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[楼市杂谈] 叶檀:好离奇!这座城市网签暴跌八成 反而全面进入房价万元时代!

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发表于 2018-6-1 15:10 |阅读模式
粤港澳大湾区房价多疯狂?看看深圳就知道了。

5月26日,招商地产公布了“双玺花园”第三期2栋、3栋的销售方案。由于意向购房者众多,招商地产引入两条规则:一是购房者要缴纳500万元诚意金,二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。

摇号要交500万押金?别急,把手上的钱拿好,先交个5年的社保或个税才能拿到摇号资格。普通刚需改善也别想了,深圳双玺花园楼盘大户型居多,单套总价基本都在2000万甚至以上,不是普通人买得起的。

就在大家为500万的诚意金惊呼的时候,离深圳150公里以外的另一个城市,正在经历冰火两重天。

这座城市,限购限贷限售严厉“三限“, 却换来七万一平新楼盘,成为粤港澳最悲催的城市!

珠海,2017年因为限购、限贷和限售,网签成交量被一砍到底,库存大幅上升,却没能压制住价格,开发商左右开弓,左手提高备案价,右手打折快销回笼资金。大家还在抢地,这世界,好神奇。

珠海的朋友们回过神来一看,好家伙,新楼盘备案价已经超过70000元/平米。

一、抢地!宅地成交翻两倍

土拍升级,各类规定繁复冗长,可门板也挡不住开发商的热情。

根据珠海房天下数据,2017珠海土地市场成交地块205宗,其中宅地(包含住宅和商住用地)成交33宗,成交面积约139.89平米,同比2016年上涨202%。全年土地收入433.11亿元,其中住宅用地成交约317.96亿元,同比增加107%,占土地总收入70%以上。

土拍规则多、面积小,越来越向龙头集中。大牌房企抢进珠海,2017年通过土地竞拍首进珠海的房企有3家,龙湖、深圳颐盛和河南领创。碧桂园2017年在珠海拿下6宗宅地,总支出97.91亿,成为获地宗数最多的房企。

“定向+限售”新规,住宅只可以出售给企业员工及区域内企注册员工,同时获得《不动产权证》后十年不得出售,中铁建竞得的洪湾港宅地块,万华、三一重工竞得的平沙新城地块都是如此。还有土地限制建设时间,通常设置在2到3年。地块的面积变小,去年出让的33宗宅地中,占地超过5万平米的仅有7宗。

这么一来,开发成本增加,龙头房企优势变大,拿地更加热情。不完全统计,2018年大约有29个住宅或别墅纯新盘入市,位于科创海岸北围的雅居乐及万科项目都将会入市,雅居乐国际花园楼面价高达28250元/平方米。

二、好离奇!网签暴跌八成 珠海反而全面进入万元时代

支撑大牌房企的不仅有政策,还有不断上涨的房价。

重启限购导致2017年销量大幅滑坡。根据世联行数据,全年商品住宅预售面积267.5万平米,同比下降43.73%。全年商品住宅网签11241套,同比下降80.19%。但从绝对值来看,全年成交量依旧占据历史第二。

网签持续下行,2月甚至跌到500套以下,仅在5到7月缓慢回升,其他月份都在1000套左右,金九银十不复存在。客户集中在首套刚需和首套改善,80到100平米成为供应量、存量、销量最高的面积段。

有种可能是,投资客不网签了,等着五年之内抛售赚差价。网签的,都是些刚需客,数据看上去非常美妙。

均价逆势上升,整体成交价突破20000元/平米,从2015年开始,珠海成交价格年均涨幅都在3000元/平米以上。

为了让面粉不比面包贵,珠海市政府2017年增加土地供应,竞配建、竞总价、竞自持,最后溢价率倒是被控制住了,但地价还是突破了10000元/平米。

从各区域来看,主城区成交量低、库存少,价格涨幅最低;西区自身价格低,上涨空间最大,成为最大赢家,其中高栏港首次突破万元关口,从此,珠海全面进入万元房价时代。

三、备案价下调 看开发商怎么应对

再严控,房地产市场还是量跌价升。

2018年,珠海楼市成交逐渐恢复,部分开发商迫于压力,索性以价换量,快速回笼资金。

前山朗峰公馆,2017年11月备案108套,户型为107到128平米的三房,销售均价38977.68元/平米,带精装修。2018年3月22日,市发改局的网站再度出现备案数据,销售均价为29862 .65元/平米,毛坯不带装修。时间相差4个月,销售均价下降9000多元。

销售计价表显示,按揭可享受原价9.6折,折后均价仅在2.7万-2 .8万/平方米左右,比27160-32810元/平方米的备案价格还要低一点。《南方都市报》报道,在销售中心附近的气球拱门上,宣传字样写着“发售24980元/平方米起”的字样,这一价格对比最低备案价,都已经不仅仅打9 .6折了,而是接近9 .2折。

两个项目从户型到总面积都一模一样,是同一批房源,价格居然天差地别。

估计原因有二,一是开发商为了去库存主动降价,二是网签价限制,索性不精装,不用好材料,跑量吧。

有重新备案跑量的,也有备案价越来越高的。

2018年4月公布的珠海商品房销售价格备案中,唐家楼盘最高备案价超过7.2万/平米,销售均价在5.5万元/平米,横琴新区商品房最高备案价突破7.5万/平米。如果按照现行政策,最低售价不得低于备案价的85%,那么横琴新区最高价商品房也要在6.375万元/平米以上。

开发商的策略是,先消化完2017年的刚需和改善客户,有资金压力的主动重新备案,高备案价的就打折促销,等到粤港澳大湾区规划细则出台兑现利好,顺利渡过压力期。这样既能促进楼市成交,也顺带帮助开发商回笼了资金。

根据合富研究院的数据,2018年3月珠海共网签商品房2510套,环比2月上涨44%,其中住宅网签1221套,同比上月上涨167%。

可怜珠海的买房者,出门一看才发现,我的天,竟然有7万5一平米的房子。2017年珠海经历大调控,打压了成交量,2018年又遇粤港澳大湾区细则出台,加上开发商让利,刚需客们有种房价下降的错觉。

吃瓜群众总觉着房价要下跌,却发现越来越买不起了?

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GMT+8, 2018-6-24 13:26

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