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和讯房产消息 进入五月下旬，京城房企推盘热情丝毫未减，但是对比3、4月份刚需盘“让利跑量”的供应局面而言，5月中高端楼盘开始发力，进入集中供应期。
据亚豪机构统计数据显示，继之前一周7盘入市后，上周（5月19日-5月25日），包括京投银泰(600683,股吧)·公园悦府、北京怡园2个纯新盘及世茂维拉、中建·红杉溪谷、北京城建(600266,股吧)·红木林、首开国风美唐、鸿坤·林语墅5个老项目后期在内，北京又有7个项目同期入市，累计向市场新增供应套数1510套，供应面积17.76万平方米，相比之前一周，供应套数、供应面积分别上涨23%、14%。
供应量继续上扬的同时，中高端项目持续占据了供应主力。据亚豪机构统计数据显示，上周入市的7个项目中，包括通州区的中建·红杉溪谷、大兴区的北京城建·红木林及鸿坤·林语墅在内，仅别墅项目就有3个，而在剩余的4个住宅项目中，除了世茂维拉、北京怡园的单价低于2.5万元以外，昌平区的京投银泰·公园悦府、首开国风美唐则分别以29800元/平方米及32000元/平方米的价格入市，面向京北具有一定经济实力的置业客群。
对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，迫于自住型商品房的压力，3、4月份房企曾集中推出一波刚需盘，令既有购房资格又有购房能力，同时购房意愿较为急迫的部分刚需人群被大量消化。但随着自住型商品房的加速入市，后续刚需人群多抱以试试看的心态申购自住房，造成刚需市场增量需求大举减少，刚需盘的去化速度降低、个别项目滞销，因而近期刚需市场供应进入短暂空窗期。房企面临业绩和资金的双重压力，只得祭出差异化牌，转而推出目前需求相对稳定的中高端项目来弥补销售业绩、回笼资金。预计未来一段时间，单价在3万元-5万元的改善型产品将成为供应主力，同时房企为了保持一定的销售速度，在价格上也将做出一定让步，更多改善盘将会“平价上市”。
大户型房源走俏，带动周成交“量跌价涨”
上周，改善型市场不仅供应大增，需求也有所升温。据亚豪机构统计数据显示，上周（5月19日-5月25日），北京商品住宅共成交979套，成交面积11.07万平方米。其中，150平方米以上的大户型房源共成交117套，占总成交量的12%，相比之前一周提高了5个百分点。
高姗表示，大户型热销背后最主要的原因是预期价格看涨。高姗分析到，去年以来，由于自住型商品房的推出以及土地竞价规则的改变，造成北京商品住宅用地出现供地量骤减与地价骤增的现状。在高地价倒逼之下，当前一些改善型楼盘集中的板块，未来将涌现出一大批天价豪宅，当前在售楼盘的定价与未来上市项目的预计售价之间形成了巨大的价差，因此促使中高端客群进场抄底，房企也同时着力推出改善型项目，使得当前中端改善型市场出现供需两旺的局面。
由于改善型产品成交占比提升造成商品住宅交易出现结构性变化，导致上周商品住宅的成交套数和成交面积虽然环比分别降低了36%、27%，但是成交价格环比却强势上扬10个百分点，达到25114元/平方米。
三年来，北京再度出现连续3个月住宅供应过万套，库存上升房企忙促销。
3、4两个月，北京商品住宅分别供应了10543套、13014套商品住宅，截止25日，5月商品住宅供应量又增加了10271套，至此，北京已连续3个月供应过万，上一次出现类似场景还在三年前的2011年。市场供应大涨，但购房需求却萎靡不振，导致商品住宅库存量在短短4个月内激增2万套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。为加快消化库存，房企在促销手段上各出奇招，继价格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目为抢占区域内的有限客源凌晨开盘。
高姗分析，仅从金隅旗下两个自住型商品房项目凭借5000套房源就吸引了43.7万人申购可以看出，当前北京购房需求依然强劲，虽然相比自住房，普通商品房的定价偏高，但在建筑质量、产品品质、流通性以及 业主享有的升值收益上又具备较高优势。在这种情况下，开发商为了吸引购房者、拉动销售，价格是最直接的手段，无论是采用与前期房源推出的产品不同、装修方式不同的暗降还是直接降价，都为了提高项目的性价比从而促进成交。而分期首付的方式则降低了购房门槛，为部分“卖旧买新”的升级型购房者提供便利，通过扩大客户基数的方式为项目做加法、促进销售。预计未来3-6个月内，房企为了提振销量还会采取多种手段拉升销量、回笼资金，随着自住型商品房逐步进入签约期，为房企带来大量现金流后，类似促销手段才将有所减少。
上周（5月19日-5月25日）商品住宅成交套数排名
作者：亚豪机构
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发表于 2014-5-26 20:58
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