叶檀：巨浪来了！8个城市 超过3400万平米房源即将上市！

万达房地产

2017年3月到4月，限售潮从厦门席卷全国，成为楼市调控的标配。2019年4月，有一部分2年限售城市即将解禁，大量潜在房源跑步入场。

根据克而瑞数据，出台限售令后6个月内，青岛成交817万平米、广州成交431万平米、东莞成交328万平米、济南成交326万平米、常州成交290万平米、珠海成交107万平米、厦门成交60万平米。

8个城市，超过3400万平米的潜在房源即将入市。最危险的不是依旧严控的新一线城市厦门，也不是广州这样有购买力的一线城市，而是前两年以投资为主要支撑的三线，比如常州。

在两年前的一波补涨里，常州、徐州等城市主要靠去库存政策和投资客涌入，因为恐慌，大量刚需盘在当时成交。

进入2019年，经历了春节成交低潮后，3、4两月常州楼市再度回暖，高性价比刚需被迅速消化，中高端改善盘出现了开盘当日售罄、千人买房的盛况。

一、长三角楼市上涨 只有苏锡没有常

2017年4月8日，常州连夜发布楼市新政，成为江苏省首个发布限售令的城市。将公积金二套房首付比例从30%提高到50%，购买新商品住房（包括二手房）的，取得产证2年后可上市交易。

常州中心城区不大，中心城区优质的一二手房、学区房价格远高于其他城区。市区学区房卖得不错，因为房龄高，10年以内的楼盘非常稀缺，挂牌价普遍在2.6万元/平米以上，眨眼就卖出去了。

2017年限售令出台当月出现末班车效应，常州楼市单月成交量升至2015年以来第二高，仅次于2016年金九高峰期，限售没能阻止常州房价上涨。

中指院《百城房价指数报告》显示，常州楼市经历了3年左右的调整期，从2016年年中以来，一路上涨。2017年4月，常州住宅交易均价为9853元/平米，2018年4月均价12325元/平米，同比上涨25.1%。到2019年2月，已经上升到13707元/平米。

2014年，常州的楼市库存过剩，去化周期在年底达到可怕的22个月，远超15个月的警戒线。有业内人士调侃说，长三角楼市整体上涨，可惜只有苏锡没有常。

运气来了。2017年3到4月，南京等新一线城市调控加码，大量投资客在苏锡常周边寻找房价洼地，常州楼市得以复苏。

即使房价上涨了一轮，相比南京苏州等周边城市，常州房价不高，南京均价已经接近30000元/平米，苏州跨过25000元/平米大关，常州成交均价基本在15000元/平米徘徊。

二、短短两年时间 100万在常州买不到好房子了！

2017年，有100万就可以在常州买一套心仪的房子，2019年拿着100万，基本就没法选房了，房价上涨实在太快。

根据链家、我爱我家等中介挂牌房源统计，2018年前11个月，常州主城区100万以下房源成交占比只有6%，要知道，2017占比是34%，2016年占比76%！

不是我不明白，这世界变化快！买房门槛在最近两年快速升高，购房群体逐渐从刚需转向为中高端改善。

进入2019年，常州楼市没有降温，借助一二线回暖，3、4月量价齐升。春天天了。

春节之后，常州加推楼盘基本以高端改善为主，刚需偏少，非常抢手。

比如刚需盘嘉宏MOOCstar星光城，尽管位置略偏远，1月25日首次开盘放出四百多套房源，因为均价低，只有11000元/平米，居然两小时售罄、总销售额高达3.8亿。

刚需盘少，中高端楼盘入市，直接推高了成交均价。克而瑞数据显示，3月常州市区商品住宅成交36.2万平米，均价15161元/平米，打破2018年7月的15027元/平米的最高纪录。

涨幅最高的是新北区，3月均价到达16132元/，比2月上涨26.24%。新北区是新城区，近期入市纯新盘新城樾隽中央，成交单价高达23483元/平米。

土拍市场和一手盘成交量一样火热。2018年常州土拍实现了大跨越，土地成交金额340.8亿元，同比2017年的162亿，接近翻倍，平均楼面价6788元/平米，同比上涨11.9%。

2019年，房企剁手党没有停止的意思。3月4日，无锡金科激战16轮，以10.8亿拿下顾家塘地块，折合楼面价8030元/平米，溢价率17%。3月21日美的经历52轮报价，以11.7亿拿下武进红星美凯龙东地块，楼面价6881元/平米，溢价率55%。4月12日，16家房企竞拍新北区乐山路东云河路北侧地块，50轮加价后被弘阳以12.68亿竞得，楼面价8297元/平米，创新龙板块新高，溢价率超过65%。

房企积极补仓，成交的几块宗地，楼面价明显高于相邻板块之前的成交楼面价。

三、一线有购买力二线房企加码 三线谁来接盘

广州是最早启动限售的一线城市，2017年3月30日，广州宣布家庭新购住房，须取得产证2年后才可转让，企事业单位法人新购住房，需要产证满3年。

广州二手房挂牌量，的确在限售解禁后大增。

根据广州链家数据，截止2019年4月11日，二手房挂牌房源高达40976套，2018年底只有3万套左右，这1万套增量，基本上都是此前的限售房。

一线城市护城河很宽，限售房解禁对去化影响不大。

还是说说广州，3月楼市小阳春，广州网签一手住宅7446宗，环比上涨104%，二手市场网签4272套，环比大涨211.6%。

广州全市新房库存稳定在10个月左右，海珠、天河、黄埔三区库存量偏低，去化周期不足6个月。性价比较高的楼盘越秀滨海新城、南沙塞纳河畔、首筑花园，去化情况都很迅速。

另外像上海，也有5年限购后新入市的客户，而且，上海主要是二手房交易，大家已经适应了，不再求什么”一手处房”。

房企在新一线和二线核心城市加码，中原地产研究中心数据显示，4月房企融资计划接近千亿，连之前不开展房地产按揭业务的银行，都开始与房企接触。房企们已经达成共识，回归一二线核心城。

一线有购买力支持，二线城市有房企加码，剩下的三四线城市怎么办？限售解禁房大幅增加的常州怎么办？

大批量高价地块入市，集中生产中高端改善项目，刚需越来越难上车。

三四线城市的去化周期在加长，音乐在响，狂欢在继续。当资金回流一二线城市后，三四线城市会傻眼，他们必须等到下一轮周期，资金从一二线城市回流三四线，

通常，这个周期是在一年。