学者批国五条失误 抑制供给必推高房价

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[提要]“我和学生们谈起所谓的新版‘国五条’，我的判断是，肯定会推高房价，而事实证明市场上的反应也是如此”，近日，南京大学不动产研究中心主任高波对本报记者表示。

“我和学生们谈起所谓的新版‘国五条’，我的判断是，肯定会推高房价，而事实证明市场上的反应也是如此”，近日，南京大学不动产研究中心主任高波针对本报记者采访时如是说。

至于当下房地产税制的改革，高波则坚持自己的观点：房产税开征需要民意的充分讨论，而全国普遍推开仍需要相当长的时间，并且下一步的试点只能集中在一线城市的增量领域。

由高波担任首席专家的教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城市住房制度改革研究》正进入结题期。

抑制供给的政策必定失误

《21世纪》：新版“国五条”，你怎么看？

高波：总的来看，所谓的新版“国五条”没有新意，只是在2010年的国办4号文的基础上政策更加严厉，而在构建房地产市场宏观调控的长效机制方面没有任何实质性进展。

《21世纪》：为什么近些年来出台的房地产宏调政策，总是会导致房价上涨？

高波：考察近10年来政府对房地产市场的宏观调控，发现存在不少失误。

比如，2004年的调控重心放在抑制住房供给上，结果造成了2004、2005年房价暴涨；2006年的“70/90”政策，成一纸空文，最后不了了之；2008年四季度推出的经济刺激计划，对房地产市场产生了强大刺激，导致2009年房价暴涨；2011年对部分城市实施住房限购政策，使非限购城市房价大涨。这次对卖房者增值收益征收20%的所得税，最终还是由买房者承担，将再次推高房价。

中国房地产市场的消费需求仍长时间存在，主要集中在消费者首次购房和改善性需求，新一轮城镇化又将大量增加住房消费需求。所以，压制住房供给的政策，必然会遭到市场的报复。

房产税抑制房价不现实

《21世纪》：你认为政府试图通过开征房产税来抑制房价是不现实的，其原因在哪里？

高波：首先要强调一点，税收本质上是民众购买政府(人员)服务的费用，体现的是政府和大众之间的一种交易关系。如果要开征新的税种就一定要慎重，要经过民意的充分讨论。

长远看，推进房地产税制改革，要对房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节征税进行统筹安排，并逐步减少房地产开发流转环节的税收，增加房地产保有环节的税收。

因此，开征房产税只是一个时间问题，但却是一个长期的任务，我认为至少需要用15-20年时间完成以房地产保有环节的税收为主的房地产税制转型。

事实上，我国城市住房制度改革从改革开放以来到2000年经过了20多年的探索才真正取得突破。这是中国渐进式改革的特征决定的。

由于我国部分城市存在一定的房地产泡沫，如果政策制定不科学，有可能导致房价大起大落，这将加大金融风险，引发金融危机，同时为国际游资和房地产炒家提供一次绝好的投机机会，继而威胁中国经济安全。

改革开放以来，我们不仅避免了国内金融危机的发生，而且成功地抵御了国际金融危机对我国的冲击，这是一个重要的中国经验。我们的政策选择，必须时刻坚持防范金融风险。

实际上，从长期来看房产税与房价的高低没有直接关系。根据国际经验，征收了房产税的国家房价仍会出现波动，所以，政府试图通过开征房产税达到平抑房价的目的，是不现实的。

而对于开征房产税可能带来的市场波动和风险，必须在房地产税制改革方案中做好防范金融风险的预案。

降低交易成本

《21世纪》：那你认为该如何调控？

高波：事实上，只有在交易环节减税，降低交易成本，激活二手房市场，释放存量房，方能缓解房地产市场的供求矛盾。

因此，关于对卖房者增值收益征收所得税，地方政府在制定实施细则时要实事求是，不能“一刀切”，应该建立楼市量增价稳的格局。
比如，对新购住房3年内卖出者，征收5.5%的营业税，对增值收益征收50%的所得税，3年以上卖出免征；对购买二套住房以上者征收5%-10%的交易契税；对新购第三套住房者开征房产税，税率0.4%-0.6%，若用于出租则只征收房租额的5%的综合税；卖出一套持有3年以上住房再买入一套可免税等。

在房地产市场宏观调控中，坚持从紧的信贷政策，并对消费者首次购房给予一定的信贷支持是十分正确的。

《21世纪》：但当下房产税扩围趋势似乎已不可阻挡。

高波：当前房产涉税主要集中在交易环节，未来要调整为房地产持有环节税收为主。

而从2005年以来，政府对房地产市场的宏观调控的涉税政策部分主要集中在交易环节的营业税、契税和个人所得税等税种，其主要功能在于调节市场交易的频率，对市场短期内的投机交易有一定的制约作用，由于持有环节不征税，对居民过度持有住房、房屋空置的行为无能为力。

这次对卖房者增值收益征收20%的所得税，仍然在流转环节，必然导致税负的转嫁。现有的市场行为正在证实这一点。房产税要在全国试点，必须按照“宽税基、简税种、低税率”的原则，房产税作为一种地方税种，应该由地方政府确定具体方案。

从上海、重庆的房产税试点来看，上海的试点方案对其他地区更有借鉴意义，从增量房入手开征房产税，对市场的冲击小，有利于房地产市场稳定。扩大开征房产税试点，应谨慎选择房价水平较高、上涨较快的一二线城市，因为这些城市存在一定的房价泡沫。