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[楼市杂谈] 叶檀:一个月涨30% 绝对想不到!这些小城市房租比北京涨得快多了!

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发表于 2018-8-22 17:57 |阅读模式
房租上涨了,这事儿真不假。

三年前,北上广深年轻人聚在一起,聊的是谁家买了新房,哪里的学区房开盘秒光,隔壁老刘上个月喜提特斯拉,那么,今天讨论的话题可能只剩下一个,房东一个月涨一次租金。

曾经以为买不起房子可以一辈子不买,现在惊觉,快要租不起房了。

一、中国租金上涨最快的居然是这些城市!

我们已经觉得北京、上海租金上涨太快。你知道,中国城市租金上涨最快的到底是哪座城市吗?

根据中房协的数据,今年7月,房租环比上涨最快的三座城市是:新疆吐鲁番、海南临高、湖北潜江。环比分别上涨33.33%,31.06%,30.96%。

平均租金同比上涨最快的是昌江,上涨46.21%;大理,上涨44.89%;延边,上涨44.11%。

这些城市租房成交量少,稍微一上涨就不得了,有点风向标作用,但对全国的指导意义不大。

吐鲁番的租金统计样本是738套,临高更少,只有274套,潜江稍微多一点,有2149套。大理是旅游胜地,平时在那儿晒太阳的人不少,统计样本是1.2万套。

这些中小城市租金上涨,说明通胀对租房客的压力,绝不仅仅局限在大城市。

二、海南最严限购 没挡住三条漏网之鱼

那房价跟房租一块儿使劲涨的城市是哪些呢?

先来看一组数据。

我们根据中国房价行情网的数据,选取2018年7月350多个城市的房价同比、环比涨幅和房租同比、环比涨幅榜,四个项目排名前30的城市,去掉数据缺失,筛选出重复次数最多的城市。

排名前五的分别是文昌(4次)、临高(3次)、潜江(3次)、定安(3次)和神农架(2次)。前五名有三个属于海南,一线、新一线和强二线城市,只有单项上榜。

8月15日,国统局发布7月70个大中城市商品住宅数据,其中,35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅环比扩大0.8%。三亚环比涨幅高达3.7%,位居新房价格环比涨幅首位。

统计局的数据印证了房协的数据,两根手指一齐指向海南,这个楼市几乎被封印的省份。

海南好牛!

海南的文昌、临高和定安,三座小城的共同点是,离海口不远。

早在4月22日,海南全岛限购商品住宅,五指山、保亭、琼中、白沙4个生态核心区住房只向本市、县家庭销售。海口、三亚、琼海,非本省户籍居民家庭买房,必须有一名成员在海南缴纳60个月以上个税或者社保。其他区域买房,至少一名成员在海南缴纳累计24个月以上个税或者社保。

海南不认社保,也不认个税断缴后的补缴。

8月2日,海南推出史上最严土地政策,主要是五大限制:严格控制土地规划的擅自调整;严格土地准入制度;严禁其他各类用途土地变为商品住宅用地;禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应;土拍纳入省级土地市场统一交易,否则不得办理土地登记。

外地人购房被限死,本地人为何还要买房?炒作,炒作还是炒作。

临高的支柱产业是农业,工业以建筑、造船和光伏发电为主。交通极为便利,县城距离海口86公里。临高南站高铁站距离县城11公里,乘坐最快班次到海口东只要29分钟,到海口美兰机场最快56分钟。临高县城,有高速公路和公共交通通往主要港口和经济开发区。

临高楼盘主要集中在三个区域。一是海岸线区域;二是老县城的文澜江岸;三是老县城与海岸线之间。根据规划,老县城到海岸线是正在开发的澜江新城区,新医院、文化公园和一座大型中学,坐落于此。

来临高、文昌和定安买房的投资客改善客,均价一万多,就能入手看到海景的别墅,主要是休闲旅游度假,去海口也方便。同级别的一二手房,在海口、三亚基本都已经到2.5万元/平米。

文昌主打的是航空航天产业城市,旅游和卫星发射相结合,十年前房价就是被这么炒上来的。

2007年,航天城落地文昌的时候,房价已经被炒了一波。当年商品房销售面积首次突破10万平米,文昌优越的气候条件和便利的交通,吸引了一大批岛外购房者。2018年8月,文昌富力月亮湾均价已上涨到1.6万元/平米,合景月亮湾均价1.8万元/平米。

被遗忘了100多天的海南,靠统计局再次登上头条。还是熟悉的配方,还是同样的味道。

二、供给不足是一线城市租房难的根源

在房价和房租涨幅上被三线城市抢了风头,一线城市表示,没关系,我们涨房租。

房天下数据显示,截止2018年一季度,全国17个主要城市房租整体上涨,年均涨幅在8%到15%之间,一线城市中北京上涨25.9%,上海上涨19.5%。

一线城市房租上涨,并不是因为人口涌入。北京和上海都有人口红线,常住人口在下跌:2017年末,北京城镇常住人口同比减少3万人,上海常住人口同比减少7.52万人。

为什么没有人口支撑,房租却野蛮生长?

首先是出租屋太少。根据链家研究院报告,中国目前租赁住房累计4600万套,应对1.6亿租赁人口。

新增租赁住房也在同步减少:从2017年8月到2018年2月,链家平台租赁新增供给仅为2017年高峰的50%,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。全国各地还在打击群租房。以上海张江为例,仅用八个月时间就将1036套群租房减少到16套。

国际惯例租金占收入比大约在30%以内。上海易居研究院数据显示,北京、深圳、三亚、上海四个城市的租金收入比已高于45%。

统计公报显示,2018年第一季度,北京以人均月租金价格2514元领跑全国,但2017年北京市的人均可支配收入只有57230元,房租占收入52.71%以上。

其次,中国楼市一直是个强买卖,弱租赁的市场。

租赁市场的房产税、增值税、企业所得税,房产税占租金的12%,增值税抵扣后需缴纳5%到6%,整体税率接近18%。同时,政府也没给租赁住房什么实质性保障,很多环节无法可依。根据现行的《商品房租赁管理办法》,租客处于弱势地位。在一项关于北京市租房的调研中,77.4%的被访市民担心房东随意提价或者提前收回房子。

有人说,长租公寓租约为什么不能5年起步?别开玩笑了,一年后公寓运营商发现租金上涨太快,恨不得直接毁约逼你重签,不签字是吧?那就别住了。

三、租不起的北上广 回不去的三四线

三四线城市没有内在的上涨动力,有的只是吃瓜群众心里对棚改上涨的预期。

棚改资金主要来自四个方面:

一是财政拨款,包括中央补助城镇保障性安居工程专项资金,和地方住房保障支出;

二是政策性银行贷款,即国开行和农发行的棚改专项贷款,央行补充抵押贷款PSL投放是此类专项贷款的重要来源,占比达80%;

三是商业贷款;

四是地方政府发债,比如发行棚改专项债。

2018年6月起,央行开始收紧PSL,国开行总行上收棚改项目审查权,从货币化安置改成实物安置为主。

三四线城市人口依旧在净流出,常住人口增速长期低于0.5%左右的全国人口自然增长率。棚改只是提前释放了部分刚需和改善需求。2019年一季度之后,随着三四线后续需求减弱,PSL逐步退出,房价上涨的动力将越来越小。

从长周期来看,三四线城市的空置率会进一步上升。根据国家电网的统计数据,将一年一户用电量不超过20度定义为空置房,2017年全国大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,农村房屋空置率为14.0%。房产税和空置税的阴影将一直盘旋在三四线楼市上空。

2007年,加拿大记者道格·桑德斯走访二十多个国家和地区,发现农村人口想进入城市时,会先在城市边缘找一个落脚点,称之为落脚城市。在这里人们能以低廉的价格居住和生活,积累资本,把家人接过来。

桑德斯认为,让外乡人落脚的最好办法是投资落脚城市。可是,中国这些城乡结合部,几乎都被取缔了。

中国给出的方法是修建更多的保障性住房。根据国家统计局数据,2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套,棚户区改造基本建成604万套,公租房基本建成82万套。

残酷的现实是,绝大多数外来打工者和这些保障房无缘。保障的门槛之一,要有当地户籍,或者居住证。想在一线城市上户口,难度比找工作大太多了。

以上海市为例,截止2017年底,2418万常住人口中有972.68万人没有户籍。2017年,进城农民工中购买保障性住房和租赁公租房的不足3%。在上海嘉定,只有0.8%的农民工能够租赁公租房或廉租房。

租金价格上涨,租赁人口是最先被出清的一批人,年轻人逃离北上广,未必有家乡可以回。

在欧美成熟市场,通过法律压制过高的房租。

德国实行房租指导价制度,相关机构对住房进行评估、制定租金水平表,如果房租过高,房客可以起诉要求降价。美国采用另一套方法,通过租房市场化、税收优惠,鼓励开发商配置低价公共住房,提高租房数量。

中国的现实是,有关部门一方面控制着住房市场和土地,严格的土地政策使房价猛涨,人们不得不选择租房。另一方面,又没有完善的租房系统,租房价格、住房权利都没有保障。

租客被夹在中间无法动弹。

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