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[楼市杂谈] 叶檀:房产税之前 逃命的机会还有两年

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发表于 2018-8-16 14:56 |阅读模式
前两天,有则假新闻江湖流传。

一个京城土壕,全部7折抛售自己41处房产,都是大面积的豪宅,总面积9882平方米,货值起码在10亿元以上。

之所以这样的传闻到处叫魂,是因为京沪二手房成交量反映出市场的恐慌。大量抛售,没有人买,成交量下降,价格下降。

房产税必然会出台,对此不要抱侥幸心理。

证据有二:一是一些地方财政相当紧张,根本是寅吃卯粮,甚至一些地方连发工资都有困难。一些地方固定资产投资大幅下降。这次,不能像1998年到2017年这样,再次大规模卖地。

地方政府也想卖地,一些地方已经卖不出去,开发商开始防守。8月10日,太原市举行了“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。

7月20日发布拍卖公告,结果让人大跌眼镜。8幅黄金地块中,只有2幅地块各有一家房企报名,其余6幅地块无人问津。有房企报名的2幅地块,因出价未达拍卖底价,没有交易成功。也就是说,8幅土地全部流拍。

8月14日,《南方都市报》报道,今年以来,一线城市的住宅土地流标达到11宗,总起价达到224亿。其中北京6宗,广州5宗。

二线城市出让的住宅土地,年内流标合计高达132宗,2017年同期只有45宗,同比上涨了193%。三四线城市住宅土地流标高达472宗,上升明显。

找到地方财政新来源刻不容缓,否则,地方政府破产潮将爆发。

二,实体经济转型,无法提供给地方足够的税源。现在中低端制造业日子难过,市场呼吁的是减税。如果继续加征税收,相当于在痛苦至极的老虎身上拔毛,必然激起强烈的反弹。

继曹德旺之后,蒋锡培再次呼吁给制造企业减税。降低增值税率。将目前的三档增值税16%、10%和6%改为两档10%和5%。小规模企业,即营收在500万元及以下的,免征增值税;营收在500~2000万元的,减半征收增值税。将利息纳入增值税抵扣。将融资费用也纳入抵扣链条,将切实降低企业的融资成本,扶持企业发展。

房地产税如箭在弦,不得不发。两害相权取其轻,房地产税是所有的税种当中,反对意见相对不大的一种。

表面上有很多反对声,但媒体对高房价一直以来的痛批,说明很大一部分人支持降低房价、支持开征房产税。

开征房产税,得罪开发商、大地主,大投资者;不征收房产税,得罪的是制造业主,得罪的是没有资产的年轻人,得罪的是地方政府——如果是你,何去何从?答案非常明确。

房地产税估计两年后出炉,这一年半的时间,是大地主的逃生机会。

我曾经说过,房产税法全面修订版最快在2020年全面表决通过,2021年前后推出。2017年没有初审,现在快马加鞭。

《21世纪经济报道》披露,今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士对21世纪经济报道记者表示,草案对各方面因素都有考虑。

有自媒体表示,领导层分别在3、4、7月完成了一轮内部意见征集。最近的一次是8月7日,住建部召开房地产工作座谈会,提出了一些要求,最最重要的是落实了两点:开始征收的时间和第一批征收的城市。

看看,征收时间大致都定了,大规模推开的试点城市也定了。

8月16日新闻,国务院通知在2019年6月底前,所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

预测初期开征的有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市,也可能有四五线城市,否则得不到各类城市的经验,怎么进行全面推广?总之,一线城市和新一线城市必定是重点。

在这一年半的时间里,大量有房的,必须集中到几套性价比最高的房子里,土地同样如此。

房地产税有多重?

引用一组推测。

第一,首套住宅必然会免征税,第二套以上再征。第二,地方政府依情况决定免征面积,未来,交通便利的小户型、稀缺区域豪宅,比普通大户型更受欢迎。第三,有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。第四,租金也会严厉征税。估计房产五套以上,会被严厉惩罚。

举个栗子。上海,上海人第二套人均超60平米,非上海人第二套开征。你有价值600万的二套房,一年就收(6000000*0.6%=)36000元的房产税。如果房子用于出租,相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了,则要按规定周期进行重估交税。房价涨,税也是水涨船高。

重庆旧别墅180平以内免税,新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果房价高于均价3倍以内,税率是0.5%,3-4倍,是1%;4倍以上,是1.2%。同样新买一套600万的房子,最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高,入不敷出。

证明房产税没用太可笑了,老虎不发威,当他是病猫。房产税是政府最大的做空工具,如果税收普遍征收2%以上,对房地产将有明显影响。

征收房产税后,未来房地产市场有三种呈现方式:

一是在货币宽松阶段,房地产的投资收益远超过房地产税的时候,房地产作为避险工具,还会继续作为重要的投资工具。这一点可以参照1997年到2008年之前的美国房地产。

二是在经济大幅增长时期,房地产价格将随之稳步增长。

美国在上世纪70年代80年代有两个小波动,下跌不到10%,但从1997年后,政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品,使得2008年的美国房地产下跌酿成全球金融危机,房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。

第三,房产税推出后,有一个重要的指标租金回报率将受到重视,该房产能不能买,取决于租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率。

诸位,逃生通道开放还有两年左右,看看现在已经收税的商业地产的购买、运作方式吧,以后住宅地产将类似。

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