上海房地产市场调查：无崩盘之忧有调整之痛

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作为楼市风向标，一线城市已明显感受到了市场的阵阵寒意，让人们不禁要问：这是泡沫破裂的前兆，还是调整的必然？记者在上海采访发现，眼下的房地产市场可以用一句话概括：无崩盘之忧，有调整之痛。

　　新华网上海5月21日电(记者叶锋)楼市“悲情”略显夸张

　　国家统计局的最新数据显示，4月上海的新建商品住宅环比涨幅进一步回落至0.3%，而二手住宅价格指数更是今年首次出现滞涨。前有三四线城市陆续冷却，后有一线城市偃旗息鼓，这是楼市崩盘的节奏吗？

　　国家发改委宏观经济研究院经济研究所副所长宋立说，我国房价处于阶段性均衡状态。这意味在这个阶段房价可能会出现阶段性调整，但不会呈趋势性长期下降，更不存在外界所说的崩盘风险。

　　另有专家认为，目前经济形势没有急剧变化，整体上保持平稳增长，主要城市刚需购房依然强烈，货币也保持一定增速，房价不会出现大范围暴跌的情形。

　　以上海为例，一季度其经济运行保持在合理区间，增长7%。人口方面，根据有关部门数据，2002年至2012年间，全市新增半年以上的常住人口达660万人，近3年来每年净增73万人。

　　官方统计数据显示，今年一季度上海市场化新建商品住房成交面积180万平方米，同比减少37%，但高于2012年同期40%。官方预计，今年上海楼市全年成交量会低于异常火爆的去年，但与此前“正常年份”的成交量大致相当。

　　价格方面，21世纪不动产上海区域市场研究部跟踪数据监测显示，4月末，在全市重点监测的21个板块的40个标杆楼盘中，仅有7个楼盘价格出现下跌。

　　细究之下，个别楼盘的所谓“跳水”，其状可疑。4月底，浦东新区唐镇板块一个叫“金大元御珑公馆”的项目对外推出“7折特价”。该项目此前备案价格在50700元－63700元／平方米，此次给出36000元／平方米的特价。不过，记者查询发现，该楼盘于去年10月开盘，半年之内仅售出7套。一个原本定价就明显虚高的楼盘，其所谓的降价与其说是促销让利，不如说是回归合理。

　　记者19日以购房者身份致电售楼处被告知，“60套特价房已全部卖完，下一次开盘时间还未确定”。“网上房地产”显示，5月以来该楼盘新增3套签约数，已售住宅总量达到10套。

　　“上海对房价涨跌的容忍度在提高。”上海市房管局相关负责人告诉记者。业内人士提醒，在任何一个市场中，涨跌都是正常现象，应提防通过高调唱空楼市、渲染楼市“悲情”对市场舆论和政策取向的“绑架”。

　　痛苦的调整必然的过程

　　虽然崩盘之说纯属无稽之谈，但市场确是在经历实实在在的调整。

　　统计数据显示，4月上海全市二手商品住宅成交量为15400多套，环比3月下跌20%，同比也下跌16.7%，且连续第五个月出现同比下跌的情形。上海一房产中介负责人用“三个三”形容当下的“惨状”：“员工走了三成，成交量只剩三成，客户只剩三成。”该公司原计划今年在上海大幅新开门店，但迄今为止仅新开一家。

　　交易量的锐减，也可归因于银行审贷期的拉长。一些二手房中介业务员告诉记者，银行都说没有额度了，过去半个月就能申请下个贷，现在要变成两个月；原来一个半月能完成一套住房的全部交易过程，现在则需要两三个月，首套房利率优惠更是奢望。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市量价欠佳最主要的原因是银行信贷紧缩。

　　“金融政策、产业政策的影响对楼市的影响是伤筋动骨的，这也是市场之手在起作用。”上海永庆房屋副总经理李维镇说。

　　不过，他认为，目前上海楼市的遇冷，更多的还是由于买卖双方心理博弈加剧而导致的观望。很多市场机构将租赁市场看成房价的底线。统计数据显示，上海的住宅租赁市场呈现价量稳涨态势，说明住房需求有增无减。

　　“原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”在上海经营二手房8年，李维镇对眼下的市场变化滋味杂陈。一方面他认为这是一个痛苦的过程，大家都在熬；另一方面他认为长痛不如短痛，实体经济撑得住，楼市就不会出大事。如果现在不调，以后更难。

　　在他看来，调控的目的，就是让人口流入、需求增加、经济增速和房地产发展的速度相挂钩，才能形成一个健康的房地产市场；必须先把企业的泡沫逐渐挤掉，使更多资金返回到实体经济中；只有将房地产市场虚占的份额让出来，才可能真正推进产业结构的调整。