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[理财投资] 告别王健林 万达文旅步入“孙宏斌时代”

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发表于 2018-10-31 09:59 |阅读模式
有文旅业内人士担忧,万达原本做的文旅项目就比较粗糙,主要是以配套地产为主要盈利点。融创接盘后,能不能打造出几个真正的优质文旅产品,还需要后续观察。

12天之前,万达集团还在否认媒体所报道的“融创将全部接盘万达文旅”;12天后,也就是10月29日深夜,融创中国(HK.01918)公告称,融创中国与大连万达集团签订买卖协议,就万达集团若干文旅项目部分进行收购。

“若干文旅项目部分进行收购”指的是“融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。”该笔收购总代价约为人民币62.81亿元。至此,融创中国已全部接管万达13个文旅项目。收购完成后,万达文旅项目将彻底告别“王健林”时代,而真正迎来“融创中国”时代。

对于房企多元化,融创中国董事长孙宏斌在过往的采访中曾多次表示,“融创中国暂不考虑多元化”,他甚至曾直言“主业搞不好才会多元化”。

10月30日,21世纪经济报道在融创中国官网看到,融创中国这样介绍自己:融创中国下设三大战略板块:坚持“全国优势布局和高端精品发展战略”的融创地产集团;以“中国品质文旅产业运营商”为发展愿景的融创文旅集团;定位于“品质生活服务专家”的融创服务。公司业务覆盖中高端住宅、文化旅游、长租公寓、产业地产、商业地产、酒店和物业服务等。

尽管万达涉入文旅行业较早,也曾有雄心对标迪士尼,但在文化内涵薄弱、高度同质化以及经营模式单一的文旅市场中,万达至今未能找到可复制的成功运营经验。而这对于以住宅为主要业务的融创中国而言,也将是不小的难题。

持续468天的世纪并购

算下来,这场世纪并购持续了468天。

2017年7月19日,万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国。当时,收购约定,万达与融创签订13个万达城项目收购合同,合同约定,收购后万达城冠名不变,项目仍由万达单方面设计、建设和管理。为此融创需每年向万达支付5000万元的品牌使用许可费。文旅项目中的持有物业仍归万达运营。

表明上看,上述合作模式相当于融创中国站在“巨人肩膀”上,不过,“合同实际执行中发现,该合作模式确有诸多不便,项目规划、建设和运营管理与投资方一致,对项目发展才更为有利。”这是万达在10月29日公告中所陈述的原因。

关于这场终极并购,融创中国在公告中也表达得非常清楚。“此举是为进一步提升本集团已收购的文旅项目的管理运营效率,提升该等项目的盈利能力和资产价值,加快建立本集团在文旅领域的体系能力和品牌影响力。”

投资方与规划、建设和运营管理方不一致,该种合作模式在房地产行业并不多见。上述世纪并购发起之初就留下了种种后遗症。“全部完成收购也许是好事。融创作为业主方,在对万达文旅项目管理上显得束手束脚。在与融创体系内人士接触时也发现,融创中国属于粗放型营销思维。他们的思维方式更多是把一件事情放大,而商业运营讲究的是精细化以及创新性。另外,在管理方式上,融创中国讲究的是领导对于大盘操控的至高话语权。”万达文旅项目某中层人士对21世纪经济报道记者表示。

“融创作为业主方,他们对于万达文旅项目的运营也有指导,但很多指导在万达体系人士看来很不可理喻,而一个团队很重要的是有效执行。”上述人士进一步表示。相关媒体报道也验证了融创中国与万达两方在合作中的种种问题。“实话说,两边(万达和融创)谁也不服谁,一个是股东,一个是老专业。另一方面,毕竟不是一个系统。”今年4月,21世纪经济报道记者也曾就万达文旅项目运营情况进行实地调研。在调研中,记者发现,对于万达文旅项目的运营理念,融创中国与万达人士表达了不同的经营理念。

融创中国的文旅野心

融创中国对于文旅市场的野心正日益增长。

早在2018年年初,融创中国业绩发布会上,公司高层就明确表示,未来一两年,融创最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。融创中国官网上显示,2018年,融创中国有两件大事:第一,组建融创文旅集团;第二,组建融创房屋保养维修公司。

有关文旅集团的组织架构,21世纪经济报道记者未能从融创中国获得更多信息。但在融创中国官网上,记者看到,融创集团旗下包括北京区域集团、华北区域集团、上海区域集团、西南区域集团、东南区域集团、广深区域公司、华中区域公司、海南区域公司、文旅集团及物业集团等。这足以可见,融创中国对于文旅市场的野心。

关于融创中国这笔世纪并购,最大的难点在于万达13个文旅项目持有部分的后续运营。万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态。万达文化旅游城简称万达城,是万达集团首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目,包括万达茂、大型室外主题乐园、舞台秀、酒店、酒吧街等业态。

有文旅业内人士担忧,万达原本做的文旅项目就比较粗糙,主要是以配套地产为主要盈利点。融创接盘后,后期能不能打造出几个真正的优质文旅产品,还需要后续观察。

21世纪经济报道记者获得一份“融创文旅城产品投资逻辑研究”报告。根据该报告,万达文旅城业态分为两类:第一是标配业态,主要包括万达茂、酒店群和主题乐园;第二类为特色业态,包括室内乐园、秀场以及影视基地等。目前,万达文旅项目已开业的五个主要商业,初步取得稳定经营。报告称,12个文旅城商业总建筑面积约为352万平方米,其中,已开业面积139万平方米;已开业项目商业客流总量超过6000万人次/年,商业年营业额超过22亿元,租金收入5亿元。不过,该报告也表示,万达文旅项目存在不少产品弊端,其中包括投资重、回报期长;整体盈利模式单一,主要依靠门票经济和传统酒店;同质化严重、IP塑造能力差,重游率低。

以万达文旅城的主题乐园为例,随着国内主题乐园市场竞争激烈以及文化产业进步,中国游客早已不满足单纯的设施体验模式。从目前发展阶段看,通过IP营造故事场景,令游客产生身临其境的体验感,成为各大主题公园重要竞争力。迪士尼就因成熟的IP产业链令国内资本望尘莫及。然而,一个深入人心的IP文化产业链并非一朝一夕形成。万达乐园就面临运营能力和IP不足情况。

另外,融创完成万达文旅项目收购后,运营资金或许也将面临不小压力。有文旅项目人士告诉21世纪经济报道记者,“文旅项目需要投入的资金非常重。比如,在购置国外进口设备方面,他们都要求先打款,后发货。对于这样一个新兴行业,除了华强方特、长隆等项目以外,绝大部分项目面临盈利难题。”

未来,融创中国可能从八项指标对不同万达文旅城项目进行专项调整。上述报告透露,八项指标包括政府需求、客群市场潜力、居民消费能力、客群需求倾向、区域产业定位、生态条件、文化条件以及周边竞品。在区域产品方向中,融创中国的思路是:紧跟大方向,争取政策红利。

本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

来源:21世纪经济报道  新浪财经

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