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[理财投资] 叶檀:中年深圳 力不从心?

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发表于 2018-7-5 17:09 |阅读模式
2018年之后,京沪楼市回归常态,房价稳定,成交量大涨,下跌绝无可能。

京沪的目标是成为一线城市的标杆,凸显定价功能,一般人才留给抢人大战的新一线城市,自己留点关键人才就得了。

广州和深圳在想办法突围。粤港澳湾区概念,再次引爆了广深楼市,一二手房倒挂、人才引进、富士康、华为的去留被重新提起,深圳、广州再次回到舞台中央。
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图片来源:视觉中国

文/顾天杰

只不过这一次,陷入中年危机的深圳,显得力不从心。

有消息称,7月1日,华为研发等部门正式搬迁,7月2日,将有2700人从深圳到东莞松山湖溪流坡村上班,华为表示 “扎根深圳,展望未来”不会变。但部分业务和员工外迁是事实。去年7月,就有媒体报道,截至2016年,有超过1.5万家企业迁出深圳。
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降了875块 你在深圳买房还差一千万

一片唱衰声中,深圳楼市热度不减。

6月27日,深圳统计局发布2018年前五个月经济运行简况,商品房销售面积增长14.8%,增幅为去年至今最高,较一季度10.3%的增速有明显提高。

同样是官方数据,2018年5月深圳全市人民币贷款增加405 .26亿元,分部门来看,住户部门贷款增加154 .83亿元;其中,中长期贷款增加161亿元,环比大幅增长超过四成。

深圳一度传出房价暴跌的新闻,不要以讹传讹,回头再看一眼。根据深圳规土委2018年4月的数据,4月份深圳新建商品住宅成交均价54169元每平方米,相比3月份下降0.03%,均价19个月连跌,但相比去年同期仅微降0.82%。
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(数据来源:深圳房地产信息网数据中心)

流传更广的是一张深圳房价“暴跌图”,2016年11月至2018年3月,深圳新房均价从55611元/平米跌到54185元,累计每平米下跌1426元,最多的一个月,房价下跌625元。

在深圳买房,缺的不是每平米875块,而是剩下的1000万。拥有一两千万的深圳中产,不是在摇号,就是在去摇号的路上。

华润城润府三期,6月21日获得备案许可,共741套住宅,备案均价为85524元/平米。在链家和安居客官网上,华润城润府一期二手房挂牌价为10万到11万元/平米,最高13万元/平米;周边二手房均价普遍在9万元/平方米左右,摇到一套少奋斗十年。

不仅新房,二手房同样量价回升。中原数据显示,深圳4月二手住宅成交5897套,环比上涨4.9%,连续两个月回升;均价6万/平方米,环比上涨0.5%。
深圳房价只是价跌量涨,每平米下跌一两千,相比均价5万以上二手房、均价8万以上的新房、几乎可以忽略不计,真实成交量和二手房的价格,都在缓慢上涨。
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广州撕掉低房价标签

广州网签成交量和网签价格开始回暖。

2018年5月,官方数据显示,广州一手网签量7200套,同比上涨9%,仅次于2015和2016年。同比近5年,网签均价今年5月最高,也是2018年以来广州网签的最高点。
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(数据来源:安居客、搜房网、链家部分挂牌房源)

广州网签数据总被压得很低,比网签价格更真实的市场,是一手房的在售价格和二手房成交价格。

从目前均价来看,广州一手房报价前三名分别是天河区、越秀区和海珠区,在售均价分别为8.1万元/平米、7.05万元/平米和6.47万元/平米,随后是白云5.8万,荔湾约4.9万,番禺只有3.8万。比较偏远的黄埔、南沙、增城都在2到3万之间,花都和从化在2万以下。

房企拿地需求旺盛。根据克尔瑞数据,2018年1到6月,保利斥资95.8亿在广州拿下4宗地块,紧随其后的碧桂园,斥资43,22亿元拿地4宗,第三是越秀地产,总价36.98亿元拿地1宗。

单价排名前三的分别是腾讯拿下的海珠区琶洲地块,成交楼面价18000元/平米;越秀地产夺得的南沙区灵山岛尖宅地,楼面价17231元.平米;中海地产获得的东涌镇东涌村地块,楼面价16549元/平米。

广州地价频繁刷新纪录,新房价格越推越高。碧桂园云顶位于增城,价格预计在4万元/平米,金地在番禹的项目预估在7万元/平米,龙湖天奕的首发价格在10万元/平米以上。

2017年,广州一手房数量9万套不到,创下近三年最低,因为郊区优质新项目,开盘后首付都在80到100万元,不少刚需被迫在天河、越秀、海珠等地寻找老破小,或者总价较低的小户型。现在,天河与越秀二手房均价在4万,海珠荔湾板块均价3万元,黄埔、白云、番禹和增城在2万以上。找低价房,谈何容易!

2018年以来,广州房价补涨,撕掉“低房价”的标签,代价是不断刷新纪录的新房房价,以及被迫外溢的需求。

由于资源外溢,广州已经带动了以肇庆、佛山、中山和江门为代表的一批卫星城。
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深圳城中村改造会不会赶走富士康?

深圳一直是中国最有活力的城市之一。

几乎每十年,深圳就能完成一次重大产业升级。早期“三来一补”,到规模化、集群化的OEM代工;到传统产业向高新技术产业转变。

深圳的持续创新和产业升级过程,很像从底层向上爬的过程。

以饱受争议的富士康为例,这家企业还是了不起的。为苹果代工手机,每个模块良品率都做到99%,整机良品率就变成了90%,在良品率70%到90%之间的利润,就成为了自身的技术壁垒利润,甚至手机巨头能否全球化,都得先看富士康的产能跟不跟的上。

支撑富士康的,大部分是居住在城中村的外来打工者。
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(深圳城中村一角)

据不完全统计,深圳目前尚存1317个城中村,总建设面积超过4亿平米,在未来三五年,大部分不可能被划入征地拆迁范围内,这是隐藏在一二手房之外的巨大租赁市场。

清湖村就是典型的深圳城中村。整个村庄走向由西向东,东西向是两车道的马路,南北向的楼间距很窄,大约一米来宽,这些楼被当地人称作握手楼,意思是两楼相对的窗户里伸出手来,就可以握手。

自建楼的二层以上住人,一楼被切割成商铺,饭店最多,其次是网吧,还有棋牌室,间或有一间菜店、便利店或者药店,一栋楼形成一个小小的社会。
现在,一批开发商即将入驻清湖村,不同于之前的政府改造,这一次金地、万科等房企会将其改造成长租公寓。

富士康等一系列深圳制造企业,将会遭遇新一轮挑战,能不能负担的起改造后的公寓成本,外来打工者会不会流失,这关系到企业的生存。
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(万科坂田新围仔改造对比)

是时候对城中村说再见了。

6月11日,万科针对清湖村改造进行说明。其中坂田新围仔,未改造单房均价为800元,一房一卫价格区间为1100,两房一卫均价为1250元,改造后的公寓价格区间为798到1398元。福田玉田村,未改造的单房价格区间在1250到2600元,改造后的公寓价格为1398到2498元。

粤港澳大湾区刺激着广深楼市,如何保留两座城市的创业基因?深圳依靠大批的基础产业工人,完成了从制造到创新的第一步,让新老深圳人住得更有尊严,是下一个四十年的新问题。

深圳未来将探索一线城市的上限,经济的上限、楼市的上限、城市潜力的上限。广州探索政策的边界,广州的租售同权、佛山共有产权房试点。
粤港澳大湾区,继续源源不断地为广深两座核心城输送人才。

来源: 叶檀财经

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