房价下跌城市或将增多 难兄难弟城市或陆续出现

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尽管全国房价整体依然在上涨，但温州、鄂尔多斯、神木等少数城市房价的大幅下跌，依然令人深思，这些城市房价的大幅下跌，究竟是区域性的个案，还是代表某类城市的趋势？

房地产的形式是产业，本质却是金融。从金融角度入手，分析房地产价格涨跌，往往能起到事半功倍的效果。

这些年来，大家都看得清清楚楚，我国货币的供应增速比GDP的增长速度快得多了，但我国CPI、PPI却增长得并不是很快，这说明什么？这说明过多的货币所追逐的商品是有所选择的，CPI、PPI统计范围内的商品，并非是货币特别乐意追逐的对象。

譬如，由于工业品供应能力的增长常常远大于该种商品需求的增加，而且由于生产效率的不断提高为生产成本的持续下跌提供了空间，因此，过多的货币极少有乐意去投机炒作工业品的。

北京大学周其仁教授曾说，应对中国越养越大的货币老虎，比较合理的政策组合似乎应当是，或动员更多的资源进入市场，以消化源源不断超发的货币；或减慢市场化改革的步伐，但必须严格控制货币的超发。

问题的关键在于，这些年来中国的货币政策，从本质上讲是不独立的。在现行汇率机制下，人民币投放的控制权其实并非掌控在我们自己手中，而是被美元等世界主要货币牵着鼻子走的。

在外汇占款激增的背景下，人民币超发无法控制，应对越养越大的货币老虎，只能动员更多资源进入市场。住房商品化，医疗市场化，教育产业化……还有什么可以动员进入？

从“蒜你狠”到“姜你军”，再从“糖高宗”到“苹什么”，尽管新词层出不穷，但多属昙花一现，究其根本原因，无非是体量太小，击鼓传花传不了多久。偌大的中国，最后剩下方便动员且体量又大的，只有农村土地以及房地产业了。

应对越养越大的货币老虎，暂时就只能让房地产继续作贡献了。因为医疗市场化、教育产业化，其弊端是显而易见的，而且吸纳货币的体量毕竟也是有限的；而房地产则不同，伴随着房地产价格上涨，虚幻财富效应会随之放大，吸纳的货币数量也会随之激增。

这些年来，中国商品房施工面积、新开工面积和竣工面积，每年的增长幅度其实都不低，但房价依然屡调屡涨，“地王”依然频频出现，这说明追逐房地产货币数量的增长，要远远超过房地产供应量的增加。

不过，潮起终有潮落时，是泡沫终归有破灭的时候，这是市场经济运行的客观规律。只不过泡沫破灭的导火索各不相同，破灭的时间较难预测而已。

温州房地产泡沫破灭背后，主要是温州中小企业资金链条的断裂。在外资超国民待遇和国企独享垄断地位的强势面前，相对弱势的中小企业在一阵紧过一阵的货币紧缩背景下率先倒闭。

鄂尔多斯、神木房地产泡沫破灭背后，主要是煤老板资金链的断裂。受国内外经济增速放缓影响，煤炭价格步入下行通道。随着煤炭市场持续低迷，煤老板资金链最终趋向断裂。

现在，房地产泡沫破灭，虽然暂时只有温州、鄂尔多斯、神木等地，但迎合房地产泡沫开足马力加大房地产供应的，则远不止这几个城市。难道禁不起资金层面影响的，就只有温州、鄂尔多斯、神木？

现在，美联储量化宽松逐步退出，已经没有多大悬念，最多只是时间问题，这意味着全球层面的资金紧缩，包括中国在内的新兴经济体将会首当其冲。最近，一些经济学家甚至警告：亚洲金融危机“幽灵”重现。

温州、鄂尔多斯、神木等地房价下跌，或许并非区域性个案，类似的难兄难弟城市，在接下来的日子或将陆续出现。

“新城”变“鬼城”，地产泡沫向中小城市转移；城镇建设沦为“圈地运动”，地方与开发商联手囤地；地方政府负债率逐年增长，借新债还旧债……当前，在热火朝天的新型城镇化建设中，少数地方正滑向歧途，其背后的风险悄然滋长。

举债造城地方政府债台高筑

随着我国城镇化快速推进，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。

记者在西部一个城市新区采访了解到，由于上级划拨的财政资金有限，这个新区基础设施建设资金基本上来源于银行融资，2012年贷款融资近20亿元，大多采取的是小额短期高利息的形式，部分贷款年息高达12%，且存在“借新贷还旧贷”的情况，财务压力较大。

在巨大的筹资和偿债压力下，各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区，有关部门负责人表示，受房地产调控政策影响，土地出让金收入受到影响，地方政府可筹措的建设资金明显减少，对推进城市化进程影响较大。

畸形地产烂尾工程泡沫丛生

随着房地产调控的日趋严格，部分房企正加速向中小城市转移，造成个别城市建设投资巨大，产业空心，市场需求不足，房地产泡沫有扩大蔓延趋势。

在贵州黔东南自治州，35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目，城市变身大工地。其中，“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米，预计提供5万多套住宅，居住近20万人口，相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。

类似凯里的城市还有很多，但库存量都很高，消化能力又有限。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘。而记者发现，一些大盘出现销售不畅，已售楼盘空置率也非常高。2012年中国城市房地产市场风险排行榜显示，排名前50名的城市中，共有46个城市位于内陆地区，几乎都是中小城市。

一些专家和市场人士认为，需要为房地产泡沫负责的，不只是开发商，更有地方政府。

广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城，引来不少房地产资金涌入。造成当地房地产畸形发展，大量的外地资金撤走，留下了众多烂尾项目。近期，记者再度探访大亚湾地区，发现这里依旧是高楼林立，但城中空空，也没有多少大型工业企业入驻，成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。

此外，某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里，拍下了1000多亩土地，销售却成了大问题，至今项目成了巨大的烂尾。

圈地卖钱粮食安全遭受威胁

当前，我国部分地方政府与房地产企业“合谋”，一边大范围圈地卖钱，打着“城镇化建设”的旗号，一边大面积囤地升值，威胁着农业生产和粮食安全。

在全国首家生态农业示范县黑龙江省庆安县，正在大规模推进“3个10战略”，巩固10平方公里的老城区，新建10平方公里新城区和10平方公里产业园区。庆安县国土局副局长张金省告诉记者，庆安地处东北腹地，多是黑土地，上级划拨的用地指标有限，每年不到100公顷。“而一个企业用10公顷的现象很普遍。”张金省无奈地说，尽管这些土地采取宅基地置换、增减挂钩等方式取得，仍难免踩住土地红线的危险。

“上届政府卖下届政府的地”的现象在不少地方非常突出。在房地产行业摸爬滚打了10多年的福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说，部分地方政府将城镇化看成一次圈地机会，以新城开发的名义，将大量的农业用地“划”为建设用地，以此来卖钱。“一些地方按照其开发规模计算，地都卖到20年后了。”