北京中心区房价松动呈现滞涨 指望大跌不现实

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虽然一季度北京成交前20的住宅项目签约套数达到了3698套，均价为14741元每平方米，低于成交均价18626元每平方米20.9%，但是在20个热点项目中，只有一个项目位于海淀，而其他项目全部为郊区项目，通州和大兴更是占据了全市热销项目的一半。

北京春季房展上工作人员在向观众介绍楼盘。

素有“楼市风向标”之称的北京春季房展会日前落下帷幕。尽管参观总人流量达到14.58万人次，较去年秋展增长约11.5%，但是，此前部分市场人士预料的楼市降价潮却并未出现，尤其是北京中心城区的房价依然动静不大，楼市的“春天”何时才能到来？
中心区房价动静不大
北京房地产市场3月出现一波成交高峰，楼市回暖的声音渐起，也使购房者对本届春季房展会充满了期待。但是历时4天的房展会却并未给北京的购房者带来惊喜，开发商降价依旧“遮遮掩掩”。在近50个北京本地的楼盘中，只有10几家开发商给出了1%-2%的折扣，且大多是五环以外的项目。
不仅价格优惠幅度不大，楼盘的地理位置也令很多购房者感到失望，五环外的项目占到了北京参展项目的七成以上。尽管此次参展楼盘从二环至六环以外均有分布，但是市中心及热点地区楼盘项目较少。
事实上，尽管郊区房价较去年有下降，但是北京中心城区房价依旧动静不大。北京中原地产统计数据显示，虽然一季度北京成交前20的住宅项目签约套数达到了3698套，均价为14741元每平方米，低于成交均价18626元每平方米20.9%，但是在20个热点项目中，只有一个项目位于海淀，而其他项目全部为郊区项目，通州和大兴更是占据了全市热销项目的一半。
能否下降取决很多因素
北京房价究竟降没降，为什么购房者还是感觉城区的房价高高在上呢？
“市场走向低迷之后，往往是郊区的楼盘先出现松动。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，中心城区房价依然坚挺的原因在于，中心城区楼盘供应有限，项目的稀缺性会使房价对政策的反应滞后于远郊区县房价的反应。此外，新开楼盘和二手房，即增量房和存量房之间，房价的涨跌反应也不一致。一般来说是存量房先动，首先出现价格回调，然后再带动增量房价格下降。但这并不能说明是远郊区县的房价和中心城区房价的涨跌出现背离的状况，实际上，这是房地产市场的特性。
“与其它城市相比，北京有其特殊性，它作为首都的地位是无法替代的。” 北京工商大学经济研究中心主任周清杰在接受本报记者采访时说，北京进行了严厉的房地产市场调控后，1月份和2月份出现新建住宅销售价格连续两个月环比下降，2月份新建住宅销售价格也出现了同比下降，但由于降幅很小，离政府和百姓的预期值还有差距，所以会感到房价依然坚挺。
那么，未来北京中心城区房价是否会有所松动？周清杰对此却并不看好，中心城区新建楼盘很少，加之地理位置优越，开发商拿地成本高昂，除非房地产市场供求出现根本性变化，否则该地区的价格很难下降。
不过，陈国强却认为也有降价的可能，取决于价格回调的深度和幅度。
指望大跌也不现实
但是，如果购房者指望北京中心城区房价大幅下跌似乎不太可能。陈国强表示，中心城区的楼盘在萧条时期，抗跌性和保值性的特点将更加明显；在市场景气时，中心城区的楼盘价格比远郊区县的楼盘价格的升值空间也会大很多，所以涨价幅度也会更大些。所以，中心城区房价出现大幅下跌只有在十分极端的情况下才会出现，根据目前调控政策来看，几乎没有可能。
而对于未来房价的走势，陈国强认为将是稳中有降的趋势，不会出现大落的局面。但是不同区域调整的幅度、深度是不一样的。供应量比较集中的，区域竞争会比较激烈，那么价格调整的幅度也会比较大。前期涨幅比较大，但投资未来空间比较明显的区域、中心城区房价价格回调的时间会更长一些，也会滞后许多。

那么，目前是购房的最好时机吗？周清杰认为尚难有定论，关键看购房者对住房需求的迫切程度，其自身的资金是否充裕，对价格走势的预期。
陈国强则表示，现在在北京有住房认购资格的人，不要去判断房价是否已经处于底部了，要结合自身需求、经济支付能力来判断，如果在市场上能够找到符合自己需求的项目，而且价格达到你的心里价格，不要再等待观望了，要主动积极一点把握住购房机会。不要寄希望于将来还会有更大的调整空间，因为不同的楼盘情况不一样，有的可能已经早就将价格调下来了，再等待也不会有太大的下降空间了。


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