国内二三线楼市风险隐现 九龙仓常州价格跳水

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　　在房价高企的中国，什么情况下，能够将房子与白菜相提并论？答案是，当“不差钱”的大牌房企不想在一个库存高企的城市继续“玩下去”的时候。

　　日前，港资房企巨头九龙仓（00004.HK）在江苏常州的项目“九龙仓年华里”价格出现跳水，均价从此前的约6000元/平方米下调至5000元/平方米，相当于在原价基础上打了“八三折”。

　　那么，5000元/平方米的房价在常州是什么样的概念呢？常州房地产信息网显示，2月份，常州普通商品住宅成交均价为6444元/平方米，整个2013年，常州的普通商品住宅成交均价约在6000元~7000元/平方米。

　　这意味着，年华里的均价已大幅低于常州新房的成交均价，在一些业内人士看来，即使该楼盘“自封”为常州最低价，也没有几个开发商敢站出来喊“没有最低、只有更低”。

　　除了相对价格，我们再来回顾历史，看看九龙仓的拿地成本。2010年底，九龙仓以11.22亿元的总价拿下常州市新北区薛家板块的两幅土地。据测算，这 两幅紧邻地块的楼板价分别为3945元/平方米和3342元/平方米，前者的价格已经和当时周边的二手房价格相当。当时，有业内人士预测，这个项目上市的 价格应该会在8000元/平方米左右。

　　不用怀疑，九龙仓就是在上述地块上精心打造了年华里项目。多位资深业内人士对《第一财经（微博)日报》记者分析称：“5000元/平方米的价格，开发商铁定亏本，甚至此前6000元/平方米的售价也已经是‘贴成本出售’。”

　　显然“不差钱”的九龙仓为何以壮士断腕的决心“抢跑”降价呢？一位熟悉九龙仓的开发商认为，九龙仓集团层面应该“不差钱”，做出这样的价格调整动作应属于“策略性降价”，这也说明九龙仓认为目前国内二三线楼市存在较大风险。

　　据同策咨询提供的数据，常州楼市购房者以本地刚需客为主，在过去的13个月里有9个月商品住宅呈现供过于求。

　　一家大型开发商向记者提供的资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一数值在国内所有城市中 排名前列。该开发商向记者强调：“在460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人，这是一个 很恐怖的数字。”

　　“这是很多三四线城市的通病，土地供应可以无限放大，但新增需求却有限，不少户籍人口都已经有好几套房子。”一位上市房企董事长认为，“一二线城市，降价成交量就会上来，但是在三四线城市，降价甚至可能会无效！”

　　按照这个逻辑，我们就可以理解，九龙仓为什么敢以白菜价卖楼了，因为率先降价的，可能还能够消化当地有限的新增需求，当所有房企都开始降价时，购房者往往是“买涨不买跌的”，到那个时候，降价可能就真的会被证明是无效的。

　　所以，九龙仓“一降到底”体现的还是智慧，但九龙仓“惊呆小伙伴”后留给当地楼市的，很有可能是一地鸡毛。我们想象一下，九龙仓以5000元/平方米的 价格卖楼，别的开发商“手握着”质量还不如九龙仓的房子，“死扛着”6000元~7000元/平方米的售价，他们还睡得着吗？

　　“别和我说成本了，九龙仓三个字就值5000元/平方米啊！”一位地产行业分析师对《第一财经日报》记者感慨称，“几乎可以肯定的是，九龙仓真的已经不想在这个城市‘玩下去了’。”