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10地官宣“认房不认贷”!四大一线城市落地 会影响房价吗?

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发表于 2023-9-2 15:06 |阅读模式
继广州打响“认房不认贷”的“第一枪”后,近3天,多个城市相继官宣落地“认房不认贷”政策。

据贝壳财经记者不完全统计,截至9月1日,北上广深四大一线城市均已表示将落地“认房不认贷”政策,此外,武汉、成都、中山、惠州、东莞以及江苏省等地也接连宣布实行“认房不认贷”政策,截至目前,总计已有10地出台这一政策。

在业内人士看来,“认房不认贷”能直接降低购房者的购房首付和房贷利率,降低购房门槛和负担,利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求的释放,特别是北上广深全部落地“认房不认贷”政策,政策意义较强,有望带动整体楼市回暖。

不过,也有购房者担心,楼市交易量活跃后,是否会带动房价上涨,特别是上海、北京等一线城市。贝壳财经记者在采访专家中了解到,“认房不认贷”政策带来的楼市成交量回暖还不足以带动房价上涨,但可以让房价企稳。

严跃进则对贝壳财经记者表示,“认房不认贷”政策落地后,市场交易量会回升,但老百姓也担心,市场活跃是否会带动房价上涨,特别是一线城市,其实,我认为不必过于担心,因为现在老百姓买房更理性了,房价也难有大幅上涨的空间,更多是维持稳定。

10地已官宣“认房不认贷” 降低购房门槛、成本

近3天,楼市迎来了久违的积极“气息”,就在市场纷纷猜测曾经“高傲”的一线城市是否会落地近期一系列楼市新政的时候,8月30日,广州一马当前,成为官宣“认房不认贷”的首城,当天晚些时候,深圳也发布了这一政策。

仅仅2天后的9月1日,上海、北京接连发布通知,称居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在本市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

至此,四大一线城市全面实施“认房不认贷”政策,而此前,四大一线城市均执行认房认贷政策。

政策落地一线城市后,将直接降低购房者的首付比例。贝壳财经记者以默认贷款结清状况,且购买的是普通住宅为例,无论是外地有1套房后,再在居住的一线城市买房,还是在一线城市当地换房,北上广深的首付比例相较新政落地前均有不同程度的下降,下降幅度分别为25%、15%、10%及20%。

以上海为例,此前,上海“认房又认贷”,首套房普通住宅首付比例为35%,非普通住宅首付比例则为40%,二套房普通住宅首付比例为50%,非普通住宅首付比例则为70%。

如果按照原来的政策,购房者在家乡购房且有贷款记录后,再想在上海买房则要执行二套房的标准,付5成首付,而在新政策下,即便购房者已在其他城市有房且有贷款记录,但在上海无房,也算是首套房,购买商品住宅仅需35%的首付,相当于首付比例下降了15%,对于上海本地的换房者而言也是如此。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对贝壳财经记者表示,一直以来,一线城市的调控政策难以松动,而一线城市又是全国政策的风向标,其发布“认房不认贷”政策,大幅改善了市场预期,提振当前的市场活跃度,进而带动全国楼市的企稳。“一线城市凭借丰富的产业配套,购房需求相对旺盛,但由于购房门槛较高,需求难以释放,新政落地后,‘卖一买一’的贷款客户及本地无房,外地有过贷款记录的客户,可按照首套房资质买房,降低其购房成本,有利于释放这部分客群的需求。”

除了北上广深一线城市外,中西部热点城市如武汉、成都等也纷纷宣布实行“认房不认贷”,此外,中山、惠州、东莞以及江苏省等地也发布了相关政策,利好当地楼市成交的活跃。

政策落地的背景是市场供求关系生变 西安、长沙、合肥等地尚未出台新政

各地发文落实“认房不认贷”,是落实8月25日住建部、央行、金融监管总局印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(以下简称《通知》)的具体体现。

当时,《通知》便明确提出,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策,此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

其实,认房、认贷主要用于银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准,认房是认所在城市的房子,认贷是认全国的房贷,不过,全国各地执行的标准并不一样,其中,认房又认贷最为严格,只要在全国有过贷款记录,再次申请贷款时,将按照二套房贷来发放,而二套房贷利率较高,这并不利于购房者购买改善性住房。

德邦证券研报显示,过去,“认房又认贷”的限购政策有过多次放松和收紧。比如在2014年时,楼市低谷期,42个限购城市取消限购,只有北上广深4个一线城市仍维持。2022年以来,随着市场压力加大,部分城市也对该政策有所放松。

而在10地接连发布“认房不认贷”新政后,还有西安、长沙、合肥等城市还未发文落地这一政策。

值得一提的是,“认房不认贷”政策出台的大背景,正如7月24日中央政治局会议提到的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池此前对贝壳财经记者表示,房价是供求关系的反映,当前,大部分城市房价不断下降或反弹乏力,反映出我国住房市场已经供过于求。此外,我国房地产的供求关系结构也发生了变化,已经进入存量房为主的阶段,二手房市场成为市场的主力。

的确,根据统计局发布的数据,7月份,70个大中城市中,新房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有20个和6个,比6月份分别减少11个和1个。

从新房来看,7月份,一线城市新房销售价格环比连续两月持平,其中,北京、上海环比分别上涨0.4%和0.2%,广州、深圳环比分别下降0.2%和0.6%;二线城市新房销售价格环比由6月的持平转为下降0.2%;三线城市新房销售价格环比下降0.3%,降幅比6月扩大了0.2个百分点。

从二手房来看,7月份,一线城市二手房销售价格环比下降0.8%,降幅比6月扩大0.1个百分点,其中,北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。二线城市二手房销售价格环比下降0.5%,降幅比6月扩大0.1个百分点;三线城市二手房销售价格则环比下降0.4%,降幅与6月相同。

楼市政策频出台“打组合拳” 成交量回升会带动房价上涨吗?

近期,除了“认房不认贷”政策外,央行等部门还发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,多家银行跟进,称将在有关部门指导下抓紧制定具体实施细则,尽快开展利率调整工作。

此外,财政部等三部门也联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,实行换房退个税政策。

“认房不认贷”政策与其他房地产政策共同打“组合拳”,促进我国房地产市场平稳健康发展。

不过,贝壳财经记者也注意到,一系列稳楼市政策发布会后,也有购房者担心,楼市交易量活跃是否会带动房价上涨,特别是上海、北京等一线城市。

对此,58安居客房产研究院院长张波对贝壳财经记者表示,北京、上海二手房成交量必须明显超过荣枯线以上才有可能拉动房价上涨,比如,上海月度成交量至少在2万套以上,房价才可能总体上扬,但目前来看,即便政策落地,成交量也很难快速井喷。另外,由于房地产市场的分化,即使“认房又认贷”政策落地,依然是以往成交量靠前的板块会成为成交的主力,外围市场热度回升的难度仍较大,房价分化后,整个市场的房价要上涨就更难了。

严跃进也认为,大家不必过于担心,因为老百姓购房更为理性。王小嫱则认为,一线城市“认房不认贷”政策的落地,短期内对成交量有明显促进作用,对房价的影响效应相对滞后,但也起到企稳的作用。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯

编辑 徐超

校对 付春愔

来源:新京报

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