人民财评：正视住房总量充裕和结构性不足的矛盾

RedFox

　　日前西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。这一数据引起人们的关注。

　　在大量城市劳动力住房需求无法有效满足的背景下，近九成居民拥有住房，这一数据看似违背常识，但细细分析还是不难理解。因为近九成居民拥有住房，并不等于九成居民可以住自有房。2011年我国城镇化率首次超过50%，城镇人口（在城镇连续居住超过6个月）超过农村人口。快速城镇化的过程中，大量居民离开农村或者原来居住的城镇，自有住房因为远离自己的工作场所，已经无法满足自身居住需求，这就是为什么一方面我国自有住房率非常高，而另一方面大量城镇劳动者又无房可住。城镇化带来的人房分离、人户分离，在很大程度上解释了住房拥有率高和住房刚性需求旺盛的矛盾。

　　报告还显示，城市户籍自有住房拥有率为85.39%，农村自有住房拥有率更是高达94.60%。我国自有住房拥有率农村高于城市，中西部地区高于东部地区。

　　针对这一调查，笔者认为有诸多值得思考的地方。首先，尽管我国自有住房率已经远超西方国家，但我国仍要重视城市“新移民”的合理住房需求。我国自有住房比例较高，与我国过去的住房政策、居民储蓄率较高、居民居住习惯偏好以及工作流动性偏低等多种因素有关，自有住房比例高并不等于我国居民住房需求得到了很好的满足。尤其需要正视的是，我国保障房的供给，还存在较大的差距，大量城市“新移民”的基本居住需求都难以得到满足。

　　应该说，目前住房需求最为迫切的群体主要包括80后和90后大学毕业生，以及农民工群体。为保证这些群体的住房需求，政府有必要继续坚持房地产调控政策，使房价回归合理水平；同时，政府还应增加保障房的供给，打破保障房分配中的户籍壁垒等，使无力购买商品住房的群体获得基本住房条件。

　　其二，我们还须明白，自有住房拥有率的调查，并不能真实地揭示我国房屋的供需情况，要完善房地产调控政策、搞好城市建设用地规划、更好地满足居民的住房需求，我国还应对城市住房的需求和供给进行更深入的调查。

　　从需求来看，对每年新增大学毕业生人数和城市农民工群体规模的大致测算并不十分困难。供给方面，由于存量房种类繁多等原因，各个城市普遍缺乏对存量房总量的统计。而对公众长期广泛呼吁的空置房的统计，各个城市更是迟迟未予进行。应该说，只有对存量房的总量，尤其是空置房的总量进行确切的统计，我们才能更精准地了解房地产的供需情况。只有掌握了这一核心数据，才能对房地产市场进行理性的引导。

　　其三，我国近九成居民拥有住房，其中还有大量居民拥有两套、三套，甚至更多的住房，这就说明我国住房的总量很有可能是过剩的。因此，我国需要进一步完善制度设计，解决总量过剩和结构性供给不足的矛盾。城镇化的过程中，我国住房供给的结构性矛盾突出地表现在，农村以及部分小城镇房屋供给过多，大城市房屋供给不足。而在我国目前的政策背景下，农村建设用地与城市建设用地难以顺利转化，使这种结构性矛盾长期难以解决。

　　统计显示，我国农村居民点建设用地规模约2.48亩，农村住宅建设过大、占地过多问题十分明显。离开农村的农民工和农村生源的大学毕业生，既无法居住自有的住房，也无法分享土地这一巨大财富。因此，我国亟需通过合理的制度设计，比如统筹城乡的改革等，引导居民节约使用农村住宅用地，同时对节省出的土地给予适当的经济补偿，使得农村居民在自愿的情况下，逐步获得城市的住房和社保，真正转化为城市居民。同时，鼓励集约利用农村建设用地，还可以使得全国耕地总量不减少的情况下，适当增加城市建设用地指标，降低城市建设用地价格，从而降低城市住房价格。目前成都等地已经开展了类似的改革，并取得了一定成效。因此，完善和推进统筹城乡的改革，实行农村建设用地与城市建设用地增减挂钩，可以更好地解决我国住房总量过剩和结构性供给不足的矛盾。

　　自有住房率本身不过是一个冷冰冰的数字，重要的是真正让老百姓居有其所。自有住房率远远无法真实、全面地揭示我国居民的住房情况，决策者不能被过高的自有住房率数据所误导，摸清房地产供需情况、完善房地产调控、增加保障房供给仍是当务之急，而其背后的结构性矛盾更需强力的改革来推进。

该贴已经同步到 RedFox的微博