香港部分新楼盘大幅降价 判断进入熊市为时尚早

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近期，香港龙头地产商不约而同降价出货引起市场关注。长江实业推售的首个新年楼盘“DIVA”给予买楼方25%的优惠；另一地产巨头新鸿基位于元朗的住宅项目“尔峦”售价更是直降40%。

  分析人士指出，部分新楼盘降价并非是香港楼市转入熊市的开始，其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”以及美联储的退市所引起。亦有业内人士认为，降价销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善，降价是为了吸引客户。

  利嘉阁地产研究部主管周满杰对记者说，长江实业、新鸿基楼盘降价尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商降价跟进，“就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。”

  他认为，衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。目前，中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。

  “香港楼市正处于调整期，或有可能重拾升势。”周满杰说。

  他认为，美国量化宽松政策退出将对香港楼市产生影响，但由于低息期有望维持到明年年中，今年购房者负担不会明显加重，按期还款压力不大。

  中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，政府的楼市调控措施曾令开发商措手不及，直到去年第四季度，生意才渐回正轨，现在降价推盘是为了追回销售进度。

  黄良升亦认为，香港楼市并未到牛熊市转折点，“熊市是不论楼价高低，都没有人买，但现在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。”

  对于香港楼盘降价会否传导到内地市场，周满杰认为香港经济多依靠内地，所以由香港起始带动内地楼盘降价可能性不大。黄良升则认为，内地经济受外围影响有限，因此亦不看好内地楼价会随之下降。

  为打击因楼市供求失衡、超低利率和资金流动泛滥等导致的楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于2012年10月和2013年2月出台了一系列“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

  政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%的“额外印花税”，此项政策旨在打击炒楼行为；非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15%的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本。

  受到“辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。

  特区政府官员已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，暂不会取消调控措施。对此，黄良升表达了自己的担忧—楼市流通缓慢使得经济流动性减弱，长此以往将对香港经济造成不良影响。

  亚洲地产董事总经理蔡志忠则表示，虽然“辣招”引起诸多争议，但调控措施有效控制了楼价过快上涨的势头，抑制了投机需求，对于缩小贫富差距、缓和社会矛盾也有重要意义。

  对于今年楼市走势，美联集团副主席黄静怡认为，由于一手楼市场抢走客源，二手楼楼价将有下调压力。今年香港整体楼价易跌难升，可能下跌5%至10%。

  利嘉阁地产总裁廖伟强表示，今年上半年楼价或将保持下跌趋势，但每月跌幅较为轻微，年中楼价企稳，估计全年上下波幅约5%。