温州炒房客卷土重来 一次买下整层楼

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　　“以前炒房时的经纪人打电话过来，说有大差价可以拿。被他一说，我就想还是去看看吧。”2010年“逃出”上海楼市的温州投资客林宏(化名)，在2012年重新出山了。

  　　在炒房客圈子里，林宏属于激进派，2009年下半年曾出手买了好几套房，随即遭遇政策调控，被高位套牢，损失超过两成，“炒房炒成了房东”。

  　　楼市经纪人频繁地在各个楼盘跳槽，核心资源就是合作了多年的炒房客。“这个经纪人跟我合作了6年，她卖的每个楼盘我都买过房子。”林宏说。经纪人承诺，这个上海楼盘可以给炒房团打7折，并保证1年内将价格涨回去。

　　与此同时，2012年上半年，全国各地“地王”纷出，这又意味着什么？

　　炒房客卷土重来

  　　2012年春节后，就不断有朋友去“抄底”。林宏说：“深圳一个楼盘宣布自开盘之日起逐月涨价，保证12个月内房价上涨幅度超过6%的贷款年利率，吸引了不少温州客。”

　　6月份以来，投资客一次买下一整层住宅的消息也不少见，“香港和台湾的投资客这次也很活跃，大手笔投资和，出手阔绰，毫不犹豫。就跟2007年限外令推出前一样。”林宏说。

  　　现在看来，那一批“抄底”的投资客收获颇丰。林宏几个亲戚曾在上海楼市降价声最响的时候入市，投资的楼盘包括嘉定的路劲翡丽湾和宝山区的保利叶语，目前，这两个楼盘的报价比2月时分别上涨了17%和16%。

  　　投资客进场已是业内公开的秘密。2012年7月上半个月，上海新建商品住宅成交43.6万平方米，较6月同期提升7.6%。中高端、大面积产品的热销使上海房价持续维持高位。2012年6月，上海商品住宅成交均价达24070元/平方米，为年内新高；7月前22天商品住宅成交均价进一步上升到24545元/平方米。

  　　2012年2月以来，住宅成交总量中，小户型占比持续下降，而超大户型则连续上升。比如，7月9日到15日的一周内，上海单价在5万元/平方米以上的成交51套，环比大涨54.6%；新建成交99套，环比上涨32%。

  　　开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中，套均面积在140平方米以上的项目有4个，房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有2个。

  　　综合公开信息来看，2012年8月，上海约有27个楼盘将开盘或加推房源，其中16个为改善型公寓、10个为、1个为酒店式公寓。其中，改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。

  　　“业内默契地将现在积极进场的购房者定义为改善型需求，实际上改善型和投资者之间并没有非常明确的区分。”上海某房企销售总经理李耀平告诉《瞭望东方周刊》，“改善型需求购房周期长、决策慢，有些甚至要先卖掉老房子再去付的首付，这样的需求能支撑现在如此密集的供应吗？”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也告诉本刊记者，近两个月来，投资客在单价4万、10万元以上的中、高端市场上出手的迹象明显。

  　　他说，在融资压力不减的背景下，部分楼盘以信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的，短期内批量将房源出售给投资公司，约定在房价反弹后回购，双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持，实际年收益率普遍在10%到15%左右，高的也能达到15%到20%。

  　　单体作战的炒房客，大多将投资目标瞄准在“降价楼盘”上。2011年以来，上海个案楼盘的实际降幅在10%到15%之间，极少量的楼盘真实降幅达20%以上。“只要房价平稳回升到降价前的水平，也意味着丰厚的回报，虽然投资周期会拉长到1到2年。”张宏伟说，6月以来，伴随着楼市成交回暖及地王不断出现，大批曾经“撤退”的投资客在重新筹集资金，持币观望，随时准备进场。

  　　6月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌，环比上涨0.05%，这被很多业内人士视为新一轮楼市上升期开始的信号。

　　地王为何重现

　　自2012年以来，楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。

  　　截至2012年7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红，总计实现销售金额约5700亿元。

  　　6月，销售金额和销售面积均创历史新高，销售金额达155.15亿元，同比增长36.65%；万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元；签约金额约45亿元，环比5月增长50%，创单月新高。

  　　绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露，2012年上半年，绿地集团业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争3”(增幅确保为20%，争取达到30%)，但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长，以致绿地将下半年的目标调整为“保3争4”，即销售额争取达到2600亿元，利润争取达到120亿元。

  　　“前几年限购等政策只是没办法的办法，现在调控已经取得相当成果了，再延续原先的办法就不适宜了，未来限制投资可能更多采用市场化的办法，如用征收税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。

　　土地市场，地王重新频出刺激着人们的神经。

  　　7月10日，在10次网上报价、46轮现场竞价，以及327轮回购房面积竞报后，中赫集团以26.3亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”，中赫集团还需要配建16400平方米的回购房，而出让文件规定，回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素，该地块楼板价约4.42万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。

　　北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定，在报价达到合理土地上限价格后，竞买人现场投报公配建面积。

  　　万柳地王并不是个例。4月，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交，并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王，起始价约4.9亿元。7月17日，北京再次出让5宗地块，其中2宗溢价率超过45%。

  　　某研究院的报告则显示，二季度，全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%。

  　　以上海为例，2012年1到5月，上海土地市场合计出让的经营性住宅用地(除动迁安置用地)为20幅，合计出让金额67.5亿元，平均楼板价达3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出让22幅经营性用地，出让金额达到83.18亿元，平均楼板价超出6500元/平方米。

  　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊记者，上半年上海整体推地量下滑，结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中，居住用地(包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合)只有9幅，工业用地147幅，商办用地26幅。

  　　下半年，多地政府改变策略，将推出的地块划分得很小以控制地块总价，让开发商也更容易接受，同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率，配合营造土地市场回暖的迹象。

  　　李耀平说，这么做也有缺陷：地块太小，开发商腾挪余地就小，利润空间有限，所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段，但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。


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