外资再次看空国内地产 未来地产出现衰退概率大

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2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。此外，东部和西部地区地产投资均出现了增速下滑。

住宅投资的回落，也影响了土地交易，土地交易告别了去年持续回暖的趋势，再次掉头向下。而且与去年土地交易价款增速明显快于土地面积增长的特点不同的是，今年1-2月土地价格和土地面积增长几乎接近，说明不断攀升的土地价格上行势头有所止住。

数据显示，去年3月开始全国土地均价就一路盘升，至12月上行到每平米2555元，但今年1-2月回落至2461元，尽管比去年同期仍然高52.8元，但明显低于12月平均水平。

地产资金来源分析显示，外资再次看空国内地产，1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%；利用外资50亿元，下降43.2%；自筹资金8256亿元，增长12.6%；其他资金8045亿元，增长6.3%。在其他资金中，定金及预收款4947亿元，增长6.3%；个人按揭贷款2116亿元，增长2.9%。

房产开发企业利用外资一项下降非常明显。再看另一份全国固定资产投资（不含农户）的到位资金情况：利用外资下降9.6%，同样也下降，但幅度远不如房地产。而商务部发布的数据显示， 2014年1月全国实际使用外资金额107.63亿美元，同比增长16.11%，为去年7月以来新高。

此外，大宗交易市场，超级大买家们已经不再是外资唱主角了。2013年深圳最大的一笔写字楼交易是国内高大上的交通银行[-1.35% 资金 研报]以32亿元买下世纪汇广场。卖家是是大名鼎鼎李嘉诚名下的和记黄埔。李嘉诚从不说看空，他只是卖项目而已。

到了今年，这种趋势更加明显。今年公布出来的上海大宗交易，接手的清一色中资。中银国际21.68亿从锦江手头接手锦沧文华；阳光新业12.6亿买下银河宾馆主楼 ；金融街52亿元收购上海静安广场和海伦广场。

及第智库发布观点认为，人民币连贬数周，升值预期已经没有那么强烈。虽然外资机构各自想法不会统一，但他们对于中国房地产的爱，确实已经不那么强了。

西南证券则认为，从趋势看，从2012年二季度开始的这轮地产春天似乎已经过去，未来地产出现衰退是大概率事件。