或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙，并将其改造成为大户型房间。

此外，开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”，从而降低总价，以期“薄利多销”。

在“70/90政策”出台伊始的2006年，前一种方式曾大行其道。如今，这种政策仍然不受欢迎。上述不愿具名的房企人士向21世纪经济报道记 者表示，北京楼市的供需结构已经走向扭曲，这无助于调整市场。他还认为，只要供不应求的基本面不变，这类项目“肯定有办法解套”。

“买涨心态”再起

在“地王”刺激下，市场主体的心态确已发生微妙变化。

按照惯例，“地王”出现后，周边的二手房业主往往会进行提价。21世纪经济报道记者询问上述两地的中介机构获知，截至当周周末，这两个区域的二手房尚未出现明显涨价，但业主的态度转变为“先不着急出手”。

上述房企人士也表示，“地王”周边的新房项目，也可能会推迟开盘，从而以更高的价格卖出。他表示，由于土地等成本大幅提高，房地产企业的整体利润正在被摊薄。因此，开发商十分乐意抓住这一难得的机会来谋取利润。且从以往的经验来看，这种做法早有先例。

购房者的心态也在变化。21世纪经济报道记者从北京多家中介门店了解到，从春节前夕直到今年4月初，中介门店迎来了购房者咨询和成交的高峰期，成交价格也在此间出现一定上涨。但由于此前的过度透支和“去杠杆化”带来的心理影响，这种情况从4月中旬开始出现一定回调。

但需求潜力仍然存在。链家地产褡裢坡门店的一位业务员向21世纪经济报道记者表示，从其接受到的咨询来看，购房者仍然具有购买意愿，只是对价格较敏感。

有分析人士指出，购房者普遍具有“买涨心态”。“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号，进而出现一定恐慌情绪。

就上述“地王”所在的区域而言，当地的中介门店反映，截至当周末，其接受到购房者的询问明显有所增多，但尚未形成实际购买。

上述房企人士表示，“地王”往往会刺激市场的恐慌情绪，使之加速入市。如果房地产企业和二手房业主选择观望的话，就会拉大短期内的供需缺口，酝酿新一轮上涨。目前看来，这种情况很有可能出现。

来源:界面