人民财评：谨防借“刚需”之名松绑楼市调控

RedFox

　　据报道，武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的购房人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付。同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。

　　此外，在各地首套房商业贷款利率松动之际，呼和浩特、南昌等二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高。呼和浩特市将单身职工公积金贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元。南昌市公积金贷款最高限额也由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度上调至60万元。

　　当前，我国经济面临诸多“两难”，尽力减少房地产宏观调控对经济的冲击，既要促使房价下降，又要保持经济平稳增长，这正是当下我国房地产市场的纠结所在。在这样的情况下，要对居民合理的自住型购房需求予以一定的保护和鼓励；同时，要严格抑制投资投机，促进房价继续回落。

　　目前各地出台的政策都主要指向刚需群体，从某种意义上讲，符合央行等部门提出的“合理满足家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。但是各地频繁的政策调整和松动，还是不免让人担心房价的反弹。毫无疑问，目前我国房地产调控政策的成果并不巩固，“房价还远远没有回到合理价位”。如果各地对首次购房的限制过度放松，让市场误读为房地产调控大幅放松的信号，那么房价反弹的预期会大大增强，调控政策将面临“夭折”风险。

　　从目前成交量情况来看，大幅降低首套房购买门槛、大力增加其信贷支持并无必要。今年以来，由于开发商采取“以价换量”策略，成交量逐步出现了回暖。继3月份各地房地产交易“小阳春”之后，4月份，北京、广州、深圳等地住房成交量继续复苏，成交量同比都出现了较大涨幅。而其中一个鲜明的特点是，刚需产品持续热销，首次购房者成为市场的绝对主力。北京市统计数据显示，首次购房者占比达九成。在目前刚需群体足以支撑市场成交量回暖的时候，继续放松相关政策的必要性并不大。

　　从目前成交价格来看，也不宜对首次购买普通商品房的政策过度放松。从统计来看，不少一二线城市的房屋成交价格出现了不同程度下降，但也要看到，这些数据在很大程度上是统计原因造成的。随着调控的深入和刚需群体的大量入场，大量成交的住房开始郊区化、低端化，这就从统计数据上拉低了房屋的平均成交价。实际上，真正符合刚需群体需求、总价不高的房屋，在去年末出现一定下降，近期价格降幅并不明显。如果对居民首次购买普通商品住房的支持力度过大，容易让首次购房者产生恐慌心理，从而提前入场，这会使得成交量进一步攀升，低端普通商品供给更为紧张，最终可能损害刚需群体利益、影响楼市调控效果。

　　如果对居民自住型住房的支持力度过大，还容易引起市场的误读。在当前经济增速和固定资产投资增速下滑的背景下，容易让人产生不应有的联想：楼市调控会不会全面放松？在我国流动性总体过剩的局面下，一旦市场产生不合理的预期，资金可能再度大量流向房地产行业。特别是在当前实体经济经营困难的情况下，部分实业资金对各种投资投机机会已经蠢蠢欲动。如果房地产调控政策释放不当信号，资金会犹如洪水猛兽一般流向房地产行业，加剧泡沫化程度。

　　不可否认，在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，部分居民自住型购房需求确实遭到调控政策的“误伤”，部分限购政策的确存在不完善的地方。但如果大幅放松调控政策，“误伤”群体也会因为房价反弹成为受害者。因为在目前的限购、限贷政策下，“误伤”者虽然暂时不具备购房资格或者缺乏必要的信贷支持，但只要达到一定的居住年限，并随着积蓄的增加，其购房资格和能力都是可预期的。而政策的转向，则可能导致投资投机性资金进入房地产市场，让“误伤”者永远失去购房的机会。只有坚持目前总体调控政策不动摇，刚需群体才能成为真正的政策受益者。

　　国务院常务会议已经明确提出，要坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。笔者以为，为了防止市场信号的混乱和市场失序，中央有关部门不妨尽快将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，给市场一个明确、合理的预期；同时也避免各地执行的尺度、标准不一，甚至借满足“刚需”之名过度放松调控政策。

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