叶檀：香港楼市下挫 谁抽出了托市的手

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摘要：香港的房地产占经济总量的40%，如果房价止不住下跌，恐怕香港特区政府又要托市了。这不，最近香港特区政府推出新措施，将楼花预售期从20个月延长到30个月，是明显的增加开发商金融杠杆的举措。什么叫做房地产绑架宏观经济，这就是。

　　头条评论

　　香港一直以楼价坚挺著称于世，虽然经过东南亚金融风暴等打击，最终仍恢复元气雄冠全球，而现在，一直托举着香港楼市的两只手开始撤退：

　　第一只手是量化宽松退出预期下，从欧美等地流向香港的资金减弱，预期利率上升。第二只手是内地投资客在香港政府抑制地产市场投机而实行的新税收政策影响下驻足观望。西方与内地的两股货币之水流走。

　　内地房地产市场难道就没有类似手段吗？有。只是考虑到土地财政之重要，暂时将重型武器纳入储藏间。不过，香港的房地产占经济总量的40%，如果房价止不住下跌，恐怕又要有托市政策了。最近楼花预售期延长的新政就是明显地增加开发商金融杠杆的举措。这就是所谓“房地产绑架宏观经济”。

　　香港楼市下行，有人抽出了托市的手。

　　根据香港中原地产日前发布的“城市领先指数（C C L）”，该指数创出四年半以来的最大单周跌幅。截至7月12日的一周，C C L按周下跌1.79%，同期中原城市大型屋苑领先指数按周跌2.04%，两项指数均创2008年11月16日以来的最大单周跌幅。

　　不仅如此，6月底标售的将军澳住宅地块，楼面价每平方尺3600多港元，低于市场预期，比4月售出的另一相邻地块下降15%。这是面粉开始降价。市场人士认为，下半年面包也将继续大幅下行。据香港《信报》报道，据莱坊报告预测，今年下半年住宅销售将下跌10%，一般住宅价格下挫10%，较为抗跌的豪宅下跌5%。该数据相比去年以及今年一季度有云泥之隔。据莱坊国际住宅研究部分析，今年第一季度，全球楼价指数上升2%，过去12个月上升6.6%；香港住宅楼价全年增幅最大，上升28%，内地住宅价格按季增幅最大，达到10.7%。

　　另据港媒报道，内忧外患夹击，有中介代理指，楼市正临四道紧箍咒———退市、加息、辣招、供应增，甚至预测3至5年内楼价将下跌达45%，交投量缩近四成。有感楼市不稳，某网站调查亦显示，有74%受访者不考虑在下半年入市买楼。甚至有消息称，楼市代理界已掀起了裁员潮。

　　香港一直以楼价坚挺著称于世，虽然经过东南亚金融风暴等打击，最终仍恢复元气雄冠全球，而现在，一直托举着香港楼市的两只手开始撤退：

　　第一只手是从欧美等地流向香港的资金减弱，从西方来的货币之水逐渐减少。香港楼市下跌，市场将导火索指向伯南克，由于暗示美联储将退出量化宽松的货币政策，资金回流美国，美元指数走强，全球大宗商品、黄金价格、美债价格大幅下挫。

　　如果热钱回美，对香港有直接影响。据香港业内人士分析，金融危机引发各国实行量化宽松的货币政策、热钱流入香港之前，香港银行体系结余每天在100多亿港元的水平，一个月的银行间同业拆借利率为4.5厘，而现在的利率仅0.21厘。投资者预计，未来资金流走、香港银行体系结余下降，导致银行业同业拆借利率大幅上升，最终会抬高房屋按揭利率。即使保持按揭利率优惠，由于其他投资品种收益上升、资金成本增加，房地产投资的相对回报率、升值前景也将下降。

　　第二只抽出的手是内地投资客。内地资金、豪客大量在香港置业，抬高了香港的物业价值。去年10月，香港发展局局长陈茂波透露，非香港居民在香港购买物业的个案，由2008年的3.1%增至2011年的6.5%；购入全新物业的比率，更由2008年的5.7%，大增至2011年的19.5%。

　　为了抑制过于亢奋的房地产市场，从去年10月26日起，香港实行了新的税收政策：为抑制房地产短期投机性交易，提高额外印花税税率，按不同适用期计，购房半年内转手的额外印花税率，由15%增至20%；半年至一年内转手的，印花税由10%增至15%；至于一年至两年转手的，会由5%增至10%；两年至三年转手的，也会收取10%额外印花税。

　　为打击外地人炒卖楼宇，推出新增的买家印花税，非香港居民以及所有以公司名义购买物业的买家，税率为一般印花税再加15%。如果这类型的买家三年内出售物业，便要再缴交额外印花税。举一个例子，如果一位非香港居民在香港购买物业，又在半年内将物业出售，他便要缴交合共35%的印花税。意犹未尽的香港特区政府还决定自今年2月起，将购房印花税翻倍。

　　效果立竿见影，内地投资客驻足，香港住房成交量急剧下降。从香港税务局的统计数据看，今年前4个月，在香港的住宅买家中，港人买家占比由去年的86%升至95%。而香港土地局的统计数据显示，今年5月，香港住宅销量从去年的8349套下降到4276套，同比下滑近50%，销售额减少610亿港元，为2008年金融危机以来的最差表现。香港房地产团体业已走上街头抗议，许多小开发商、小中介机构纷纷倒闭或者接近倒闭。

　　西方与内地的两股货币之水流走。预期利率上升，交易成本上升导致房利产投资利得大幅下降，加上内地购房者的观望以及未来供应量增加，使香港房地产在经历了2008年的大幅增长后，只花了短短两三个月的时间便进入寒冬。

　　内地房地产市场难道就没有类似手段吗？有。只是考虑到土地财政之重要，暂时将重型武器纳入储藏间。

　　不过，香港的房地产占经济总量的40%，如果房价止不住下跌，恐怕香港特区政府又要托市了。这不，最近香港特区政府推出新措施，将楼花预售期从20个月延长到30个月，是明显的增加开发商金融杠杆的举措。什么叫做房地产绑架宏观经济，这就是。

　　叶檀(知名财经评论家)