理性看万达：更轻，更强，更安全

万达集团

盛夏酷暑中，万达、融创、富力的“世纪大交易”终于有点消停了，很多等着看热闹的闲人、专家们好像再也找不到可以报的料。王健林该表的态也表了，该干的活也干了，突然变身的万达似乎更神秘了，更让人看不懂了，未来的万达究竟往何处去？作为看客，这些天真的为万达捏把汗，但是透过层层迷雾，笔者突然觉得这次事件对万达来说也许是件好事，抛开种种戏剧性因素，回到商业逻辑，交易之后的万达，将变得更轻，更强，更安全。去地产化万达叫了两三年都没起色，这次让万达彻底下了决心，冥冥之中，也许是天助万达。

优秀的企业家，必须具有看到问题本质的穿透力。

此次交易表面看万达是变卖资产降负债，但实际上万达只是“卖了该卖的，留下了该留的”。王健林说了大实话，这真的是他早就想做的。

所谓“卖了该卖的”，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的酒店项目是投资回报率较低的。卖掉这些重资产，对万达而言是卸下了包袱。而“留下了该留的”则是指，万达留下了投资回报率较高的商业地产项目，即万达广场。这是王健林在接受财新书面采访时的表述。

从结果看，万达经历“断舍离”之后，变成了一个再没有资金链命门的“轻资产”公司。这何尝不是一种加速转型的果断举措。

优秀的企业家，必须具有敏锐的价值发现能力。

通过这次合作转让，万达露出两个优质的轻资产公司，一个是文化旅游管理公司，一个是酒店管理公司。

万达将文旅项目转让给融创，同时双方达成“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

这“四个不变”，意味着万达文旅项目走上“轻资产”品牌经营之路。但是到现在为止，还有人看不懂，误以为王健林从此以后不玩万达城了，其实到现在为止，万达才真的像迪斯尼一样轻资产地玩主题乐园了，过去玩是带着脚铐跳舞。

过去万达内部采用持有与运营分离的双公司架构，项目公司作为业主，文化旅游管理公司负责日常运营。由于都在一个集团内，外界一般不会关注到这些细节。经过此次交易，这种双公司架构的优点就显现出来。万达之所以采用双公司架构，可以说早有绸缪，布局深远。

目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。万达的“轻资产”品牌经营，具备了更强的竞争力。

优秀的企业家，必须具有看到时间下游的能力。

此次交易之后，万达的盈利能力不降反增。

万达的文旅管理公司和酒店管理公司过去都被各自产业的项目公司盖住了，不显山不露水，这些轻资产都可以通过品牌和管理赚钱，万达文化旅游的利润规模明年将相当可观。酒店管理是纯轻资产公司，利润也会逐年增长，赢利前景非常看好。可以说，无论是文化旅游管理公司还是酒店管理公司都将是在行业里全国独一无二的好公司。

万达留下来的200余家万达广场，其投资回报率较高。万达商业到今年底持有3300万平方米的商业物业，2018年租金可以超过330亿元，而且今后5年保持20%增长。这是什么概念？5年后万达商业租金可以达到800亿，如果按照商业公司市盈率30倍计算，5年后市值可达万亿。

从资本市场的角度来看，“轻资产”公司的估值远高于“重资产”公司。未来的万达，在资本市场上将更受欢迎，将以更高的总市值证明其转型的价值。

一切都留给时间吧。

【南方周末】  作者：汤森