北京房奴：与房价赛跑

万达广场社区

　　2013年1月，如愿以偿地，李明当上了“房奴”。

　　这套位于北京亚运村区域的二手房面积有80平方米，单价超过4万元。李明夫妻俩拿出大学毕业以来的所有积蓄，再加上求助双边亲友，才凑足了首付。此外，还向银行申请了180万元的贷款。

　　最近网上有句流行语：晚买房一年，等于白干一年。作为有着10年“漂龄”的资深北漂族，李明有深切的感受。他向记者表示，刚来北京的时候，周围同事和朋友的经济状况都差不多，买房的早晚是拉开经济差距的最大因素。

　　“等还完贷款，我都快60岁了。我这辈子的意义就是换来了这套房子。”在记者面前，李明落寞而凄然。

　　房价上涨无尽头

　　李明2002年大学毕业就来到北京工作。刚刚踏入社会的畅快日子，忙着提升职业素养和扩展交际圈，买房从没有萦上心头。

　　当时距离房改不过三四年，北京商品房市场还处于发展期，城市版图远小于现在。市区不乏5000元/平方米的楼盘。2003年，有个别户口留在北京的同学在京北的回龙观买到了经适房，售价2650元/平方米。由于购买总价较低，月供不是太大的负担。没成想，10年之后，经适房可以上市流通，售价每平方米超过2万元。

　　2005年前后，有两个同事在京西大盘世纪金源买了房，装修升格为办公室的一大热点话题。李明每个月6000元的工资刚好抵得上1平方米的房价。以现在看来，这是较为理想的房价收入比。李明不太控制花费，首付款差得太远，加之没有强烈的意愿，买房的念头一闪而过。

　　这是北京房价暴涨的前夜。京西昆玉河畔万柳地区的房价7000元～8000元/平方米，多项目同时施工，冬春两季尘土飞扬。现在万柳已成为北京的高档社区，房价超过5万元/平方米。

　　在官方统计里，2005年创出了北京新建商品房成交面积的峰值，以后也没有超越过。而且，当时在售的房地产项目，还是以市区为主，并没有让位于新规划的郊区新城。

　　2007年，当李明有了清晰的买房意愿的时候，他惊讶地发现，通州地区的房价都过万了，市区位置稍好一点的房子，售价均超过2万元/平方米。以他的经济实力，在通州买房都甚为吃力，更不用说市区了。不甘于市区和郊区之间的舟车劳顿，李明买房的计划又放下了。

　　2008年金融海啸后，出现了难得的买房时间窗口。李明现在想来还十分痛心。二环内大盘中信城1.6万/平方米开盘，现在已经接近5万元/平方米。李明也去看过北五环外的润泽悦溪，电梯小高层塔楼售价8800元/平方米，板楼售价9600元/平方米，现在每平方米已经涨到3万元。

　　这个时间窗口转瞬即逝，只持续了2008年10月到2009年2月很短的几个月时间。不少房企因为在2006年、2007年楼市高峰期扩张过猛，出现资金链危机，因而被迫选择向消费者让利回笼资金。经济刺激带来货币天量投放，人民币“发毛”时代来临。开发商很快就后悔以价换量，转而猛烈提价，到了2009年年中，不少楼盘相对谷底价格翻番。涨价潮带来的恐慌性买房一直延续到2011年，通州楼盘高价位成交区间普遍在2.5万元/平方米以上。

　　李明为抄底金融危机的盲从付出了代价，在随后的楼市暴涨中也没有勇气追涨。到了2010年，面对市区动辄3万元起、郊区2万元的房价，李明意识到，在北京买房已经超出自己的经济能力。

　　不幸的是，他成为开发商口中的“刚需人群”——结婚了。兵合一处，将打一家，李明夫妻的经济实力加倍。买房幻想又开始有了影影绰绰的图景。好消息是，北京限购了。

　　2011年年初，北京行政手段入场干预，执行全国最为严格的限购，只有北京户籍或具有五年连续社保记录的外地人群才有资格购房。

　　此时，中国经济正饱受经济刺激后遗症和通货膨胀的困扰。通货膨胀带来的紧缩措施，大幅抬升了社会真实利率水平，实体经济流动性危机再现。民间高利贷等影子银行体系输血通道全面接续，大量资金加速流向房地产领域。这一现象并没有持续太久，随着经济景气状况的持续下降，高利贷开始在全国范围内崩盘。温州、鄂尔多斯(8.81,-0.02,-0.23%)、唐山、神木等民间借贷活跃的地区，房价大幅下挫。2011年年底，全国大多数城市住宅平均成交价格都有所下降。

　　出人意料的是，执行全国最严厉限购的北京房价最为坚挺。2012年年初，龙湖和保利位于北京南六环外的两个项目开盘，售价约1.3万/平方米。从价格平易近人角度上来讲，这两个项目可以视作年度楼盘。由于位置偏远，交房时间都是遥远的两年后，其真实的性价比并没有开发商宣传的那样突出。装修污染会对小孩的健康产生影响，准备要孩子的李明夫妻倾向于买二手房。

　　即使执行严厉的限购政策，北京市区的二手房价格也没有明显的下降。2012年下半年，北京楼市成交量和价格再度暴涨。龙湖和保利的那两个项目第二期开盘价就定在了1.6万元/平方米以上。二手房涨幅更为明显，2013年1月，北京二手房均价超过3万元/平方米。

　　李明夫妇后悔听信了政府的调控政策。从2011年开始，他俩在亚运村的看房行动持续了一年多，眼看着该区域房价从2.7万元/平方米上涨到近4万元/平方米。“刚需族”没有说“不”的权力——孩子已经开始孕育了。

　　房奴漫漫还款路

　　李明夫妇这套房位置不差，交通、学校、超市、银行等配套一应俱全。北京常见的六层红色小楼的顶层，没有电梯，灰暗的外观和楼道彰显超过20年的房龄。这套房子北京亚运会后入住，前任房东的买价为10万元，他的接手价为300万元。

　　300万元是前任房东得到的净价，李明夫妇还需要承担各种交易税费。这是一套央产房，前任房东在出售前才办妥了房权证，李明需额外承担16.5万元的营业税。此外，还有3万元的契税和为房东承担的3万元个人所得税。

　　经济景气下行，政府税收的增收压力沉重。官方数据显示，从2012年下半年开始，地方政府地税收入增幅逐月上扬，来自房地产领域的税收是重要增量。李明为政府增收的贡献度为22.5万元。

　　经手这笔交易的中介也收取了8万元。其中包括7.5万元信息费，6000元过户费和贷款服务费。通过网络分享和同事朋友的言传身教，李明事先也学了不少“跳单”攻略。在房子门口守株待兔等待房东出现、分头行动盯梢房东互通联系方式等试图绕过中介的努力，被证明都是徒劳的。

　　虽然北京有中介佣金率不超过房价2%的官方规定，但中介总有各种应对的办法。北京最大的二手房代理商——链家地产[微博]，佣金收入已经达到数十亿量级。

　　房价加上交易税费，李明夫妇的最终买价为330.5万元，折合每平方米单价已经超过4万元。两个家庭合计拿出近百万元，又向亲友转借超过50万元，方才凑足首付。夫妻两人还向银行申请了180万元贷款，期限20年，月供超过1.3万元。

　　“我们自己觉得经济状况行，为了这套房子欠了一屁股债。等还完贷款，我都53岁了。”李明似乎看到了自己的垂垂老矣。

　　北京房价的癫狂似乎看不到终点。源于对优良就业、医疗、教育资源的追求，人口一直处于膨胀状态；成则入京的观念不断发酵并形成羊群效应，全国的富裕阶层纷纷选择在北京投资购房；还有让人深恶痛绝的福利购房和利益输送。以上这些都是北京房价的助推器。

　　2012年中期开始，北京新增住宅供应危机就初现端倪，如今更为凸显。毗邻保利和龙湖南六环项目的所在地，土地拍卖价格已经超过这两个楼盘的开盘价。2012年年底，在通州和昌平也拍出了“地王”，土地价与同区域的房价相差无几。


　　为了防止土地拍出过于惊人的价格而加强房价上涨预期，北京最近出让的地块普遍做出最高限价，通过配建公用租赁房面积来确定中标方。上市公司京投银泰(5.02,-0.03,-0.59%)（600683.SH）中标海淀区玉渊潭地块，引发股价接连涨停。资本市场隐含的信息是，只要能在北京拍得土地，利润就是不用考虑的问题。

　　北京高地价对开发商来说，并不一定意味着高风险。由于土地供应十分有限，不少开发商在北京的项目都可以视作“孤本”，并不追求高周转和快速资金回笼。多数开发商在北京的投资规模占其总资产的比例并不高，看上去也并没有太大的财务风险。

　　这对还没有凑够首付门票的“刚需族”来说，并不是什么好消息。对于荣膺“房奴”的李明来说，烦恼还不限于借款和房贷，他还要承担高房价带来的生活成本的上涨。

　　理一次发的“基准价”已经上涨到30元，菜价一直居高不下。春节后，小摊上手擀面的价格又上涨了5毛钱，去年下半年以来，共涨价8毛钱，幅度40%。这不是小商贩串通涨价，高房价带来了高租金，外来务工人员也需要安身之所。高房价带来商品和服务价格的上涨，目前也看不到尽头。

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