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房贷利率近8%,为何美国房价还创下历史新高?

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发表于 2023-10-17 17:28 |阅读模式
近期,美国楼市出现“怪现象”。一方面,美国30年期房贷利率水平飙升,逼近8%,但另一方面,美国房价却在今年7月创下历史新高。

一般而言,房贷利率上升,购房者成本提高,会抑制购房需求并拉低房价。为何今年以来美国房价不降反升?
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图:视觉中国

美国房价创历史新高

近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示,2023年7月,美国全国房价综合指数创下历史新高,当月该指数环比涨0.6%,同比涨1%。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara表示,美国房价在2022年6月触顶后下跌,此后的7个月内,美国房价下跌了5.0%。转折点发生在今年1月,美国房价再度上涨。截至今年7月,之前的跌幅已被抵消,房价指数创下历史新高。

值得注意的是,美国当前正处于持续一年多的加息周期中。自2022年3月开启加息以来,美联储已加息了11次,累计加息525个基点。

住房按揭贷款利率同步走高。美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示,截至10月6日当周,30年期定息抵押贷款合约利率已升至7.67%。

近7.7%的房贷利率意味着什么?以300万元(人民币,下同)的贷款额计算,30年期等额本息,购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%计,同样的贷款额,每月还款仅需1.2万元左右。

美国房价为何走势反常?

答案可能在供给上。

总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受中新社记者采访时表示,美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态,买房的不多但卖房的更少,这种状态很可能会延续至明年。

来自美国房地产经纪公司Redfin的数据也反映出这种“价升量跌”的趋势。Redfin发布的数据显示,2023年9月,美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%,但售出房屋数量同比下降17.6%。

Redfin首席执行官Glenn Kelman近期表示,利率不断上升导致很多美国消费者在购房季开始时决定退出。在过去的四到五周内,20%到25%的房地产交易被取消。

美国楼市真实情况如何?

多位美国房地产经纪人在接受中新社记者采访时表示,对高利率下的楼市交易并不乐观。

位于波士顿的房产科技公司美吉居(GeoHome US)联合创始人杨晓雯表示,目前人们大多是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率,意味着大部分业主手头的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的三分之二左右。

杨晓雯透露,近期美国经纪人接到的客户数量迅速萎缩。“和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”而且,身边很多朋友的换房计划都推迟了。

美国西海岸城市西雅图情况类似。房产经纪公司Compass西雅图柯克兰(Kirkland)分公司经纪人Becco Zou说,高利率对西雅图的房地产成交量影响很大。美国家庭基本上每10年会换房,但利率从2.8%升至现在的近8%,想换房的客户只能暂时不动了,想买房的人群很多也处于观望状态。

买房成本也大幅提高。房产经纪公司eXp Realty洛杉矶经纪人Pearl Wu说:“最近我为一个客户买了房。他从2021年起打算买房,看了两年,其间按揭贷款利率也从2%左右涨到了7%,而大洛杉矶区域的平均房价两年涨了10万美元左右。两年前他看上的房子,现在同样的购房款已经买不下来了。”

美国房价还会持续上涨吗?

卡希夫·安萨里表示,市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房,大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件,只能守住低利率不动,退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示,建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市走冷等困境而无意盖很多楼。

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏对中新社记者表示,美国楼市大致上以18年为一个周期,目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声,这也是其近期似乎涨势很快的原因。不过,他认为,这一繁荣周期或会在未来一两年内结束,届时美国房价可能会出现一轮大幅下跌。

来源:中国网财经

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