一二线城市二手房价普遍回落但未现“腰斩”

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日前，市场有消息称北京市二手房市场出现大幅折扣、甚至“腰斩”出售房屋的情况。有媒体甚至解读为二手房市场房价“跳水”。

对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，综合2014年二手房市场成交的情况来看，进入5月份，成交量下滑、成交价格松动的“量跌价松”局面虽是事实，但市场实际情况并未出现价格“跳水”，“腰斩”售屋的极端程度。胡景晖认为，北京二手房市场目前的整体状况是：挂牌量有所增加，业主议价成交普遍，市场成交量复苏缓慢，成交价格微跌、阶段性横盘的局面。

下表是伟业我爱我家集团统计的京、沪、宁、杭、津五城过去4个月市场成交及挂牌量变动的数据表。

			北京	上海	南京	杭州	天津
1月份	成交量	量（套）	8772	15961	5853	1609	4961
		同比涨跌幅	-55.2%	-26.8%	-17.7%	-34.8%	-16.1%
	成交均价	均价	30542	18390	17606	19071	9344
		同比涨跌幅	19.4%	-0.1%	16.8%	-4.2%	4.3%
	挂牌量同比涨跌幅		-57.90%	-46.10%	-31.30%	33.50%	-42.50%
2月份	成交量	量（套）	5441	12662	3197	1049	3938
		同比涨跌幅	-46.3%	-4.7%	-28.9%	-1.7%	18.9%
	成交均价	均价	30890	18997	17080	18924	9210
		同比涨跌幅	17.4%	7.0%	7.6%	-3.2%	2.8%
	挂牌量同比涨跌幅		45.40%	15.10%	56.50%	42.20%	63.80%
3月份	成交量（套）	量（套）	8943	21529	5882	1463	6328
		同比涨跌幅	-79.6%	-64.8%	-59.7%	-83.0%	-71.0%
	均价（元/平米）	均价	32500	20067	18558	18687	9019
		同比涨跌幅	20.9%	11.9%	16.1%	-8.8%	5.2%
	挂牌量同比涨跌幅		40.00%	77.50%	41.70%	19.80%	61.20%
4月份	成交量（套）	量（套）	7616	17192	5714	1850	6880
		同比涨跌幅	46.1%	16.6%	-51.0%	-22.7%	-13.0%
	均价（元/平米）	均价	31967	20101	18358	18190	9219
		同比涨跌幅	15.8%	10.0%	18.1%	-10.6%	4.2%
	挂牌量同比涨跌幅		-11.90%	-7.20%	-21.20%	-23.30%	-10.30%
数据来源：伟业我爱我家集团

数据显示，就北京市而言，前3月二手房市场价格表现为惯性冲高，4月价格出现了环比微跌。挂牌量方面，前3月同样保持增长，4月小幅回落。

胡景晖认为，数据显示，市场并未出现有声音认为的“二手房市场议价空间特别大、‘挥泪大甩卖’的情况”。根据对我爱我家经纪人的访问了解，中小户型的二手房，5%-10%的议价空间是存在的，高总价大户型的二手房，议价空间相对更大，可以达到15%左右。但也远没有到“腰斩”的程度。目前5个城市的议价空间，基本如下：北京：300万的房子，议价空间为10-15万。上海：300万的房子，议价空间10万左右，有的可以议价到15万。杭州：150万的房子5-10万。南京：150万的房子，5-8万，最高8万。胡景晖认为，这表明市场在现阶段，二手房业主整体虽已普遍接受议价成交，但对议价空间所能接受的程度依然相对有限。

胡景晖表示，目前议价空间相对较大的情况，主要集中在部分急于出售的业主身上，以及一些持有多套住房的业主方面。其中，尤其以高总价、大户型的房源，议价空间明显增加为主。

对于未来二手房市场的走向，胡景晖认为，从目前5月前几天的市场成交情况来看，成交量低迷、市场复苏缓慢、议价成交、价格小幅回落的情况在未来一段时间内依然会持续。同时，胡景晖认为，如果价格长期小幅回落，按照以往经验，如果下跌幅度累计超过15%，出现业主恐慌性抛售，价格平缓下滑的局面或将转为加剧下行。