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[理财投资] 叶檀:万万没想到 比东北更悲催的 是这些西北小城

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发表于 2018-2-6 14:32 |阅读模式
别只盯着东北了,比黑吉辽三省更悲剧的,是中西部一众资源依赖、能源密集型城市。

《叶檀财经》根据中国房地产协会数据,以70%二手房涨幅、30%租金涨幅的权重,梳理了293个城市2017年房价综合涨跌幅。

其中跌幅排名前十的城市,中西部地区占了七席,东北只有三个上榜,西北才是全国房价最悲剧地区,我们选取了两个代表城市,克拉玛依与阳泉。

西北一些城市的发展史与曾经的东北类似,因为钢铁、煤炭和有色金属崛起。

一、这座小城 人均GDP曾是北京的2.58倍

克拉玛依在维吾尔语中的意思为“黑油”,克拉玛依的第一代人,就战场转向炼油厂,从四面八方向这里汇集。

克拉玛依是新中国成立后勘探开发的第一个大油田,于1958年建市。2002年,原油产量突破1000万吨。

克拉玛依曾经风光一时,在2010年成为中国人均GDP最高的城市,是深圳的1.98倍,是北京的2.58倍。

六年之后,克拉玛依GDP总量从2010年的710.2亿元,下降到2016年的648.9亿元。房价、经济的上涨与下跌,和石油、煤炭、钢铁的价格捆绑在一起。

比原材料更敏感的,是房屋租金的价格。

2008年之后,克拉玛依租房市场曾迎来一波上涨。随着工程建设量增多、大量流动人口涌入,推动租房市场逐年走高。2014年之后,租房市场急转直下,大量新房入市,工程量逐年降低,租房市场遭遇2008年以来首次下滑。

当地永邦房屋中介数据显示,2013年平均每个月租出25套房,总量在300套左右。

到2014年,房屋出租数量减半,原本是租房旺季的1月、2月和3月,却连平均每月10套都租不出去。

从2013年12月开始,连续三个月的出租量为平均每月6套左右;3月到4月的出租量迎来高峰,平均每月增长至20套左右;到了5月至10月,租房市场进入淡季,成交量也更为惨淡,平均每月出租量仅为1套左右。

房租一降再降。从2008年开始,克拉玛依房租价格以每年300元幅度上涨,2013年达到高峰。

2014年后,房屋入市量大增,同时,大批保障房相继竣工入市,既增加了楼盘销量,又拉低了均价。

许多原本准备卖房的房东改成转售为租或以租代售。

二、租房一个月十套 新房二手房量价齐跌

克拉玛依房地产市场的关键词,去库存。

2016年,出台了一系列去库存政策,包括免契税;个人购买两年及以上住房对外销售,免征增值税;提高公积金可贷额度;公积金贷款购买二手房的最低首付比例由40%下调至20%。

效果不错。2016全年,克拉玛依新建商品住宅交易7295套,同比上涨6.02%,二手住宅交易宗数6241套,同比增长40.59%。

然并卵,还是海量库存。截止至2016年11月,当地住宅待售面积10.8万平方米,同比2015年末仅减少0.8万平方米。

2017年,当地楼市量价齐跌。根据当地房产交易中心数据,2017上半年,新建商品住宅交易宗数1166套,较2016年同期下降66.32%,成交总面积为13.50万平方米,同比下降70.20%;二手住宅交易宗数为2700套,较2016年同期减少6.90%,2017上半年住宅平均成交单价为4144元/平米,比2016年同期降低6.31%。

去库存的火爆只维持了一年,但开发商并没有收手的意思。2017上半年,克拉玛依房地产开发投资额大幅增长,住宅投资较2016上半年增长53.5%;新建房屋开工面积同比增长105.5%。

曾经全国人均GDP第一城,摇摇欲坠。

三、三四线城市 去不掉的库存

另一个被资源拖垮的典型城市,是山西阳泉。按照房租/二手房综合跌幅,阳泉排名第二。

山西近两年成为库存重灾区。早在2016年6月,山西省就发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》,11条措施加大力度去库存。

根据山西省官方数据,截止到2016年年底,全省商品房待售面积为1663.3万平方米,其中朔州248.4万平方米,阳泉129万平方米,忻州75.2万平方米。商品住宅库存面积达1196.6万平方米,占全省商品房库存的72%,商业营业性用房面积达268.7万平方米,约占到山西省商品房库存的16.1%。

为了减少库存,当地政府无所不用。

2016年6月,山西省政府下达新政,将首套房最低首付比例下调到20%;二套房首付比率调整为30%。并降低交易税费,个人购买家庭唯一住房,90平米及以下,减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善住房,90平米及以下,减按1%的税率征收契税;90平米以上,减按2%的税率征收契税。

2016年6月20日,阳泉推出购房补贴政策。规定市属各县(区)农民或外来农民工、乡村医生、乡村教师、回乡创业大中专毕业生、大学生村官等,市区购买新建商品房,2016年给予每平米300元补助(2017年为200元);其他购房人,给予房屋总价1%补贴。

截止至2017年8月,共办理补助补贴1271户,累计办理1645户,发放补助1353万元,带动17.8万平方米商品房销售。截止到2017年8月,阳泉商品房待售面积67.5万平方米,去化周期7.6个月,商品房可售面积97.48万平方米,去化周期10.8个月。

万万没想到 <wbr>比东北更悲催的 <wbr>是这些西北小城

库存没去完,房价降至冰点。

根据中国房价行情网数据,截止至2018年1月,阳泉二手房均价为3590元/平米,在省内排名倒数第二,仅高于朔州,省会太原市均价为9958元/平米。现实是,太原多地二手房价早已突破10000元/平米。

三四线城市已经没有翻盘机会,大批人口会继续向省会转移。供求失衡、库存高企的,基本都是三四线城市。

不要指望租赁市场去库存,中国只有大城市租赁活跃,一个小城市租什么房,房价那么低,不如直接买。开发商吃饱了撑的,才会在三四线城市变售为租,租金回报率虽然高,可经济、商业不发达,租房的人少。

西北小城市掉在了冰窟窿里,比东北日子还难过。

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